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Sfrattare un inquilino moroso: cosa dice la legge

sfrattare un inquilino

luglio 18, 2013 • Proprietari

sfrattare un inquilinoSfrattare un inquilino: ecco le tipologie di sfratto

Lo sfratto è l’ordine tassativo dato all’affittuario, da parte del proprietario dell’immobile o di un giudice, di lasciare libero l’immobile da lui occupato. Lo sfratto può sopraggiungere quando si verificano 4 tipologie di casi:

  • Fine della locazione;
  • Morosità dell’inquilino;
  • Necessità;
  • Inadempienza contrattuali.

Qui vedremo nel dettaglio cosa accade nella seconda fattispecie, cioè come sfrattare un inquilino moroso. Lo sfratto per morosità si può chiedere quando si verificano le condizioni citate all’articolo 5 della Legge. n. 392 del 1978, ovvero quando il canone di locazione non venga corrisposto entro un periodo di 20 giorni dalla data prevista (solitamente entro il 25° giorno del mese corrispondente). Se il pagamento non avviene entro i 20 giorni, il contratto d’affitto può essere considerato risolto e si può chiedere lo sfratto. Una volta infatti che ci sono gli estremi per parlare di morosità. Il proprietario può inviare una raccomandata con ricevuta di ritorno all’inquilino moroso per comunicargli di provvedere al pagamento entro 15 giorni. Se il pagamento no avviene antro tali termini, il proprietario può passare alle vie giudiziali per ottenere il pagamento della somma dovuta. A questo punto va ricordato l’articolo 55 della Legge. n. 392 del 1978, la quale prevede che i canoni scaduti possono essere sanati in sede giudiziale per non più di 3 volte in quattro anni: per sanare la situazione, l’inquilino dovrà versare i canoni scaduti e gli oneri derivanti dagli interessi legali sulla somma da corrispondere e l’importo delle spese processuali. La fase della diffida non è un passaggio obbligatorio per sfrattare un inquilino, anzi, può apparire come una perdita di tempo soprattutto se la situazione è particolarmente problematica o se l’inquilino moroso si è reso irreperibile. In quest’ultimo frequente caso si userà la cosiddetta procedura “per convalida di sfratto”, che è una procedura più veloce prevista dagli articoli 658 e seguenti del Codice di Procedura Civile.

La procedura per convalida di sfratto

Il primo passo per iniziare la procedura per convalida di sfratto per sfrattare un inquilino è l’“atto d’intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per convalida”: l’atto di intimazione viene fatto recapitare all’inquilino tramite un ufficiale giudiziario. Il proprietario delega all’ufficiale giudiziario la convocazione ad un’udienza in cui il giudice potrà convalidare o meno lo sfratto per morosità. Il giudice sarà un giudice del tribunale del territorio in cui ha sede l’immobile occupato. Prima dell’udienza deve essere effettuata la dissoluzione del contratto di locazione. Una volta che il giudice si sarà pronunciato convalidando lo sfratto, l’inquilino verrà condannato a lasciare l’immobile e a pagare gli affitti dovuti. Durante l’udienza, se  l’inquilino si presenta (assistito o non assistito da un suo rappresentante legale) potrà:

  • opporsi alla convalida dello sfratto per morosità, presentando la documentazione necessaria a dimostrare la non sussistenza dei termini della morosità. Se si opporrà si potrà accedere alla mediazione (di fronte ad un mediatore, come prevede da alcuni anni la legge). La mediazione generalmente si conclude in una trattativa il cui esito può non coincidere con la piena restituzione della somma dovuta, e i cui tempi di risoluzione possono essere lunghi;
  • sanare la morosità col pagamento della somma dovuta più gli oneri accessori (interessi legali e spese);
  • richiedere il “termine di grazia”, ovvero richiedere un periodo di 90 giorni per sanare la situazione di morosità. Se il giudice concede il termine di grazia, fisserà contestualmente un’udienza di verifica per controllare che la morosità sia stata sanata.

Se invece l’inquilino non si presenterà all’udienza, o si prsenterà senza però opporsi alla convalida di sfratto per morosità (quindi accettando di pagare) ma opi non sana la morosità o non la sana nei termini indicati, al giudice si aprono queste due possibilità:

  • se l’inquilino moroso non compare oppure se compare ma non si oppone alla convalida, il giudice fisserà la data di esecuzione dello sfratto, che sarà almeno un mese dopo l’udienza;
  • se l’inquilino compare, non si oppone alla convalida dello sfratto (mostrandosi quindi intenzionati a pagare) ma all’udienza di verifica risulta ancora moroso, il giudice fisserà la data di esecuzione dello sfratto, che sarà sempre ad almeno un mese di distanza dall’udienza.

