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Ristrutturare casa: una guida ai lavori!

giugno 18, 2009 • Architettura, Arredo urbano, Attualità, Casa, Economia, Edilizia sociale, Eventi, Inquilini, Proprietari, Società, Tasse

Bella stagione, tempo di ristrutturazione! Per gli intrepidi che decidano di affrontare il delicato processo di rinnovo della propria abitazione l’estate è certamente una stagione appetibile, vuoi per il bel tempo vuoi semplicemente perché più liberi da impegni lavorativi.
 
Le controindicazioni però non sono poche. Non ultimo il fatto che sul costo base concordato si deve preventivare un rincaro massimo previsto per legge del 10% di spese extra per interventi imprevisti. Ecco alcuni consigli dunque per chi si appresta a ristrutturare le mura domestiche.
 
1. Chi ben pianifica è a metà dell’opera
Partire con le idee ben chiare su cosa modificare è già metà dell’opera. Meglio ancora se ci si aggiunge anche un’accurata pianificazione della stagione in cui si intendono effettuare i lavori (tenendo presente che è più economico realizzarli in inverno), dei costi che si intendono affrontare e dei materiali da utilizzare (dai rivestimenti agli infissi, passando per sanitari e quant’altro). Per quanto concerne i materiali è utile rivolgersi alla casa madre per evitare le commissioni aggiuntive applicate nei punti vendita al dettaglio.
 
Da non sottovalutare inoltre, nel processo di pianificazione, la conoscenza approfondita delle 4 mura domestiche. E’ opportuno prendere le misure alla propria abitazione per realizzare un progetto che ne sfrutti appieno le potenzialità. Fatta chiarezza sulle caratteristiche (es.: esposizioni, vedute, prospetti, ecc.) risulterà più semplice immaginare come sfruttare al massimo e nel migliore dei modi lo spazio esistente, adattando la casa alle proprie esigenze, al numero di abitanti (presenti e attesi) e, non ultimo, ai propri gusti.
2. La progettazione parte dagli interni
L’ottimizzazione degli spazi è un requisito importante. Intervenendo sulle sole pareti divisorie (tramezzature) tra i vari locali, infatti, si possono riorganizzare gli spazi senza spendere troppo.
 
Il semplice rinnovo di un locale comporta sempre una particolare attenzione sia sulla disposizione dei mobili che sull´illuminazione. In fase di progettazione è infatti importante predisporre l’arredamento seppur in fase embrionale, in modo da poter avere un’idea chiara della distribuzione delle prese elettriche. Molto spesso, infatti, intervenire semplicemente su questi due elementi può risolvere la situazione con grande efficacia.
 
Particolare attenzione deve poi essere posto alle fasi preliminari di accertamento tra cui:
1) Accertarsi, dando incarico un tecnico abilitato (Ingegnere, Architetto, Geometra, Perito edile), che gli interventi edilizi di cui alla fase preliminare siano conformi agli strumenti urbanistici generali adottati;
2) che rispettano le norme di sicurezza ed igienico-sanitari vigenti;
3) che l´immobile ricade, secondo le disposizioni del vigente regolamento comunale in zona territoriale omogenea di tipo B ai sensi del DM 2 aprile 1968, n. 1444;
4) che le opere non comportino modifiche alla sagoma e dei prospetti dell´edificio;
5) che le opere non comportino aumento di superficie utile né di volume;
6) che le opere riguardino un’unità immobiliare che dall’intervento non subisca variazioni ovvero che le stesse non varino in aumento il numero delle unità immobiliari (in alcuni casi é ammesso il frazionamento);
7) che le opere non modificano l’originaria destinazione d´uso dell´immobile
8 ) che le opere non rechino pregiudizio alla statica del fabbricato e che rispettano le vigenti norme in materia;
9)che l´immobile interessato non risulti vincolato:
a) dalle leggi nn. 1089 e 1497 del 1939; in materia di tutela di interesse artistico, storico e di bellezze naturali;
b) dalla L. 431/85 in materia di tutela delle zone di particolare interesse ambientale;
c) dalla L. 394/91 in materia di tutela delle aree protette;
d) dal piano paesistico ambientale regionale, di cui all´art. 1-bis della L. 431/85;
e) da norme di tutela del PRG
3. Il preventivo e la difficile quadratura del budget
Come per ogni grande spesa che si rispetti è di fondamentale importanza eseguire ricerche di mercato richiedendo a più ditte il preventivo lavori per farsi un’idea dei prezzi di lavori e mano d’opera. In fase di preventivo è utile tenere presente quanto segue:
  1. le limitazioni di spesa, in certi casi, possono avere conseguenze positive, costringendo a pianificare tutto con la massima cura ed inventiva;
  2. affidarsi a personale esperto è la garanzia migliore per un risultato soddisfacente
  3. per chi non abbia tempo, costanza o perizia sufficienti può essere utile appoggiarsi ad un architetto che orchestri e diriga i lavori, richiedendo un progetto su misura (costo onesto sui 1.000 euro).
 
