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Come funziona la cauzione d’affitto: conoscere veramente tutto!

Fotografia di Dmitriy Syechin

luglio 4, 2013 • Affitto

La cauzione dell’affitto è un deposito cauzionale, ossia un deposito di denaro che viene richiesto dal proprietario di un immobile, affittato all’inquilino, il quale lo deve pagare come una sorta di garanzia. Infatti, l’inquilino garantisce al proprietario dell’immobile di assumersi la piena responsabilità dello stesso, a seguito della stipula del contratto di locazione.

Regolamentazione della cauzione

Conoscere come funziona la cauzione dell’affitto è molto importante, perché permette, sia a chi concede l’immobile in affitto, sia a chi ne beneficia, di avere delle basi solide su cui appoggiarsi in caso sorgano dei problemi. La cauzione dell’affitto viene regolamentata dalla legge per tutelare il più possibile il proprietario dell’immobile che viene affittato. Infatti, in passato, tanti inquilini, nel corso della locazione, causavano moltissimi danni all’interno dell’abitazione, ma ora, grazie a tale garanzia, questi spiacevoli avvenimenti si sono sostanzialmente ridotti o perlomeno limitati. Infatti, la legge prevede che l’immobile affittato dall’inquilino debba essere restituito nello stato originario in cui gli era stato consegnato, ovviamente escludendo la normale usura del tempo.

All’interno dell’articolo 11 del codice civile nella legge 392/78 viene disciplinato come funziona la cauzione dell’affitto. Tale legge dispone che l’importo massimo della cauzione non deve mai superare l’importo di tre canoni mensile. L’importo che viene versato al proprietario dell’immobile è anche vantaggioso per l’affittuario, poiché esso è produttivo di interessi al tasso legale. Questo vuol dire che il proprietario dell’immobile deve corrispondere all’inquilino al termine di ogni anno di locazione gli interessi all’affittuario. Questa limitazione è valida e viene garantita tramite un procedimento chiamato presidio di nullità (regolamentato dalla legge nell’articolo 79 dell’equo canone) per gli immobili e le locazioni non abitative che vengono destinati ad un utilizzo lavorativo come ad esempio gli uffici, gli immobili commerciali, industriali ed artigianali.

Passiamo ad analizzare ora come funziona la cauzione dell’affitto per gli immobili abitativi. Infatti, sempre per effetto del già citato articolo 79, sono state apportate delle deroghe alla legge, le quali prevedono che, se vi è l’approvazione delle due parti (locatore e locatario) la cauzione dell’affitto può comportare anche una cifra superiore alle tre mensilità, e può anche non produrre interessi legali (è però sempre sconsigliabile accettare tali deroghe, sia nell’interesse di chi affitta l’immobile per prevenire eventuali danni, sia dall’inquilino che non potrà ricavare gli interessi maturati quando lascerà quell’abitazione per trasferirsi in un’altra).

Per i contratti che vengono concertati nella modalità “a canone concordato”, ossia tutti i contratti che valgano 3 anni + 2, solitamente stabiliti da studenti universitari che affittano l’immobile per il periodo di studio o da conduttori transitori che desiderano soggiornare solo per poco tempo, la limitazione è stata stabilita sempre a tre mensilità ai sensi della legge del 30-10-2012.

L’obbligo del rimborso degli interessi da parte del locatore, regolamentato dalla legge e da diverse sentenze (avvenute a seguito di svariate incomprensioni tra locatore e locatario), deve avvenire poiché esso rappresenta l’adeguamento della somma al valore corrente di mercato. Infatti se avevi affittato un appartamento 10 anni fa, dando in cauzione tre mensilità, saranno maturati degli interessi nel corso di tutti quegli anni, sempre se il proprietario dell’immobile non te li ha rimborsati prima, per darti la possibilità di goderteli al pieno della loro potenza di mercato. Il denaro della cauzione dell’affitto rappresenta una sorta di prestito effettuato dall’affittuario dell’immobile al locatore come garanzia e quindi tale “prestito” deve essere obbligatoriamente rimborsato perché non è di proprietà del padrone di casa.  Ribadiamo che ciò dipende sempre dal fatto che non siano stati fatti dei danni all’immobile che l’inquilino non ha provveduto a pagare di propria tasca.

Vediamo ora come funziona la cauzione dell’affitto, in quanto alle opzioni per il versamento:

  • tramite pagamento  in contanti (per cui è anche consigliabile che tu e l’affittuario possiate firmare due copie di tale versamento come dimostrazione e garanzia che tale pagamento sia avvenuto realmente).
  • tramite una garanzia fideiussoria, bancaria o assicurativa.
  • con la creazione di un libretto bancario o postale con clausola al portatore (questa opzione può essere sfruttata solo se l’importo della cauzione dell’affitto è inferiore ai 1000 euro).