Lo sfratto esecutivo

La fase finale dell’iter per sfrattare un inquilino moroso consiste nello sfratto esecutivo, atto col quale si dà all’inquilino la scadenza ultima per sgomberare i locali occupati. Le problematiche che si possono presentare in questa fase comprendono sostanzialmente il mancato rispetto della data di sgombero. In tal caso, il proprietario, tramite avvocato, recapiterà all’inquilino l’atto di precetto, ovvero l’intimazione a lasciare i locali entro 10 giorni, pena lo sgombero forzato. Se entro i 10 giorni l’inquilino non ha ancora liberato l’immobile, sarà l’ufficiale giudiziario ad avvisarlo che entro una certa ora e data si recherà presso l’immobile per far eseguire lo sfratto, e se necessario verrà aiutato dalla forza pubblica. In questa fase i locali saranno sgomberati dall’ufficiale, con l’eventuale aiuto della forza pubblica, e un fabbro (chiamato e pagato dal proprietario) provvederà a cambiare le serrature. Al termine della procedura l’ufficiale giudiziario compila un verbale di rilascio e stila un inventario degli oggetti eventualmente lasciati dall’inquilino moroso. Se tali oggetti no vengono richiesti dall’inquilino, sarà il proprietario a smaltirli a proprie spese, eventualmente rifacendosi sull’inquilino.

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21 Risposte a Sfrattare un inquilino moroso: cosa dice la legge

  1. stefano perinelli scrive:

    Salve, mi chiamo Stefano, ho 46 anni tre figli e sono disoccupato. Vivo con gli affitti di due appartamenti per un totale di 650 + 750 euro al mese. Purtroppo per non essere discriminanti ho affittato a luglio un appartamento semiarredato ad una ragazza nigeriana con regolare contratto ed un deposito. Il 10 gennaio per prendere l’affitto ho dovuto chiamare la polizia perche’ non volevano pagare perche’ i mobili di casa erano vecchi e li volevano nuovi. Avevano otturrato gli scarichi e pretendevano che li stappavamo. Alla fine, sotto l’insistenza della polizia siamo riusciti a prendere i 650 euro ma ci hanno minacciato dicendo che loro non sarebbereo andati via e che non ci avrebbero dato piu’ un euro. Tralasciando che abbiamo trovato nigeriani accampati nell’appartamento e quindi l’affittuaria stava sicuramente subaffittato, cosa devo fare il 10 febbraio per ritirare l’affitto visto che gia’ hanno detto che non hanno i soldi? È possibile che io con tre figli vivendo in una casa non mia perche’ e’ di mia madre, disoccupato non possa cacciare questa gentaglia e riprendere possesso della mia casa il cui affitto mi serve per mangiare? Non posso aspettare le lunghe procedure per lo sfratto, cosa do’ da mangiare ai miei figli? C’e’ qualcosa che io possa fare per cacciarli, per necessita’ di sopravvivenza per la mia famiglia? Vi sarei enormemente grato se mi potreste dare dei suggerimenti legali per aggirare le stupide leggi italiane che difendono i diritti degli stranieri e calpestano i nostri e dei nostri bambini. Grazie

  2. Gaia scrive:

    Buongiorno Stefano,
    la tua storia è molto interessante. Ci dispiace per quello che stai passando e ti invitiamo a copiare questa tua domanda nella Community, cliccando qui.
    Ci sono esperti del settore pronti a consigliarti la cosa migliore da fare.

    Grazie e buona fortuna!

  3. daniela scrive:

    Ciao Stefano Perinelli, come ti capisco, anch’io ho affittato a una coppia nigeriana, problemi come i tuoi, prepotenti, morosi, non solo degli affitti, ma anche spese casa e riscaldamento praticamente sono nel mio appartamento a titolo gratuito, hanno avuto lo sfratto ESECUTIVO il 28 febbraio 2014, ma non si muovono, sono una coppia govane senza figli, lei non lavora, e lui fa il “predicatore” e fa la spola in aereo tra l’Italia e l’Olanda, però per pagare euro 310 di affitto al mese dicono che non hanno soldi. Mi tieni informata di come ti vanno le cose con i tuoi inquilini? E se riesci a riavere la tua proprietà, io spero solo che se ne vadano senza lasciarmi danni, pazienza per i mesi di affitto persi, pazienza per le spese legali e del fatto che dovrò pagare io riscaldamento e spese casa, voglio che se ne vadano! Ciao e auguri

