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Come effettuare la registrazione della locazione

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ottobre 23, 2013 • Affitto

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La registrazione della locazione è uno step fondamentale per rendere efficace e legalmente riconosciuto il contratto di affitto. E questo non è necessario solo allo scopo di combattere il fenomeno deprecabile degli affitti in nero, ma al contempo nel proteggere i locatori dalle rappresaglie giustificate dei loro inquilini. Insomma, la registrazione del contratto è richiesta dalla legge a chiunque concluda un contratto di locazione: in questo articolo ci concentreremo sulle diverse modalità secondo le quali tale obbligo potrà essere adempiuto.

La registrazione in forma cartacea del contratto di locazione

Sono due le modalità attraverso le quali potrai procedere alla registrazione della locazione: una prevede il ricorso alla forma cartacea, presso gli uffici dell’Agenzia delle Entrate; l’altra ricorre invece alle più recenti tecnologie telematiche, permettendo di evitare le lunghe file che la burocrazia sempre sviluppa all’interno degli uffici della Pubblica Amministrazione. Prendiamo allora i nostri passi dalla registrazione in forma cartacea. Come già accennavamo, questa modalità di registrazione può essere adempiuta presso un qualsiasi ufficio dell’Agenzia delle Entrate, previo pagamento della relativa imposta con bollettino in banca o presso gli sportelli postali. Non valgono qui criteri di competenza territoriale: un ufficio vale l’altro, purché esponga l’effige dell’Agenzia delle Entrate. Il dipendente cui andrai a rivolgerti ti dovrà rilasciare una ricevuta che attesta il deposito dei dati e documenti necessari, e la data di probabile consegna dell’attestato di registrazione. Sii ben attento che questa ricevuta ti venga consegnata, e in mancanza richiedi espressamente al tuo interlocutore la sua consegna!
Vediamo ora quali documenti ti verranno richiesti allo sportello dell’Agenzia delle Entrate:

  • Almeno due copie del contratto di locazione, entrambe firmate in originale da ambo le parti
  • Marche da bollo del valore di 14,62 euro cadauna, in numero pari a ogni quattro facciate di cento righi ciascuna del contratto, da apporre previamente o in fronte al dipendente
  • Richiesta di registrazione su Modello 69
  • Ricevuta di versamento dell’imposta su registro, effettuata su Modello F23

La registrazione in forma telematica del contratto di locazione

Meno complessa dovrebbe essere la seconda modalità di registrazione della locazione, ossia la registrazione effettuata mediante mezzi telematici. Essa è obbligatoria per tutti coloro che possiedono un numero di unità immobiliari pari o superiore a cento, mentre per gli altri è meramente facoltativa: i vantaggi principali di tale modalità derivano dal fatto che essa può essere completata comodamente da casa, e che il costo delle imposte da versare è automaticamente calcolato dallo stesso software informatico. Il pagamento di tali imposte potrà essere effettuato da tre differenti persone:

  • Il contribuente direttamente interessato
  • Gli intermediari abilitati, come i commercialisti, i centri di assistenza fiscale (o CAF), i consulenti del lavoro, le organizzazioni deputate e così via
  • Qualsiasi soggetto delegato che abbia sufficienti competenze

L’imposta calcolata sarà comprensiva anche del prezzo delle marche da bollo, di eventuali interessi nonché di eventuali sanzioni.
La principale comodità, però, sta nel fatto che il software per il calcolo delle imposte e la registrazione del contratto è offerto gratuitamente dalla stessa Agenzia delle Entrate sul proprio sito ufficiale: ne sono disponibili due versioni, SIRIA e IRIS.

Le diverse tipologie di contratto e i poteri dell’inquilino in nero

La registrazione della locazione è obbligatoria per diverse tipologie di contratto di affitto. Per esempio, dovrai procedere necessariamente a registrazione per:

  • Locazioni a uso transitorio, di durata variabile tra 1 e 18 mesi
  • Locazioni a studenti universitari, di durata variabile tra 6 e 36 mesi
  • Contratti di affitto liberi, nella formula del 4+4
  • Contratti a canone concordato, nella formula del 3+2, e con notevoli agevolazione IRPEF
  • Contratti senza vincoli, destinati a categorie di immobili particolari come case di lusso, box auto, edifici artistici e così via

Infine, la registrazione evita inoltre al locatore il rischio che l’inquilino proceda, di propria spontanea volontà, alla registrazione del contratto, denunciando contestualmente il rapporto in nero. Infatti, grazie all’intervento del legislatore italiano col d.lgs. 23/2011, famoso anche per aver introdotto il metodo della cedolare secca, l’inquilino che vive in una unità immobiliare in forza di un rapporto di locazione in nero, può ottenere l’automatica costituzione di un contratto di affitto ex novo, secondo la formula 4+4. E non è tutto: il canone di locazione originariamente concordato in nero verrebbe sostanzialmente a scomparire; esso sarebbe sostituito da uno nuovo, calcolato nel triplo della rendita catastale dell’immobile. Il totale di un simile calcolo sarebbe ben inferiore a quello normale di un canone mensile di locazione nel mercato attuale, spesso addirittura inferiore del 90%. Pensa a un caso realmente avvenuto nel quartiere di San Lorenzo a Roma: l’inquilino, che pagava 800 euro al mese prima della denuncia, paga ora solo 80 euro al mese. A tale automatica costituzione, oltretutto, il proprietario non potrebbe opporsi in alcun modo: la sua unica speranza sarebbe che il conduttore non abbia prove a suffragio della propria posizione (per esempio, ricevute di canoni di locazione pagati, o intestazioni di bollette). Questo dovrebbe stimolarti a registrare il contratto, se sei un locatore, e a denunciare il rapporto in nero per permettere la costituzione di un rapporto registrato se invece fossi un conduttore in affitto.

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