Restituzione della cauzione

La restituzione della cauzione dell’affitto, e il versamento degli interessi non ancora corrisposti, dovranno avvenire solo e unicamente a seguito dello sgombero dell’appartamento da parte dell’inquilino, cioè il versamento della cauzione deve avvenire quando il vincolo contrattuale si sarà risolto, a seguito di un’accertazione effettuata da parte del proprietario dell’immobile che potrà verificare la presenza di eventuali danni apportati alla casa o appartamento. Il versamento della cauzione può avvenire entro un massimo di 10 anni di tempo (a seguito dei 10 anni avverrà la prescrizione e l’ex affittuario non potrà pretenderne il rimborso né un decreto ingiuntivo per ottenere il rimborso del denaro). Ovviamente il proprietario dell’immobile ti dovrà presentare la documentazione che attesta i danni riscontrati all’interno dell’immobile. Se questo non avvenisse e il proprietario pretendesse di non effettuare il rimborso, potrai rivolgerti ad un giudice per ottenerlo.

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15 Risposte a Come funziona la cauzione d’affitto: conoscere veramente tutto!

  1. Valeria scrive:

    Oltre al pessimo italiano con cui è stato svcritto questo articolo (ci sono dei periodi in cui mancano parole…), riscontro un errore:
    “oltre che per difendere e tutelare l’affittuario da eventuali mancanze di pagamento degli ultimi mesi di locazione da parte dell’inquilino.”
    MAI E POI MAI il deposito cauzionale deve essere usato in conto canoni. Lo dice la legge. Che poi l’uso comune lo abbia portato a farlo, è un’altra storia ed è anche una pessima abitudine da parte degli inquilini, che hanno sempre il coltello dala parte del manico.
    Inoltre gli interessi legali che il proprietario deve corrispondere sono un vero e proprio furto perché se l’inquilino tenesse quei soldi in banca non riceverebbe quegli stessi interessi, anzi! Perché i proprietari devono fare da banca generosa?

  2. Luana scrive:

    Grazie Valeria per il suo intervento, abbiamo già provveduto ad eliminare il concetto “incriminato” e anche a rivedere l’italiano del testo. Grazie ancora.

  3. Marita scrive:

    Cara Valeria, i miei tre mesi di caparra corrispondono a più di un mese di stipendio, che dovrei cedere gratuitamente al padrone di casa. Perchè allora voi proprietari non accettate un versamento su un libretto di risparmio nominale? Questo garantirebbe voi e nello stesso tempo frutterebbe interessi per l’inquilino che, se non altro, non si troverà ad aver versato soldi a fondo perduto.
    Ti faccio notare che attualmente gli interessi legali sono dell’1%…..capirai che guadagno per l’inquilino…..il guadagno è tutto per il proprietario che si mette in tasca soldoni a fronte di una somma pari al massimo a 20 euro l’anno. Scusa se è poco !!!!!!!!!!!!!!! Chi è, a questo punto, che perpetra il furto, come tu lo chiami?

  4. M scrive:

    Nonostante nel contratto d’affitto è espressamente indicato che il deposito cauzionale non è produttivo di interesse, l’affittuario può comunque pretenderli? in quanto la legge stabilisce il contrario?
    grazie

  5. juanc scrive:

    Buongiorno M,
    ti consigliamo di copiare questa domanda nella nostra Community http://www.mioaffitto.it/community.html, da lì potrai contattare direttamenti i nostri esperti scrivendo un messaggio privato e ricevendo la risposta direttamente nella tua mail.
    Buona giornata!

  6. Giuliana scrive:

    Se l’affittuario se ne va senza rispettare i tempi del preavviso previsto dal contratto, il proprietario può trattenere la cauzione?

  7. MariaGrazia scrive:

    Il conduttore si può rifiutare di accettare come modalità di pagamento l’assegno bancario, premettendo che lo ha sempre ricevuto per ben dieci anni di locazione ? Ed il motivo del rifiuto è semplicemente la sua comodità del non doversi recare in banca per versarlo i cambiarlo?

