Mioaffitto: Le notizie dal mondo immobiliare scelte da Mioaffitto.it

- Le spese di istruttoria
Per avere un’idea chiara e precisa degli oneri a cui si va incontro nello stipulare un mutuo, è necessario ricordarsi che gli interessi non sono in realtà gli unici costi connessi a questo contratto. Vi sono anche una serie di spese aggiuntive, spesso di importo tutt’altro che trascurabile, di cui è bene tenere conto. Anche perchè, essendo in gran parte concentrate in un breve periodo – quello iniziale – il loro peso rischia di farsi sentire in modo ancor più marcato. In primo luogo, ci sono le spese di istruttoria e perfezionamento della pratica, che rappresentano il rimborso dei costi sostenuti dalla banca per acquisire la documentazione necessaria, effettuare i controlli e analizzare l’opportunità di concedere o meno il finanziamento. L’importo può essere rappresentato da una cifra fissa oppure da una percentuale sull’importo erogato e, a volte, viene richiesto anche nel caso in cui il finanziamento non venga concesso. La maggior parte delle banche, comunque, addebita le spese soltanto se l’operazione viene perfezionata; in ogni caso è bene informarsi in anticipo.

- La perizia del tecnico
C’è poi il costo della perizia sul valore dell’immobile: questa operazione è effettuata di norma da un tecnico di fiducia dalla banca. Dal momento che la perizia avviene quando l’acquisto non è ancora stato effettuato, si tratta comunque di un’operazione di estremo interesse per entrambe le parti: tanto per la banca, che verifica la reale consistenza della garanzia sul prestito che effettuerà, quanto per il futuro acquirente, che potrà disporre di una stima oggettiva del valore del bene, da confrontare con il prezzo richiesto dal venditore, oltre ad un controllo competente su eventuali anomalie o abusi edilizi.

- La parcella del notaio
Una voce particolarmente significativa è poi costituita dalle spese notarili, che comprendono sia il vero e proprio onorario del notaio, sia le imposte dovute allo Stato per gli accordi contenuti nel contratto (in particolare per quanto riguarda l’iscrizione dell’ipoteca), oltre ai diritti e alle spese connessi alla pratica. Vi sono diversi elementi che influenzano la parcella del notaio, tra cui il tipo di atto e il suo grado di complessità, l’ente che eroga il mutuo, l’importo dell’ipoteca; in ogni caso, mentre le imposte sono dovute in misura fissa, l’onorario del notaio può variare considerevolmente tra un professionista e l’altro, sia pure all’interno di importi massimi e minimi previsti da un apposito tariffario. Poichè la scelta del notaio a cui rivolgersi spetta al richiedente del mutuo, può essere opportuno richiedere diversi preventivi e metterli poi a confronto tra loro prima di decidere lo studio notarile a cui rivolgersi.
Sono inoltre da conteggiare i costi relativi all’assicurazione contro l’incendio, che deve essere obbligatoriamente stipulata dall’acquirente dell’immobile e l’eventuale costo previsto per il pagamento delle singole rate.

Fonte: mutuifrimm

- Prima regola: chiedere aiuto agli esperti
La teoria, a questo punto, è chiara. Ma nella pratica, come fare per individuare la soluzione più adatta alle proprie esigenze? La prima indicazione è quella di rivolgersi a una banca seria e competente, dotata di una consolidata esperienza nel settore dei mutui immobiliari: sono proprio loro, professionisti specializzati in questo tipo di attività, a essere in grado di fornire le indicazioni operative più utili. E in realtà – pur essendo dal punto di vista formale “la controparte” – sono anche i soggetti più interessati a proporre una soluzione vantaggiosa: rientra nel pieno interesse della banca non solo concedere un mutuo, anzichè negarlo (è questo il loro lavoro, in fin dei conti…) ma anche il proporre delle soluzioni che possano essere sostenute con relativa facilità dal cliente, garantendosi così una regolarità nel pagamento delle rate.

- Gli elementi da tenere d’occhio
Esperti a parte, ci sono comunque alcune regole logiche che meritano di essere tenute presenti quando si definiscono le caratteristiche del proprio mutuo.

- La durata.
In termini di durata del finanziamento, esistono formule sino ai 40 anni: poiché è necessario non superare i 75 anni di età alla data della scadenza del mutuo, è evidente che – oltre a considerazioni circa l’importo delle singole rate e dell’ammontare degli interessi – bisogna tener ben presente la propria situazione personale, “disegnandosi addosso” la durata che meglio corrisponda alle proprie caratteristiche.

- L’importo.
La cifra massima normalmente concessa dalle banche, si è detto, è in genere l’80% del valore complessivo dell’immobile. Più alto è l’importo richiesto, più maturano interessi consistenti su di esso: meglio fare attenzione, quindi, a calibrare bene questo elemento in rapporto alla durata del prestito, che rischia di agire da fattore moltiplicatore dell’impegno finanziario.