4. Il capitolato di spesa
Definito come “un documento progettuale tecnico amministrativo che raccoglie e sintetizza tutte le indicazioni del progetto esecutivo, rendendo manifeste tutte quelle indicazioni (tecniche, contrattuali, operative, eccetera) che non appaiono in maniera esplicita sugli altri documenti progettuali.”, il capitolato preventivo di spesa è un accordo formale con cui le parti si impegnano a rispettare gli oneri di propria competenza.
Modifiche relative ai materiali o modalità costruttive potranno essere applicate in corso d’opera nel caso insorgano problemi o si cambi idea. Ogni modifica relativa agli interventi però può comportare un’alterazione dei prezzi contestuali (mano d’opera e materiali).
5. L’iter burocratico
Quando ci si accinge ad iniziare opere interne ad un’abitazione va innanzi tutto tenuto presente che se i lavori che si vanno ad eseguire rientrano nell’ambito della manutenzione ordinaria in questo caso l’iter burocratico si limita alla preventiva  comunicazione al Sindaco a cura del  proprietario dell’appartamento, senza necessità di presentare elaborati grafici; dopodiché è possibile dare inizio ai lavori. La comunicazione, del resto non obbligatoria, va presentata in Circoscrizione c/o l’Ufficio Tecnico.  
 
Quali sono le opere di manutenzione ordinaria?
L’art. 31 della legge n. 457/78 inquadra nell’ambito della manutenzione ordinaria le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici (es. rifacimento di pavimentazioni e rivestimenti, posa di tappezzerie, tinteggiature e controsoffittature in legno o cartongesso, sostituzione di porte o finestre) e gli interventi necessari ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti (es. rifacimento di impianti idrici con sostituzione dei sanitari, spostamento o sostituzione di caloriferi, adeguamento e messa a norma dell’impianto elettrico).
 
Manutenzione straordinaria
Rientrano invece nell’ambito della manutenzione straordinaria (art. 31 Legge n. 457/78) tutte le opere e le modifiche necessarie a rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, la realizzazione ed integrazione dei servizi igienico-sanitari e tecnologici, purché ciò avvenga senza alterazione dei volumi e delle superfici delle singole unità immobiliari, né modifiche delle destinazioni d’uso (opere condominiali come manutenzione delle facciate, riparazione del manto di copertura, rifacimento di balconi e terrazzi, apertura di nuove finestre ed abbaini, installazione di ascensori, rifacimento di atrii e vani scala, ammodernamento di tutti gli impianti comuni – elettrico, fognario, riscaldamento, canne fumarie ecc. – e opere interne alle abitazioni che comportino la demolizione anche parziale o la costruzione di muri divisori, l’apertura o la chiusura di porte e passaggi, il cambio di destinazione d’uso dei singoli vani – spostamento di bagni o cucine-, la realizzazione di doppi servizi, purché si mantenga la destinazione d’uso abitativa. 
 
L’iter burocratico consiste in questo caso nella presentazione a cura del proprietario di una D.I.A. – Dichiarazione d’Inizio Attività – ai sensi della Legge 23 dicembre 1996 n. 662, corredata da una relazione tecnica a firma di un professionista abilitato, che potrà essere un Geometra, un Architetto o un Ingegnere e dai relativi elaborati grafici. Quest’ultimo dovrà essere necessariamente un Architetto se l’immobile é soggetto a vincolo da parte della Soprintendenza per i Beni Architettonici. In questo caso il richiedente, tramite il professionista, dovrà allegare alla D.I.A. il preventivo nulla-osta della Soprintendenza; a fine lavori, il professionista incaricato dovrà inoltre redigere una relazione di conformità delle opere realizzate al progetto presentato.
6. La D.I.A.
Una volta presentate la Denuncia d’Inizio si dovranno attendere 30 giorni e se nel frattempo non è giunto parere contrario all’esecuzione delle opere previste si può dare inizio ai lavori. Ma quanto costa redigere una D.I.A? Dipende sostanzialmente dalla complessità del progetto, che implica a sua volta una compilazione e realizzazione grafica più elaborate.  
 
