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Tutto ciò che ti serve sapere sul contratto di mediazione immobiliare

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agosto 13, 2013 • Agenzie Immobiliari

Contratto mediazione immobiliareL’agente immobiliare è un veicolo di scambio, un intermediario che si occupa dello scambio di beni immobili (compravendita, locazione di abitazioni, locali commerciali, terreni e così via). L’intermediario (o mediatore) è colui che appunto mette in comunicazione due o più parti con lo scopo di concludere un affare. Un professionista competente che ci alleggerisce da compiti per noi difficili e ci toglie le preoccupazioni derivanti. Il mediatore è molto utile anche per stabilire un prezzo (nel caso di vendita), cosa non semplice da effettuare.

Nasce il contratto di mediazione immobiliare, che regola l’attività di chi intende affidarsi a un’agenzia immobiliare per comprare o vendere casa. Come ogni contratto che si rispetti, anche il contratto di mediazione immobiliare è regolato tramite specifici moduli. I più diffusi sono:

  • Incarico a  vendere (atto nel quale il proprietario di un immobile affida al mediatore /agenzia immobiliare il compito di trovare un acquirente).
  • Proposta irrevocabile d’acquisto (atto presentato dal compratore al proprietario dell’immobile). Questa proposta è il primo accordo tra il venditore e il compratore e non può essere considerata un contratto definitivo perché può essere messa a punto tramite un successivo contratto preliminare.

Ma cos’è il contratto preliminare?

Il contratto preliminare è un atto detto anche “compromesso” e serve per definire importanti  punti come gli obblighi che gravano su un immobile a favore di un altro, i diritti di “usare” la proprietà altrui per lo scopo previsto dal diritto stesso  e tutto ciò che non è stato specificato nella precedente proposta. Inoltre viene descritta la provenienza dell’immobile e consegnata tutta la documentazione relativa, se non fatto precedentemente. Insomma, nel contratto preliminare è indicato tutto quello che serve per definire l’atto senza brutte sorprese, se alla fine mancasse l’accordo tra le parti su determinati punti non discussi e scritti nella sola proposta. Il contratto preliminare viene stipulato da entrambe le parti mentre la proposta d’acquisto viene avanzata tramite un intermediario senza che gli interessati si incontrino; questa è la differenza sostanziale.

Sulla base delle condizioni generali di contratto contenute nella proposta, il proprietario avrà la facoltà di accettarla subito o fare delle controproposte. Una volta accettata l’ acquirente si obbliga a concludere il contratto preliminare con il soggetto.

Il mediatore percepisce un compenso per aver favorito tale contatto tra le parti (come stabilito da una sentenza della Corte di Cassazione). Questo compenso non è altro che una provvigione stabilita sul contratto preliminare e spetta al mediatore regolarmente iscritto al registro della Camera di Commercio, non prima della conclusione dell’affare. Solitamente la provvigione varia dal 2% al 7% del prezzo corrisposto.

Come ogni contratto che si rispetti, anche nel contratto di mediazione immobiliare, le agenzie prevedono delle penali nei casi di mancata conclusione dell’affare. Tali clausole sono dette “vessatorie” e sono presenti nei contratti conclusi tra il consumatore e il mediatore che, malgrado la buona fede, determinano una mancanza di equilibrio dei diritti a carico del consumatore e degli obblighi che derivano dal contratto. Detto in modo più semplice, l’impossibilità (o la difficoltà) per l’altro contraente di discutere le singole clausole, può portarlo ad accettarne alcune che possono risultare svantaggiose per lui, rendendo debole la sua posizione. Queste clausole sono vessatorie proprio perché causano uno svantaggio a una delle parti. Ricordiamo poi che queste clausole saranno affette da nullità, ma non influenzeranno la validità dell’intero contratto, il quale resterà in vigore per le restanti previsioni contenute.

Il Codice del Consumo però, nello specifico l’art. 34 comma 4°, ci dice che “Non sono vessatorie le clausole che siano state oggetto di trattativa individuale”. Per sviare queste disposizioni che prevedono la nullità delle clausole vessatorie ecco che le agenzie immobiliari hanno trovato un escamotage: hanno pensato infatti di inserire una clausola di chiusura nel contratto che dichiara che sulla clausola penale c’è stata una trattativa individuale tra le parti, che in realtà non è mai avvenuta. La soluzione a questo problema è stata data da una sentenza del Tribunale di Napoli (22 maggio 2009) che tutela il consumatore e afferma che la prova contraria della trattativa individuale inserita nel contratto predisposto non può essere fondata da una dichiarazione inserita nello stesso contratto, poiché si verificherebbe un circolo vizioso in quanto lo stesso documento contiene in sé la prova della trattativa ma è anche sintomo di assenza della trattativa individuale. In pratica la sottoscrizione di una clausola standard è una prova della trattativa ma se contenuta nello stesso documento predisposto, crea un controsenso.

Quando ci troviamo di fronte a un contratto di mediazione immobiliare è bene quindi accertarsi che l’agenzia immobiliare utilizzi moduli contrattuali conformi a quelli depositati in Camera di Commercio.
Essi devono essere chiaramente leggibili e comprensibili e correttamente compilati in tutti i loro campi.
Se quindi stai cercando di comprare o vendere un immobile, è importante sapere a cosa puoi andare incontro, ricordando che queste regole sono valide in tutta Italia, senza eccezioni.

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