- Tasso fisso o variabile?
Inoltre, bisogna tenere presente che livelli di indebitamento elevati rispetto al proprio tenore di vita sono difficilmente sostenibili a lungo termine.
I tassi. La regola-base è chiara: i tassi variabili sono meno costosi, ma meno prevedibili nel loro andamento (e quindi nell’importo delle rate nel corso del tempo); i tassi fissi, per contro, permettono di pianificare con precisione il proprio impegno finanziario, ma risultano normalmente più costosi delle soluzioni a tasso variabile. Molto dipende dalla situazione di partenza in cui ci si trova a stipulare il mutuo, e in particolare dal livello dei tassi di interesse: se questi si trovano già a un livello piuttosto elevato, stipulare un mutuo a tasso fisso può rivelarsi particolarmente oneroso e annullare completamente i vantaggi derivanti da una possibile discesa di questi indicatori negli anni successivi mentre, per converso, se si trovano a livelli molto bassi (e quindi non è probabile che possano ulteriormente ridursi in modo significativo) anche la soluzione a tasso fisso può rivelarsi competitiva. E poi, c’è da fare i conti con tutte “le altre” spese a cui si andrà incontro: il trasloco, i lavori di manutenzione – dall’imbiancatura ai controlli all’impianto elettrico – indispensabili prima di entrare effettivamente nei locali (che, senza arrivare a vere e proprie ristrutturazioni, rischiano comunque di rivelarsi decisamente onerosi), l’arredamento… Di norma, per tutti questi motivi (e anche perchè il reddito individuale tende comunque ad aumentare nel corso del tempo) è proprio il primo periodo ad essere particolarmente oneroso per chi stipula un mutuo.

- Facilitazioni per il primo periodo
Se non si dispone di risparmi che permettano di superare facilmente questa fase, o se non si prevedono nel breve termine significative entrate di denaro “extra”, ci si può orientare anche verso soluzioni che prevedano un periodo iniziale a “tasso discount” o addirittura con rate di soli interessi.

- Il piano di ammortamento.
Per quanto riguarda le modalità e i tempi di rimborso del prestito, molto dipende dal tipo di lavoro – e quindi di reddito – del contraente: i lavoratori dipendenti possono in genere prevedere con ragionevole approssimazione lo sviluppo del proprio reddito nel corso del tempo; reddito che, di norma, segue uno sviluppo costante, senza particolari “picchi” in un senso o nell’altro. Al contrario, lavoratori autonomi possono avere variazioni anche molto significative da un anno all’altro: in quest’ultimo caso può rivelarsi particolarmente utile una formula che preveda il pagamento di rate composte da soli interessi, e che lasci invece una maggiore libertà ed elasticità nei tempi e negli importi del rimborso del capitale.

- Rivendere casa prima della scadenza del mutuo
Ma non è finita qui: oltre alle caratteristiche-base, tutti i contratti di mutuo prevedono una serie di elementi aggiuntivi che devono essere studiati con grande attenzione. Alcuni di essi, infatti, possono offrire opportunità interessanti per le proprie esigenze; ma, al contrario, vi sono vincoli che potrebbero rivelarsi in futuro estremamente onerosi. Ecco alcuni elementi da valutare e soppesare prima di stipulare il contratto:

- Accollo di mutuo.
Può accadere – e di fatto accade con una certa frequenza – che un immobile venga venduto prima del termine del mutuo e che il nuovo acquirente della casa sia interessato a subentrare al precedente proprietario nel suo rapporto con la banca, assumendo gli obblighi derivanti dal residuo del mutuo che resta da pagare. In questo caso si verifica il cosiddetto “accollo del mutuo”. L’accollo prevede che anche il primo contraente resti impegnato nei confronti della banca creditrice accanto al nuovo acquirente (l’accollo, si dice, ha carattere cumulativo e non liberatorio): questo significa che se il nuovo proprietario non è in grado di rimborsare il mutuo, sarà l’originario contraente a dover provvedere nei confronti della banca. C’è comunque la possibilità di richiedere alla banca di essere liberati da questo vincolo. In questo caso la banca, per dare il proprio assenso, dovrà valutare la capacità di credito del nuovo proprietario. In generale, non potendo prevedere con assoluta certezza gli avvenimenti degli anni a venire e non potendo quindi prevedere se ci si troverà nell’opportunità di cedere l’immobile prima della fine del mutuo, è necessario verificare che il contratto non preveda ulteriori limiti alla facoltà di vendere. Alcuni contratti, infatti, prevedono addirittura il divieto di vendita della casa prima della completa estinzione del prestito: un vincolo di cui è bene richiedere l’eliminazione o, quantomeno, la limitazione a un ragionevole lasso di tempo (ad esempio per i primi 5 anni dalla stipula del mutuo).

I ritardi costano…
- Interessi di mora per ritardato pagamento.
In caso di ritardato pagamento di una o più rate del mutuo, è prevista l’applicazione di interessi di mora: è necessario stabilire per iscritto l’ammontare di questi interessi, che non possono comunque essere cumulati con quelli normalmente previsti dal contratto.

…ma anche gli “anticipi“
- Penali per estinzione anticipata.
È bene verificare che il contratto preveda la possibilità di estinguere anticipatamente il mutuo rispetto alla scadenza concordata. Questo può rivelarsi utile sia nel caso di vendita dell’immobile prima della scadenza del finanziamento, sia nel caso si intenda procedere a una rinegoziazione del mutuo stesso. In questa ipotesi, però, la banca prevede di norma l’applicazione di una penale, misurata in percentuale sul debito residuo (compresa in genere tra l’1% e il 4%).