In generale sono soggette alla denuncia di inizio lavori (l. 493/93, l. 662/96) le seguenti categorie di lavori:
 
a) opere di manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo;
b) opere di eliminazione delle barriere architettoniche in edifici esistenti consistenti in rampe o ascensori esterni, ovvero in manufatti che alterino la sagoma dell’edificio;
c) recinzioni, muri di cinta e cancellate;
d) aree destinate ad attività sportive senza creazione di volumetria;
e) opere interne di singole unità immobiliari che non comportino modifiche della sagoma e dei prospetti e non rechino pregiudizio alla statica dell’immobile;
f) impianti tecnologici che non si rendano indispensabili, sulla base di nuove disposizioni, a seguito della revisione o installazione di impianti tecnologici;
g) varianti a concessioni edilizie già rilasciate che non incidano sui parametri urbanistici e sulle volumetrie, che non cambino la destinazione d’uso e la categoria edilizia e non alterino la sagoma e non violino le eventuali prescrizioni contenute nella concessione edilizia;
h) parcheggi di pertinenza nel sottosuolo del lotto su cui insiste il fabbricato.  
 
Dove andare
Per presentare una Denuncia di inizio attività occorre rivolgersi all’Ufficio Tecnico comunale o della Circoscrizione di competenza (per le grandi città).
 
Cosa presentare
Almeno 30 giorni prima dell’inizio dei lavori, occorre presentare una Denuncia di inizio attività, a cui deve essere allegata la seguente documentazione:
  • Relazione asseverata, a firma di un progettista abilitato, circa la conformità delle opere da realizzare a:
    - Norme tecniche di attuazione per la specifica zona di P.R.G.;
    - Norme del Regolamento Edilizio;
    - Norme di sicurezza statica impiantistica ed antincendi;
  • Regolamento d’igiene e norme sanitarie;
  • Normativa per il superamento delle barriere architettoniche;
  • Normativa inerente a vincoli eventualmente esistenti e gravanti sull’immobile oggetto di intervento.
  • Documentazione sulla legittimità delle preesistenze oggetto d’intervento
  • Documentazione fotografica sullo stato dei luoghi (ove utile alla descrizione)
  • Elaborati progettuali in triplice copia contenenti:
    - stralcio di P.R.G.;
    - stralcio catastale con individuazione delle particelle interessate;
    - elementi grafici descrittivi degli interventi ante e post operam, completi di ogni elemento atto ad identificare l’oggetto degli stessi;
    - relazione descrittiva degli interventi previsti.
  • Documentazione inerente alla presenza di vincoli e relative autorizzazioni degli Enti preposti alla tutela dei medesimi.
  • Eventuali ulteriori N.O. richiesti da specifiche normative statali, regionali. provinciali o comunali per le opere previste. 

7. I vantaggi fiscali
Detrazione al 36%
Buone notizie sul fronte fiscale. L’art. 2, comma 15 della legge 22 dicembre 2008, n. 203 (legge Finanziaria 2009) ha infatti prorogato sino al 31 dicembre 2011, la detrazione del 36% per il recupero edilizio delle abitazioni, mantenendo il limite massimo di spesa consentita per usufruire del beneficio pari a 48.000 euro per unità immobiliare.
 
Contestualmente, è stata prorogata, per il medesimo periodo temporale, l’applicazione dell’aliquota.
IVA ridotta al 10% per le manutenzioni ordinarie e straordinarie sulle abitazioni, che si rende quindi applicabile in relazione alle fatture emesse sino al 31 dicembre 2011.
 
Viene confermato, inoltre, l’obbligo di indicazione in fattura del costo della manodopera originariamente introdotto dall’art. 35, comma 19, della legge 248/2006) previsto, a pena di decadenza dal beneficio fiscale, sia per gli interventi di recupero edilizio, sia per l’acquisto delle abitazioni situate in fabbricati interamente ristrutturati.
 
La detrazione, nell’attuale misura del 36%, si applica con riferimento alle spese pagate (con
bonifico bancario o postale) sino al 31 dicembre 2010 (secondo il criterio di cassa, ossia a
prescindere dalla data della fattura o di quella di esecuzione dei lavori) ed effettivamente rimaste a
carico di ciascun soggetto tra quelli individuati come potenziali beneficiari dell’agevolazione. Tra i
costi detraibili, rientrano quelli relativi:
 
  • alla progettazione dei lavori;
  • all’acquisto dei materiali;
  • all’esecuzione dei lavori;
  • alle altre prestazioni professionali richieste dal tipo di intervento;
  • alla relazione di conformità degli stessi alle leggi vigenti;
  • alle perizie e sopralluoghi;
  • all’imposta sul valore aggiunto, all’imposta di bollo ed ai diritti pagati per le concessioni, alle
autorizzazioni, alle denunzie di inizio lavori;
  • agli oneri di urbanizzazione;
  • ad altri eventuali costi strettamente inerenti la realizzazione degli interventi e gli adempimenti posti dal regolamento di attuazione delle disposizioni in esame.