  8. Gaia scrive:

    Buongiorno Maria Grazia,
    il tuo dubbio è molto curioso. Per avere una risposta affidabile chiedi alla nostra Community

  9. Ilaria scrive:

    Salve sono Ilaria volevo qualche informazione per quando riguarda la mia situazione,sono in affitto con un contratto di anni 1 il contratto scade a maggio ho intenzione di lasciare casa perché sono incinta quasi al 6 mese l’appartamento è situato al 3 piano senza ascensore anche il ginecologo mi ha consigliato di non fare tante scale da premettere che abbiamo trovato già nuovi inquilini disposti a prendere casa da subito il padrone di casa mi ha detto che la cauzione non mi tocca perché gli ho recato un danno lasciando la casa prima della scadenza del contratto anche se ci sono persone disposte a prenderla subito la casa,come devo comportarmi grazie anticipatamente

  10. Juan scrive:

    Ciao Ilaria,
    per sapere come agire nel tuo caso ti invitiamo a scrivere nella nostra Community, dove esperti del settore potranno dirti se la cauzione ti verrà restituita o meno
    Grazie!

  11. Gabriele scrive:

    Sono un proprietario che ha affittato a studenti i quali,con contratto singolo,hanno versato due mesi ciascuno come DEPOSITO CAUZIONALE..Il contratto prevede che qualora il conduttore decidesse di interrompere il contratto prima della naturale scadenza,dovrà darne preavviso al locatore almeno 90 gg prima di lasciare l’appartamento.Qualora ciò non avvenisse,oppure avviene ma il conduttore si rifiutasse di pagare le mensilità riferite al preavviso,posso trattenere l’importo del deposito cauzionale in cui peraltro si fa riferimento alla restituzione PREVIO VERIFICA DELLO STATO DELL’UNITA’IMMOBILIARE,DELLA RICONSEGNA DELLE CHIAVI E DELL’OSSERVANZA DI OGNI OBBLIGAZIONE CONTRATTUALE. Oppure avete qualche suggerimento da darmi come p.es.inserire nel testo DEPOSITO CAUZIONALE DA INTENDERSI ANCHE COME CAPARRA o altro?
    Grazie
    Cipolla Gabriele

  12. Federico gaveglia scrive:

    Se l’affittuario se ne va dopo 13 mesi, senza preavviso il proprietario può trattenere la caparra??

  13. marco scrive:

    Il deposito cauzionale è normato come garanzia contro eventuali danni all’immobile ed al suo contenuto (indicato nell’inventario). Copre dunque solo i possibili danni.
    Per converso, il diritto a volte non è di buon senso. E, ad essere troppo onesti a fronte di un conduttore malizioso e con una normativa molto sbilanciata a favore del conduttore, si rischia di restare “fregati”.
    Per cui, se il conduttore se ne va non rispettando il preavviso (in tutto o in parte), formalmente parlando non si potrebbe trattenersi la somma equivalente della caparra (e se poi ci sono anceh dei danni che superano il valore residuo del deposito cauzionale, allora sono guai). Il cittadino assolutamente onesto, dovrebbe restituire la caparra ed aprire un procedimento legale per il recupero delle mensilità non versate. Ovviamente le spese legali resteranno una spesa in carico al locatore (salvo aprire un successivo procedimento per caricare le spese al conduttore). Il diritto, pertanto, non certo aiuta il locatore. Anzi, passa pure per “fesso”!
    Per converso, se il contratto prevede invece anche una clausola che lega la restituzione della caparra al rispetto di “ogni obbligazione contrattuale”, allora ci si può serenamente trattenere dalla caparra quanto dovuto.
    Ma se il contratto non prevede una tale clausola? Il mio suggerimento è quello di non essere “fessi”. Vi trattenete lo stesso quanto vi è dovuto. Sarà allora l’ex inquilino a dover rivolgersi ad un legale e fare lui la trafila (e intanto pagare), per garantire la perfezione formale del diritto. Sempre che, cosa assolutamente probabile, già il suo legale non gli rida dietro oppure, nel tentativo obbligatorio di conciliazione (se gli importi non sono decisamente importanti), il conciliatore non gli rida dietro.
    In ogni caso, quel locatore si ricordi di inserire una clausola come quella indicata, la prossiam volta che fa un contratto.

  14. pani paolo scrive:

    si può inserire un articolo o trascrivere in calce al contratto una postilla con il quale una persona garantisce il pagamento dell’affitto per il conduttore e farla firmare da questa?

  15. Davide Caruso scrive:

    Salve vorrei qualche delucidazione da chi piu esperto di me, io da poco ho lasciato un affitto ma senza preavviso dei sei mesi per cause maggiori che mi hanno spinto a questo, l’affittuaria in primo momento sembrava aver capito il mio problma e insieme chiudiamo questo contratto (cedolare secca) la casa e in perfetto stato per qui nessun problema….al momento che io gli consegno le chiavi nascono i problemi….non vuole piu restituire la caparra perché non gli ho dato i sei mesi di preavviso,clausola che sul contratto non esiste, in questo caso chi ha torto e chi ragione? Se la ragione e dalla mia parte come mi devo comportare? Grazie a tutti anticipatamente

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