Fonte: mutui frim

- Le caratteristiche base per richiedere un mutuo
È il momento di entrare in azione: hai deciso di richiedere un mutuo per acquistare la tua casa. Ma come funziona, in pratica, l’intera procedura? “Come si fa” a chiedere un mutuo? I passaggi sono diversi e rischiano di apparire complessi e difficoltosi; in realtà, è sufficiente avere un quadro generale del processo per non rischiare di “perdersi” tra le diverse fasi. Di norma sono richiesti alcuni requisiti – peraltro molto semplici – per chiunque voglia richiedere un mutuo: essere cittadini italiani, o cittadini di stati membri dell’Unione Europea o cittadini stranieri (extra-UE) con residenza in Italia; inoltre è necessario avere un’età di almeno 18 anni e tale da non superare i 75 anni alla scadenza del mutuo. Una volta verificato di corrispondere a queste caratteristiche, può avere inizio il rapporto con la banca, che si sviluppa in cinque momenti diversi. Si inizia con un colloquio preliminare, in cui vengono analizzati gli elementi principali del rapporto e in cui viene dato un primo assenso – a livello verbale – sul fatto che esistano i presupposti per continuare l’operazione.

- Cinque fasi per concludere l’operazione
Il passo successivo è quindi quello della presentazione della vera e propria “domanda di mutuo”, accompagnata dalla necessaria documentazione; su questa base si svolgerà poi la successiva “fase istruttoria”, in cui la banca valuterà a fondo la richiesta, le caratteristiche del richiedente e quelle dell’immobile – invitando eventualmente a presentare altra documentazione aggiuntiva. Se il tutto procede positivamente, la banca provvede ad emettere una “delibera di concessione del finanziamento”. A questo punto, il passaggio finale è quello della firma – davanti al notaio – del contratto di mutuo e della relativa ipoteca. È importante quindi fissare per prima cosa un colloquio preliminare con l’istituto di credito, nel corso del quale si potrà valutare il mutuo più adatto alle proprie caratteristiche: è fondamentale presentarsi all’appuntamento con un’idea ben chiara della propria situazione reddituale attuale, delle prospettive future e delle esigenze che si intendono soddisfare.

- Che cosa richiedere alla banca
Per contro, la banca dovrà essere in grado di fornire informazioni chiare ed esaurienti su tutti gli aspetti dell’operazione: l’importo finanziabile, la durata, il tipo di tasso, le spese aggiuntive, i tempi. Si tratta quindi di un momento particolarmente importante, in cui viene realizzato il primo “filtro” alla richiesta di mutuo e in cui vengono definite le basi per l’intero rapporto successivo. A questo punto, è possibile richiedere alla banca il cosiddetto “Prospetto ESIS”, il modulo informativo (non vincolante per la banca) che raccoglie tutte le principali informazioni relative al prestito. Dal momento che si tratta di un formulario standardizzato a livello europeo, è possibile confrontare con facilità le opportunità offerte da diversi istituti di credito.

- I documenti da presentare
Una volta verificato – attraverso il colloquio preliminare – che esistano le condizioni fondamentali perchè il mutuo possa essere concesso, si passa alla presentazione della domanda di mutuo e della relativa documentazione, sulla base della quale la banca deciderà se procedere o meno all’erogazione del prestito. Per quanto gli elementi fondamentali rimangano sostanzialmente immutati è bene ricordare che ogni banca segue procedure differenti, per cui è consigliabile richiedere subito un elenco completo dei documenti necessari. In generale, le richieste della banca riguardano tre precise categorie informative. La prima comprende quanto serve a identificare con precisione il richiedente e il suo nucleo familiare: documento d’identità, codice fiscale, certificato di residenza, stato di famiglia, copia del provvedimento del tribunale nel caso di separazione o divorzio. Nella seconda categoria, particolarmente importante per il successivo processo di valutazione, è invece compreso quanto può essere utile a definire la situazione reddituale del richiedente; nel caso di lavoratori dipendenti, cedolino dello stipendio, copia del modello utilizzato per la dichiarazione dei redditi – CUD, 730 o “Unico” – e una dichiarazione del datore di lavoro che attesti l’anzianità di servizio del dipendente; nel caso di lavoratori autonomi, copia del modello “Unico” degli ultimi anni, estratto della Camera di Commercio Industria e Artigianato (CCIAA) e l’eventuale certificato di iscrizione a un albo professionale. La terza categoria, infine, riguarda le caratteristiche dell’immobile sul quale il mutuo dovrà essere concesso: un aspetto di grande rilevanza, dal momento che sarà proprio il bene (e quindi il suo effettivo valore) a costituire la garanzia della banca sulle somme date a mutuo; da questo punto di vista la documentazione comprende l’atto di provenienza dell’immobile, la planimetria con l’indicazione delle eventuali pertinenze (box, cantine, solai…) dell’immobile, il certificato di abitabilità, nonchè una copia del preliminare di compravendita o “compromesso”.

- La valutazione della banca
A cosa serve tutta questa esibizione di carte? Sostanzialmente, a valutare la “capacità di rimborso” del richiedente, quella che viene spesso chiamata dalle banche “meritevolezza di fido”: in questo senso, vengono valutati diversi fattori: il fatto che l’immobile acquistato possa costituire un’adeguata garanzia per l’importo richiesto, il fatto che il richiedente sia effettivamente in grado di sostenere l’impegno delle rate del mutuo e, più in generale, le sue caratteristiche personali a livello di buona fede, affidabilità e correttezza.