Detrazione al 55%
E’ stato appena pubblicato il provvedimento dell’Agenzia delle Entrate con cui si disciplinano i termini e le modalità per l’invio della comunicazione relativa alla detrazione del 55% sostenute nel 2009.
Il provvedimento, relativo alla riqualificazione degli edifici esistenti, prevede una detrazione fiscale del 55% (cumulabile con altri incentivi eventualmente predisposti dagli enti locali) delle spese effettivamente sostenute per:
  • interventi volti alla riduzione delle dispersioni termiche (massimo importo detraibile 60.000 euro in tre anni);
  • installazione di pannelli solari (massimo importo detraibile 60.000 euro in tre anni);
  • sostituzione di vecchie caldaie con nuove a condensazione (massimo importo detraibile 30.000 euro in tre anni).
 
Il provvedimento contiene, infatti, il modello di comunicazione (e le relative istruzioni) per gli interventi di riqualificazione energetica che proseguono oltre il periodo d’imposta (ai sensi dell’art. 29 del DL 185/2008 anticrisi) per fruire della detrazione del 55% delle spese sopra elencate.
 
Il modello – spiega l’Agenzia – deve essere utilizzato:
  • per comunicare le spese sostenute nei periodi d’imposta precedenti a quello in cui i lavori sono terminati, con riferimento ai soli lavori che proseguono oltre il periodo d’imposta;
  • per comunicare le spese sostenute nel 2009 e negli anni successivi.
 
I contribuenti che intendono avvalersi della detrazione devono in ogni caso continuare ad inviare all’ENEA, attraverso il sito internet http://finanziaria2009.acs.enea.it/, entro 90 giorni dalla fine dei lavori, i dati indicati nel DM 19 febbraio 2007.
 
Il provvedimento delle Entrate disciplina anche termini e modalità di comunicazione all’Agenzia delle Entrate dei dati in possesso dell’ENEA. Entro l’ultimo giorno del mese successivo al ricevimento della comunicazione di fine lavori, l’Enea trasmette per via telematica all’Agenzia delle Entrate i seguenti dati, in proprio possesso ai sensi del DM 19 febbraio 2007:
a) dati identificativi del soggetto dichiarante;
b) dati identificativi dell’immobile oggetto degli interventi;
c) interventi eseguiti sull’immobile secondo le tipologie previste dall’articolo 1, commi da 344 a 347, della legge 296/2006 (Finanziaria 2007);
d) data inizio lavori;
e) data fine lavori;
f) risparmio annuo di energia in fonti primarie previsto per gli interventi;
g) costo degli interventi di riqualificazione energetica al netto delle spese professionali;
h) ammontare delle spese per le quali si ha diritto a fruire della detrazione d’imposta;
i) costo delle spese professionali, ove previsto;
j) dati identificativi del tecnico abilitato che ha rilasciato l’attestato di certificazione o di qualificazione energetica, ove previsto.
Fonte: msn

 

 

 

 

 

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3 Risposte a Ristrutturare casa: una guida ai lavori!

  1. elena scrive:

    salve a tutti, se volete confrontare preventivi di imprese edili della vostra città vi consiglio di provare questo nuovo sito di cui ho sentito parlare alla radio, si chiama http://www.quoton.it. in pratica potete inserire una richiesta di preventivo ed essere contattati direttamente dalle imprese, molto utile ed efficace! ;-) a presto!

  2. Valeria scrive:

    Grazie Elena,
    utilizzerò il link che hai indicato. Valeria.

  3. Nicola P. scrive:

    Aggiungerei anche di assicurarsi che l’umidità all’interno della casa non sia dovuta solo alla condensa o allo scarso isolamento, ma anche all’umidità di risalita nel muro.
    A me continuavano a rovinarsi gli intonaci ed ho scoperto che era colpa del muro umido. Appena risolto il problema, la qualità dell’aria è migliorata subito, i cattivi odori se ne sono andati e i muri sono rimasti a posto.
    Se avete il mio stesso problema, l’ho risolto installando uno di quei dispositivi elettrofisici che risanano il muro.
    Ho trovato questa azienda su http://www.taletesrl.com.
    Spero di essere stato utile.

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