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4 punti fondamentali per capire il canone di affitto presunto!

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settembre 21, 2013 • Affitto

canone affitto presuntoUna sentenza del 2010 della Corte di Appello di Roma, applicando il principio dell’art. 1 comma 4 della legge nr 431 del 1998, ha stabilito che un contratto di locazione è da ritenersi nullo se non è stato stipulato in forma scritta. Si parla appunto di canone affitto presunto quando manca la registrazione dell’atto di locazione.

La norma estende l’obbligo di registrazione a tutti i contratti di locazione ad uso abitativo e commerciale, e deve essere per prima cosa effettuata entro e non oltre 30 giorni dalla stipula dello stesso contratto di modo che sia ritenuta valida ed efficace.
In mancanza di una registrazione, il contratto di locazione sarebbe infatti del tutto inefficace e farebbe aumentare il fenomeno dell’evasione fiscale, problema molto grave e oneroso per le casse dello Stato; infatti molto spesso queste situazioni sono accettate da entrambe le parti ed i proprietari evitano, così, di pagare le tasse e gli inquilini pagano, in cambio, un canone inferiore per l’assenza di contratto.

La nullità del contratto quindi, è strettamente legata alla conseguenza di impossibilità dell’inquilino di godere dell’immobile e del proprietario di percepire un canone da esso.
Il canone di affitto presunto è stato introdotto dalla finanziaria del 2005 che afferma che le abitazioni con canoni di locazioni inferiori al 10% del valore catastale, possono subire controlli e accertamenti e in caso di irregolarità l’ufficio può richiedere una maggiore imposta insieme a sanzioni e interessi vari.
Il valore catastale di un edificio è alla base per la determinazione di molte imposte (Imu, Imposta di Registro etc) e per calcolarlo ti basta sapere la rendita catastale dell’immobile e moltiplicarla per i coefficienti stabiliti dalla legge.

Vediamo ora a cosa potresti andare incontro, con un breve elenco di 4 punti fondamentali:

  • Certi controlli possono scattare anche in caso di imposte dirette ma non sono da ritenersi validi per i contratti a canone concordato, particolare forma di atto di locazione che prevede 3 anni come durata minima più altri 2 anni di rinnovo automatico.
  • Chi paga un canone di affitto presunto però, e denuncia al fisco il proprietario, avrà diritto a un canone di locazione superleggero per i prossimi 4 anni, arrivando a pagare anche il 90% in meno e nell’ipotesi di non registrazione o registrazione tardiva sarà dovuta l’imposta di registro più eventuali sanzioni.
  • L’imposta cioè, deve essere versata sulla somma pattuita per l’intera durata del contratto.
  • Ovviamente per i contribuenti che regolarmente hanno registrato il contratto e pagato le relative tasse sul canone, al netto delle riduzioni di legge, non avranno nulla da preoccuparsi, anche se il canone di locazione non supera il 10% del valore di catasto.

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