- Il ruolo del notaio
A questo punto, la banca dispone di tutto ciò che le serve per effettuare le sue valutazioni e i suoi controlli: in genere, l’istituto provvede a richiedere al notaio una dichiarazione preliminare sul bene offerto in garanzia e una relazione tecnico-estimativa da parte di un perito. Dopo di che, se esistono le condizioni necessarie, viene deliberato il finanziamento e viene fissata la data per la stipula del contratto. Per legge, il contratto di mutuo deve essere stipulato nella forma di atto pubblico, davanti a un notaio, che assume il ruolo di garante della regolarità di tutte le condizioni previste dal contratto e che rilascia, al termine di tutte le operazioni necessarie, una copia del relativo atto notarile (l’originale resta invece presso il notaio stesso). La scelta del notaio spetta all’acquirente della casa, anche se, spesso, in mancanza di un professionista di fiducia sono le banche stesse ad indicare un notaio con cui hanno consolidati rapporti. Contemporaneamente alla stipula del contratto di mutuo, il notaio provvede anche ad accendere l’ipoteca sull’immobile oggetto della compravendita; dopo di che, entro i 10 giorni successivi all’avvenuta iscrizione dell’ipoteca nei registri immobiliari, la banca consegnerà all’acquirente l’importo del prestito. Per accelerare il versamento delle somme da parte della banca evitando ulteriori atti formali come l’”erogazione” e la “quietanza”, si fa spesso ricorso al cosiddetto “contratto unico”: in questo caso, dal punto di vista formale la somma risulta versata dalla banca all’acquirente dell’immobile già al momento della firma del contratto di mutuo. Il pagamento avviene per mezzo di assegni circolari che vengono dati in consegna al notaio e che vengono consegnati da quest’ultimo, senza ulteriori formalità, all’acquirente al momento dell’iscrizione dell’ipoteca (in genere da 3 a 5 giorni dopo la stipula dell’atto).

Fonte: mutuifrimm

- La durata del mutuo
Hai trovato la casa che desideri, hai deciso che sei disposto ad assumerti l’impegno finanziario che ne deriva e quindi sei pronto a richiedere un mutuo per il suo acquisto. Prima di lanciarti in questa impresa, allora, meglio avere ben chiaro a che cosa stai andando incontro. In primo luogo, che cosa si intende quando si parla di “mutuo”?
In generale, e molto semplicemente, si tratta di un prestito; l’articolo 1813 del codice civile recita infatti: «Il mutuo è il contratto col quale una parte consegna all’altra una determinata quantità di denaro o di altre cose fungibili, e l’altra si obbliga a restituire altrettante cose della stessa specie e qualità».
Quando il mutuo viene richiesto ad una banca, a un istituto di credito o a una società finanziaria per l’acquisto o la ristrutturazione di un immobile, si parla di “credito fondiario”: in questo caso, il finanziamento si estende su una durata a medio-lungo termine (di norma da 5 a 30 anni, ma alcune formule prevedono una durata fino a 40 anni), è garantito da un’ipoteca di 1° grado (generalmente sullo stesso immobile oggetto dell’acquisto) e prevede un rimborso rateale.
Evidentemente, a parità di importo finanziato, maggiore è la durata del mutuo e minore sarà l’importo delle singole rate; questo potrebbe rendere più facile l’acquisto di una casa anche nel caso in cui non si disponga di un reddito particolarmente elevato.

- L’importo del finanziamento
Una delle caratteristiche-base di un mutuo immobiliare è l’importo del finanziamento: di norma, vengono accesi mutui per un importo pari al massimo all’80% del valore dell’immobile. A questo proposito, anche se in taluni casi e con la prestazione di garanzie aggiuntive è possibile ottenere mutui per il 100% del valore della casa, è importante evitare di “fare il passo più lungo della gamba”, assumendo un impegno compatibile con il normale regime di vita familiare.

- I diversi tipi di tasso e lo spread
Accanto alla durata e all’importo del finanziamento, un altro aspetto particolarmente importante è la scelta del tipo di tasso di interesse, che permette di identificare diverse formule:
tasso fisso
tasso variabile
tasso misto
Non esiste, tra tutti questi, una formula “migliore” o in assoluto più conveniente delle altre: molto dipende dalle caratteristiche individuali, dalle aspettative future, dalle esigenze specifiche. Per questo motivo, gli istituti di credito più innovativi dispongono di soluzioni che offrono un notevole grado di elasticità e che permettono di adeguarsi al meglio alle necessità del singolo cliente.
I mutui a tasso fisso sono, sotto certi aspetti, quelli più semplici: il contratto prevede il pagamento di una rata costante, che rimane invariata per tutta la durata del prestito. Questa formula offre, da un lato, la certezza della spesa a cui si andrà incontro nei prossimi anni, eliminando i rischi legati all’andamento dei mercati finanziari e facilitando la pianificazione del budget familiare; inoltre, può rivelarsi una scelta vantaggiosa in periodi di crescita dell’inflazione. Per contro, di norma i mutui a tasso fisso risultano complessivamente più costosi di quelli a tasso variabile.
Nei mutui a tasso variabile, il tasso di riferimento si modifica secondo l’andamento di determinati indici economici; l’interesse applicato dalla banca è il risultato di due componenti: il “parametro di riferimento” (di norma il cosiddetto Euribor – Euro Interbanking Offered Rate), e lo “spread”, cioè una percentuale aggiuntiva applicata dalla banca, che varia da un istituto all’altro. In altri termini, il parametro di riferimento rappresenta il “costo” a cui la banca acquista il denaro, mentre lo spread è di fatto la sua percentuale di guadagno. Questa soluzione prevede quindi rate di importo variabile, in proporzione al variare dell’indice prescelto; il contratto prevede inoltre, in questo caso, la frequenza con la quale il tasso viene ricalcolato. Con questa soluzione ci si assume il rischio derivante dalle oscillazioni dei tassi di interesse; la scelta può rivelarsi particolarmente vantaggiosa nel caso in cui si preveda una diminuzione del tasso di inflazione (e, in parallelo, del costo del denaro).
Esiste anche la possibilità di non effettuare una scelta definitiva tra tasso fisso e variabile. I mutui a tasso misto permettono infatti di costruire una serie di soluzioni intermedie. C’è ad esempio la possibilità di stipulare un mutuo a tasso fisso per i primi anni, prevedendo poi la possibilità di rinegoziare l’accordo dopo un certo periodo passando a un mutuo a tasso variabile; questa soluzione consente di “familiarizzare” con questo tipo di impegno attraverso il pagamento, in una prima fase, di rate di importo costante, rinviando la scelta

