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Le agevolazioni fiscali sui mutui

marzo 16, 2010 • Uncategorized

- Caratteristiche dell’immobile e del mutuatario
Comprare casa è impegnativo, ma – anche dal punto di vista finanziario – ci sono alcuni aspetti positivi. L’acquisto della cosiddetta “prima casa” è infatti incoraggiato dallo Stato, che ha previsto per questo tipo di operazioni una serie di agevolazioni fiscali. La condizione principale è che si tratti della propria abitazione principale, utilizzata come dimora abituale: per godere di questo “trattamento di favore” da parte del Fisco sono perciò previsti una serie di precisi requisiti. In primo luogo, l’acquisto deve riguardare una casa d’abitazione non qualificata come “di lusso”. L’immobile deve trovarsi nel comune in cui l’acquirente ha la propria residenza (o comunque in cui stabilirà la residenza entro 18 mesi dall’acquisto), oppure – se diverso da quello di residenza – nel comune in cui l’acquirente svolge la sua attività lavorativa; questa limitazione non si applica se l’acquirente viene trasferito all’estero per ragioni di lavoro. Inoltre, l’acquirente non deve essere proprietario (neppure in comunione con il coniuge) di altri immobili in quello stesso comune. Infine, non deve avere acquistato in precedenza alcun altro immobile, sull’intero territorio nazionale, godendo delle agevolazioni previste per la “prima casa”. Rientrano nel regime di agevolazioni anche tutte le “pertinenze” dell’immobile (cantine, box, posti auto), anche se acquistate con atto diverso, purchè siano destinate a servizio dell’abitazione principale.

- L’acquisto della casa: da privato o da impresa, l’imposta cambia
Ma quali sono le imposte da pagare per l’acquisto di una casa? Una differenza fondamentale è data dalla qualifica del venditore: se si tratta di un privato o se invece si acquista l’immobile da un’impresa. Nel primo caso è necessario pagare l’imposta di registro, calcolata sul prezzo dichiarato nell’atto di vendita: l’aliquota dell’imposta, se si tratta di acquisto di “prima casa”, è del 3%, contro il 10% previsto dall’aliquota “normale”. A questo si aggiunge il pagamento dell’imposta ipotecaria e dell’imposta catastale, ciascuna dell’importo fisso di 129,11 euro (se non si trattasse di “prima casa”, queste imposte ammonterebbero rispettivamente al 2% e all’1% del valore dell’immobile). Se invece la casa viene venduta da un’impresa l’imposta di registro viene calcolata in misura fissa, anch’essa di 129,11 euro; ad essa si sommano le imposte ipotecarie e catastali (anche in questo caso pari a 129,11 euro ciascuna) e l’IVA, che nel caso di “prima casa” è pari al 4% (contro il normale 10% previsto per le compravendite immobiliari) del valore dichiarato nell’atto di vendita. Attenzione, però: queste agevolazioni sono revocabili (con in più il pagamento di una sovrattassa pari al 30% delle imposte dovute) se la “prima casa” viene rivenduta nell’arco di cinque anni, a meno che nell’arco di un anno dalla vendita non venga acquistato un altro immobile da adibire ad abitazione principale.

- Interessi detraibili dall’imposta sul reddito
Ma non è tutto: anche per quanto riguarda gli interessi passivi pagati per il mutuo della “prima casa” il Fisco prevede delle forme di agevolazione che si traducono in un risparmio sull’Irpef dovuta. Le regole sono diverse a seconda che si tratti di mutui per acquisto o per costruzione o ristrutturazione dell’immobile. In caso di mutuo per acquisto, è possibile detrarre il 19% di interessi passivi, oneri accessori (ma limitatamente al primo anno del mutuo) e quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione; il tutto a condizione che si tratti di un mutuo garantito da ipoteca e che l’immobile sia adibito ad abitazione principale entro 12 mesi dall’acquisto (le norme, in questo caso, sono più “larghe” di quelle relative all’acquisto: per dimora principale si intende infatti l’abitazione abituale del contribuente o di suoi familiari). L’importo massimo su cui calcolare la detrazione del 19% è di 3.615,20 euro; per le somme che eventualmente eccedessero tale importo non è invece prevista alcuna detrazione. A questo proposito, normalmente la banca emette ogni anno una certificazione riassuntiva degli importi pagati, da utilizzare per la compilazione della dichiarazione dei redditi. Nel caso invece di mutui ipotecari per la costruzione o la ristrutturazione dell’abitazione principale, l’importo massimo su cui calcolare la detrazione del 19% è di 2.582,28 euro. Per ottenere questa agevolazione fiscale è necessario che i lavori di costruzione abbiano inizio nei sei mesi precedenti o successivi alla stipula del mutuo e che l’immobile sia adibito ad abitazione principale entro sei mesi dalla fine dei lavori.

Fonte: Mutuifrimm

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