- Un modulo unico per fare chiarezza
Ma quanto costa, in totale, un mutuo? Da qualche tempo (e precisamente dal settembre 2002) è più facile scoprirlo: a partire da tale data, infatti, è entrato in vigore il “Codice di Condotta Europeo sui Mutui Casa”, sottoscritto dalla quasi totalità delle banche, che prevede l’utilizzo di moduli standard (i cosiddetti Esis – European Standardised Information Sheet) facilmente confrontabili tra loro e completi di tutte le caratteristiche del mutuo. Tra i dati esposti figura l’ISC, Indicatore Sintetico di Costo (quello che fino a poco tempo fa era denominato TAEG), che misura (in percentuale sull’ammontare del prestito) il costo effettivamente sostenuto per il finanziamento: al tasso di interesse applicato sono cioè sommate le principali spese accessorie, come le spese di istruttoria e apertura della pratica e le eventuali spese di riscossione dei rimborsi e incasso delle rate, escluse quelle per imposte e tasse.

- Il calcolo delle rate: come, quando, quanto
Un’ulteriore caratteristica del mutuo è il programma di rimborso del prestito, chiamato “piano di ammortamento”, con cui viene definita la frequenza e il metodo di calcolo delle singole rate, stabilendo quale parte dell’importo complessivo deve essere considerata come rimborso del capitale e quale invece come pagamento degli interessi.
Così come per il tipo di tasso, anche in questo caso sono disponibili diverse soluzioni, adatte a differenti esigenze e circostanze. La formula applicata più frequentemente è quella del cosiddetto “ammortamento alla francese” (o “a quota capitale progressiva”), in cui, con l’andare del tempo, la quota di interessi decresce progressivamente, a fronte di una maggiore quota che va a rimborsare il debito: questo perchè, a mano a mano che si procede con i pagamenti, l’importo di capitale residuo su cui calcolare gli interessi è sempre più ridotto.
Altre formule possono invece prevedere una maggiore elasticità nel rimborso del capitale, come nel caso del mutuo “libero” in cui si prevedono rate composte da soli interessi affiancate da un piano di rimborso del capitale entro una serie di scadenze predeterminate. Nel primo caso si ha il vantaggio della regolarità e prevedibilità delle scadenze; il secondo, invece, può rivelarsi vantaggioso nel caso in cui i redditi non seguano un andamento regolare e predeterminato e in cui siano prevedibili grosse entrate straordinarie, che permetterebbero di ridurre sensibilmente l’ammontare del debito residuo e dei conseguenti interessi su di esso.

- Rate costanti e rate crescenti
Infine esistono formule che permettono di mantenere la rata costante anche in regime di tasso variabile (in questo caso le eventuali variazioni del tasso applicato modificano la durata del mutuo) o che generano invece rate crescenti (in cui la somma tra quota capitale e quota interessi cresce con il procedere del tempo, ad ogni rata o a scadenze prefissate).

Fonte: mutuifrimm

- al prezzo…ma non solo
In primo luogo, per quanto possa sembrare scontato, è indispensabile valutare con grande attenzione il prezzo richiesto, confrontandolo con altre offerte analoghe nella zona o in zone paragonabili. È anche necessario esaminare con estrema cura l’immobile per individuare tutti gli eventuali lavori necessari prima di poter traslocare. Un altro elemento da tenere presente è il tipo di acquisto che viene effettuato: è infatti possibile comprare una casa già esistente, oppure in costruzione, o ancora acquistare un immobile da una cooperativa; a seconda della formula, molti elementi differiscono, come il grado di rischiosità dell’operazione, il prezzo, la lunghezza del percorso di acquisto e – non ultimo – i tempi necessari per ottenere il mutuo.

- L’agente immobiliare: come scegliere quello giusto
Spesso la casa viene acquistata tramite un agente immobiliare: un professionista che svolge un ruolo chiave e che – proprio per la sua esperienza e la sua specializzazione – può essere fonte di utili indicazioni e consigli. È quindi indispensabile affidarsi ad un professionista fidato e competente, controllando che risulti regolarmente iscritto al ruolo degli agenti immobiliari; l’iscrizione è infatti obbligatoria, gli elenchi sono pubblici e per consultarli basta rivolgersi all’ufficio mediatori della Camera di Commercio Industria e Artigianato della propria provincia. Una garanzia in più può venire anche dall’iscrizione a un’associazione di categoria (in particolare la FIMAA, la FIAIP o l’ANAMA), che impegna i suoi associati al rispetto di un preciso codice deontologico. È consigliabile concordare preventivamente (e per iscritto) la percentuale dovuta all’agenzia per la sua attività di intermediazione, verificando che questa corrisponda ai valori correnti nella zona. Se possibile, poi, è bene compiere qualche indagine sulla solidità finanziaria del venditore, accertandosi che non risulti soggetto protestato o fallito: in tali circostanze, infatti, il venditore potrebbe non essere in condizione di disporre liberamente del bene.

- Abusi e condoni
Un’altra importante verifica riguarda la regolarità edilizia ed urbanistica dell’immobile: la casa che stai per acquistare deve essere realizzata nel pieno rispetto delle normative vigenti. Nel caso di immobili di nuova costruzione, è opportuno richiedere al costruttore copia della concessione edilizia. Nel caso di immobili già esistenti, inoltre, è necessario verificare che non siano stati effettuati lavori, all’interno o all’esterno, abusi di alcun genere; è possibile chiedere la consulenza di un geometra per accertarsi della presenza di queste condizioni o del fatto che sia stato già ottenuto il condono per eventuali abusi.

- Le basi dell’accordo di compravendita
Una volta deciso l’acquisto, concordato il prezzo con il venditore ed effettuati i controlli preliminari, si passa alla fase operativa. In teoria, l’unica operazione davvero necessaria è l’atto pubblico di vendita (il cosiddetto “rogito”) stipulato dal notaio, con cui viene concretamente effettuata la compravendita immobiliare. Nella pratica, però, esigenze di vario tipo portano a far precedere questo momento da uno o più passaggi, nel corso dei quali si perfeziona progressivamente l’accordo. Il primo di questi passi è in genere costituito dalla “proposta irrevocabile di acquisto”: un’offerta con cui il compratore si impegna ad acquistare l’immobile entro un determinato termine e ad un determinato prezzo (che risulta in questo modo “bloccato”), versando al venditore un importo a titolo di acconto. La proposta deve contenere tutti gli elementi necessari per definire il contratto che sarà stipulato: la descrizione del bene oggetto della promessa di acquisto, l’impegno ad acquistare con atto pubblico entro una data fissata, la dichiarazione che l’immobile è stato visto e piaciuto, il prezzo e le modalità previste per il pagamento, il termine di validità della proposta stessa (di norma 7-15 giorni). Si tratta in pratica della “fotografia” degli accordi tra le parti, che in tal modo non possono essere successivamente mutati (se non per volontà comune); ma non si può ancora parlare di contratto. Se la proposta non viene accettata dal venditore, la compravendita non si conclude e l’acconto viene restituito. In nessun caso, comunque, è indispensabile firmare “su due piedi”: è buona norma, prima di sottoscrivere qualunque accordo, richiederne una copia per poterlo leggere e studiare con calma. Molte associazioni (come ad esempio la Ferderconsumatori o l’Adiconsum) forniscono a questo proposito una consulenza specialistica: ci si può rivolgere a loro per far esaminare la correttezza della formulazione dei vari accordi preliminari (proposta di acquisto e compromesso).

- Il “cuore” della trattativa: il compromesso
Una volta che il venditore ha accettato la proposta di acquisto, si passa alla sottoscrizione in forma scritta del “compromesso”: un contratto preliminare in cui entrambe le parti si impegnano a stipulare entro una certa data l’atto pubblico di compravendita. Questo accordo “intermedio” serve per creare un vincolo giuridico tra venditore ed acquirente in tutti quei casi (e sono la stragrande maggioranza) in cui le parti non sono ancora pronte per concludere il contratto definitivo: quando, ad esempio, non si è ancora conclusa l’istruttoria per la concessione del mutuo, o nel caso in cui la consegna dell’immobile all’acquirente avverrà in un secondo tempo. È questo, in sostanza, il punto nodale in cui si concretizza l’intera trattativa. Per questo motivo è bene prevedere tutte quelle indicazioni che permettano di chiarire ogni elemento dell’accordo: l’indicazione del bene (con relative piantine dettagliate), il prezzo e l’elenco di eventuali lavori o beni accessori inclusi nel prezzo, i termini e le modalità di pagamento, la data di consegna dell’immobile e le penali previste in caso di ritardi, la data prevista per la firma del rogito, la dichiarazione dell’assenza di ipoteche e di altri vincoli, la dichiarazione della regolarità della casa rispetto alla normativa edilizia e urbanistica. Al momento della sottoscrizione del compromesso, viene in genere versata una somma al venditore, che può essere a titolo di “acconto” o di “caparra confirmatoria”.

- Acconto o caparra?
Non si tratta di un semplice dettaglio di terminologia: il significato di questi due termini è molto diverso, e altrettanto diverse sono le conseguenze nel caso in cui il contratto definitivo non venisse stipulato. Se quello che viene versato è un acconto, si tratta semplicemente di un anticipo sul prezzo da pagare, che deve essere restituito se la compravendita non viene definita. Se invece gli importi vengono versati a titolo di caparra confirmatoria, il loro scopo è quello di sanzionare eventuali inadempimenti del compratore o del venditore: così, se dopo il versamento della caparra il compratore recede dall’impegno di acquistare l’immobile, il venditore è autorizzato a trattenere l’importo versato, mentre se è il venditore a recedere dall’impegno di vendere, dovrà versare alla controparte il doppio della caparra ricevuta. Al momento della consegna della casa, è bene anche assicurarsi la possibilità di compiere tutti i controlli attraverso un’analisi accurata: meglio quindi riservarsi un certo margine di tempo a questo scopo, prima di firmare il verbale di consegna.

- contratto ufficiale: il rogito
A questo punto si arriva alla fase finale, quella della stipula del contratto di compravendita (il cosiddetto “rogito”); trattandosi di beni immobili, questo contratto deve essere stipulato obbligatoriamente davanti a un notaio (la cui scelta spetta sempre all’acquirente), nella forma di atto pubblico. In esso, il venditore deve, tra l’altro, garantire l’assenza di vizi (cioè di difetti dell’immobile tali da renderlo inadatta all’uso o da diminuirne sensibilmente il valore) e di evizione (dal fatto cioè che la casa risulti appartenere ad altri o che altri possano vantare su di essa diritti di ogni genere). È questo il momento in cui si perfeziona il passaggio di proprietà; è stato un processo complicato, ma ce l’hai fatta. Complimenti, ora la casa è tua!

- Gli “altri” costi del comprare casa
Comprar casa, dicevamo, costa: e non solo per il prezzo dell’immobile in sé, ma anche per una serie di oneri accessori di cui è bene tener conto fin da subito, per evitarsi sgradite sorprese. Tra le voci principali di cui tenere conto ci sono soprattutto il notaio (che dovrà stipulare l’atto pubblico di compravendita e che, prima di esso, dovrà effettuare tutte le necessarie visure catastali per accertare l’assenza di ipoteche e di altri vincoli sull’immobile) e le imposte previste sugli acquisti immobiliari, che variano a seconda della destinazione dell’immobile e del soggetto venditore. In ogni caso, le imposte sono applicate in base al valore del bene indicato nel rogito, purchè questo non risulti inferiore al cosiddetto “valore catastale” (pari alla rendita catastale dell’immobile moltiplicata per 110); in caso contrario, sarà quest’ultimo importo ad essere preso come base di calcolo. Per conoscere in dettaglio le diverse aliquote previste, consulta il capitolo 9 di questa Guida. Se poi per acquistare la casa hai intenzione di richiedere un mutuo, tieni conto che quest’ultimo comporta anche delle “spese di accensione”, che sono richieste dalla banca a fronte delle analisi e delle indagini preliminare necessarie per decidere la concessione del prestito.

Fonte: mutuifrimm

PALERMO - Sono stati approvati dall’Assemblea regionale siciliana tutti gli articoli del piano casa. Il voto finale è previsto per martedì prossimo.

Il provvedimento dà la possibilità di ampliare le abitazioni fino al 20 per cento del loro volume, purchè in presenza di riqualificazione dell’immobile: gli interventi potranno interessare edifici mono e bifamiliari, o uffici. L’ampliamento non potrà comunque superare i 200 metri cubi. Restano esclusi gli immobili parzialmente o interamente abusivi, anche se sanati.

La percentuale di ampliamento può invece arrivare fino al 35 per cento in caso di demolizione e ricostruzione della struttura, purchè si utilizzino fonti di energie rinnovabili e tecniche costruttive di bioedilizia. Gli interventi riguardano gli edifici ultimati entro il 31 dicembre 2009 e sono subordinati alle verifiche sulle condizioni statiche dell’intero edificio e all’eventuale adeguamento strutturale in caso di mancato rispetto dei criteri di sicurezza antisismica.

Il piano prevede inoltre la possibilità, per i privati, di realizzare parcheggi sotterranei in aree destinate a verde pubblico, purchè si provveda contestualmente all’arredo a verde attrezzato dell’area in superficie. Dal momento di entrata in vigore della legge, i comuni hanno 120 giorni di tempo per limitare o escludere interventi in determinate zone del proprio territorio: dopo di che si avranno 24 mesi di tempo per presentare le istanze.

La Sicilia è l’ultima regione italiana a varare il piano casa. Nei mesi scorsi, prima di questa legge, la commissione Territorio e Ambiente dell’Ars aveva esaminato altri due testi, successivamente ritirati. Dall’Aula stasera sono usciti i deputati del Pdl e dell’Udc contestando un emendamento sulla demolizione e ricostruzione di edifici che si trovano in aree sottoposte a vincolo di inedificabilità poi ritirato dal governo.

Fonte: lasiciliaweb

L’hai scoperta dopo mesi di studio degli annunci economici dei quotidiani, ti è capitato per caso vedendo il cartello “vendesi” sul portone, ti è stata segnalata da un amico … comunque sia, hai trovato la casa che desideri. E – soprattutto – che desideri comprare. Già, perché tra il “fidanzamento” di un contratto di affitto e il “matrimonio” di un acquisto immobiliare la differenza è enorme, da molti punti di vista. Prima di tutto perché, se non proprio definitiva, si tratta comunque di una scelta importante: tieni conto, infatti, che nel comprare e vendere un immobile – indipendentemente dal prezzo concordato – si va comunque incontro a spese aggiuntive (il notaio, le imposte) decisamente significative.

 Cambiare idea dopo poco tempo, insomma, non è quasi mai conveniente. E poi, anche se può sembrare un’osservazione scontata, l’impegno economico richiesto per questo investimento è sicuramente notevole. Certo, l’utilizzo di un mutuo immobiliare può permetterti di ripartire la spesa sugli anni futuri. Si tratta di un “legame” che ti impegnerà per molto tempo a venire, del quale dovrai valutare molto attentamente il peso e le conseguenze. Proprio al mutuo e alle sue principali implicazioni pratiche è dedicata la guida che hai tra le mani. Bene, se la decisione dell’acquisto è presa, quella casa è la “tua” casa: sei destinato a diventare proprietario immobiliare. E adesso? Quali sono i passi necessari? Come funziona l’intero processo che ti porterà ad essere titolare del bene? Quali sono i possibili rischi a cui si può andare incontro e come mettersene al riparo? Esistono una serie di controlli preliminari che è sempre bene effettuare.

Fonte: mutuifrimm

Certificato di abitabilità o di agibilità, ogni tanto ignorato, spesso sottovalutato ma capace di fare la differenza quando si vuol vendere casa. E’ allora, infatti, che vengono fuori tutti i problemi relativi alla mancanza di questo documento sia che si tratti di immobili ristrutturati dal proprietario che di appartamenti acquistati dal costruttore, accettando a cuor leggero che il documento non ci fosse. E quando arriva la necessità di procurarselo arrivano anche le difficoltà. Vediamo allora come evitarle e come venire a capo dei problemi.
A cosa serve il certificato – Abitabilità (o agibilità) uguale costruzione realizzata a norma di legge, niente agibilità è quindi abuso edilizio. Un po’ brutale ma nei fatti è così. In base a quanto prevede il Testo unico in materia edilizia che raccoglie le norme in materia in vigore fin dal 1934, il certificato serve infatti ad attestare che sono state rispettate tutte le condizioni di sicurezza, igiene, salubrità. Le norme del 1934 avevano una prevalente valenza di carattere sanitario, si doveva, cioè, accertare che l’immobile fosse conforme alle prescrizioni igienico-sanitarie e alla idoneità ad essere occupato stabilmente. Queste disposizioni sono state modificate nel 1994 e successivamente nel 2001, quando il certificato di agilità ha sostituito quello di abitabilità, imponendo l’assoluta aderenza al progetto per poter ottenere la certificazione necessaria, livelli di risparmio energetico nell’edificio e la sicurezza negli impianti. Il certificato riguarda l’intero immobile e non i singoli appartamenti.

La procedura per l’agibilità Per ottenere il certificato dal Comune è prevista la procedura del silenzio-assenso. Il responsabile dei lavori deve presentare un’apposta dichiarazione al comune alla quale è necessario allegare, tra l’altro: un attestato di conformità dell’opera rispetto al progetto approvato, con l’avvenuta prosciugatura dei muri e della salubrità degli ambienti (nel caso di nuove costruzioni); la dichiarazione dell’impresa installatrice che attesta la conformità degli impianti installati o il loro collaudo; il certificato di collaudo statico dell’edificio; la dichiarazione di conformità delle opere realizzate rispetto alle norme in materia di accessibilità e superamento delle barriere architettoniche. Il Comune dovrà verificare le carte e trascorsi 90 giorni senza contestazioni il certificato si intende rilasciato.

Mai fidarsi del costruttore che vende senza certificato – E’ evidente, quindi, che se questo documento manca c’è qualche problema sull’immobile. Si può trattare di difetti “lievi” ad esempio piccole difformità rispetto al progetto iniziale magari per le fioriere e le decorazioni dei balconi, ma possono esserci anche questioni più gravi, ad esempio mancato rispetto delle disposizioni in materia di risparmio energetico o di accessibilità, o addirittura un vero abuso edilizio, perchè sono stati costruiti più box rispetto a quelli previsti e non è stata richiesta la variante in corso d’opera. In queste situazioni sanare richiede tempo e denaro e non sempre è agevole per il semplice fatto che il certificato va chiesto dal costruttore per l’intero immobile e non per il singolo appartamento. Quindi se manca è tutta la palazzina da sanare, e non è possibile mettere a posto la situazione se la richiesta non viene presentata e gli oneri e le sanzioni pagate da tutti i condomini. Quando si acquista dal costruttore, dunque, accettare di fare il rogito senza avere in mano il certificato significa esporsi a gravi rischi, compresa l’impossibilità di richiedere il risarcimento dei danni e l’obbligo di pagare tutte le spese se il comune a decidere d’intervenire d’autorità per imporre la sanatoria.

Agibilità e compravendita – Un immobile senza abitabilità, infatti come ha precisato in più sentenze la Cassazione, può essere commercializzato, a patto che l’acquirente sappia che il certificato manca e accetti questo fatto. Se c’è accordo tra le parti e l’appartamento può essere abitato non ci si può poi rifare in nessun caso sul venditore per le spese da sostenere per il condono o la messa a norma dell’edificio. La situazione è diversa, invece, se la mancanza di abitabilità è stata nascosta e si tratta di immobile abusivo in tutto o in parte. In questo caso l’acquirente, che era all’oscuro, ha il diritto di recedere dal contratto oppure ottenere una consistente riduzione del prezzo, come prevede l’articolo 1489 del Codice Civile.

Le ristrutturazioni e l’agibilità – Un aspetto questo, da non trascurare anche nelle compravendite tra privati, dato che nella maggior parte dei casi in cui vengono effettuati lavori di ristrutturazione nell’appartamento per i quali è richiesta la Dia, è necessario richiedere, al termine dei lavori, anche il relativo certificato di abitabilità. In linea di massima si può dire che questo documento serve in conseguenza dell’esecuzione di lavori di ristrutturazione edilizia o di ampliamento che riguardino parti strutturali degli edifici (basta abbattare una parete, insomma, per doverlo richiedere) e comunque in tutti i casi di mutamento di destinazione d’uso. Anche chi compra da un privato, dunque, deve richiedere il certificato perchè altrimenti rischia di trovarsi a sua volta a dover far fronte alle spese di condono.

Le nuove “attenzioni” degli enti locali – Peraltro oggi è sempre più difficile che un notaio acconsenta a fare un atto senza tutte le certificazioni, anche se le parti sono d’accordo. Le Regioni, infatti, in molti casi vietano la registrazione dell’atto se le certificazioni mancano. i Comuni da parte loro, anche a causa delle difficoltà economiche, sono molto più attenti al fenomeno dell’abusivismo edilizio, dato che la mancata certificazione spesso e volentieri equivale ad un’evasione degli oneri di concessione edilizia. Per questo motivo sono anche aumentati i controlli in caso di ristrutturazioni in corso, con l’impossibilità a procedere se l’immobile non è completamente in regola.

Fonte: repubblica