  4. domenico scrive:

    io ho dato in affitto concordato a due sorelle studentesse calabresi un mio appartamento di due stanze sito a Roma(montesacro).Le due sorelle non hanno mai voluto prendere la residenza a Roma,facendo così ho perso una parte dei privilegi previsti per il “contratto concordato”,anzi ignorando questa clausola ho pagato usufruendo di una diminuizione delle imposte con il risultato che ho dovuto pagare al fisco la differenza degli ultimi 5 anni+ammenda e interessi.Le due sorelle si sono laureate e…mi hanno detto hanno trovato del lavoro a Roma.Il giorno 5 di questo mese non è arrivarto il bonifico ed io dopo una settimana ho telefonato a loro per sapere notizie.Mi hanno risposto che avevano perso il lavoro e non c’era nessuna speranza per ilprossimo futuro.Inoltre non hanno pagato il riscaldamento ne il condominio.Io invece ho dovuto pagare tasse per circa 900,00 euro per tale abitazione.Ho incaricato il mio avvocato di notificargli lo sfratto.Inoltre il condominio mi ha comunicato che queste ragazze molestano in modo pesante alcuni condomini che temono per la loro incolumità,bussando alle porte dei condomini e urlando.Mi hanno impedito pure di mettere a norma l’impianto elettrico della casa.In queste condizioniil giudice può accelerare l’iter dello sfratto?.Queste signorine hanno il padre in Calabria che possiede qualche appartamento.

  5. Gaia scrive:

    Buongiorno Domenico,
    per sapere cosa fare praticamente, e ricevere dei consigli utili per risolvere al più presto questa situazione, ti consigliamo di proporre la tua domanda alla Community, esperti del settore immobiliario, legale e contrattualistico sapranno consigliarti al meglio.

  6. Erica scrive:

    Il mio inquilino è moroso: mi deve più di duemila euro, nell’ ottobre del 2012 il giudice ha emesso lo sfratto esecutivo per il 24/11/2012 , l’ ufficiale è uscito per la prima volta a maggio 2014 ed eseguirà la seconda uscita a settembre 14 ma l’ inquilino non esce. Il contratto d’ affitto è stato chiuso a novembre 2012, come stabilito dal giudice, nessuno mi vuole aiutare coi fatti. Io non ho stipendio in questo periodo per crisi lavorativa, una figlia anche lei in crisi per la crisi e necessità di aiuto per l’ affitto di un figlio disabile.
    L’ inquilino occupa la casa di cui avrei bisogno.
    Cosa fare? Preferirei un contatto diretto grazie il mio numero è: 347 4519717

  7. TIZIANO scrive:

    Salve , mi associo anch’io alla sequela di sfortunati locatori, che per varie ragioni non

    percepiscono il canone d’affitto (nel mio caso almeno da due mesi consecutivammente)

    Solo per precisare , gli affittuari sono marito e moglie originari del Marocco, e mi erano stati

    presentati dall’Agenzia Immobiliare come “bravi ragazzi lavoratori”e che al momento

    sembravano…..????? lavorare.

    Cosa posso/devo fare per ottenere quello che mi devono?

    Grazie e distinti saluti Tiziano Giacomelli ( PISA )

    lavorare entrambi.

  8. Gaia scrive:

    Buongiorno Tiziano,
    il problema degli inquilini morosi è molto frequente e nella nostra Community potrai trovare risposte di esperti che hanno già affrontato questo tema. Dai un’occhiata e proponi il tuo caso. Contiamo con esperti quali avvocati, sindacalisti ed agenti immobiliari che sapranno dirti cosa è meglio fare. Grazie!

  9. Francesco scrive:

    Qualcuno sa dirmi, qual’è la procedura più veloce, per rientrare in possesso del mio appartamento, visto che l’inquilina sfrattata per morosità (non ha mai pagato,) il 31 maggio us, ha lasciato l’appartamento a meta giugno u.s. ma non ha restituito le chiavi, e tra le varie procedure burocratiche sono già trascorsi tre mesi? senza che l’ufficiale giudiziario , mi rimetta in possesso dell’appartamento?

  10. Gaia scrive:

    Buongiorno Francesco,
    per questo tipo domande ti consiglio di chiedere alla nostra Community. Copia la tua domanda ed i nostri esperti ti risponderanno. Grazie!

  11. jonathan scrive:

    Salve.

    Sono alle prese con un inquilino molto furbo che ha approfittato della mia eccessiva bontà e pazienza e che alla fine è riuscito ad accumulare oltre 12 mensilità di arretrati, nonostante lui abbia un lavoro (e quindi il denaro).

    Adesso, finalmente, è arrivata la convalida di sfratto.

    C’è qualche sistema (o “stratagemma”) per riuscire a far sloggiare l’inquilino già al primo accesso dell’Ufficiale Giudiziario?Ad esempio, presentarsi con un fabbro e cambiare le serrature?
    Oppure, andando a richiedere la sospensione del contratto di fornitura elettrica?

    Inoltre, è possibile andare a richiedere un controllo sul suo conto corrente o quello della moglie e chiedere un prelievo forzoso?

    Grazie in anticipo per ogni eventuale delucidazione che verrà fornita.

    Cordiali saluti

  12. Gaia scrive:

    Buongiorno Jonathan,
    per domande come queste le consiglio di chiedere alla nostra Community, dove i nostri esperti sapranno risponderle con professionalitá.
    Grazie!

  13. Bella scrive:

    Salve. Abbiamo un appuntamento in affitto da dicembre…già da subito gli inquilini hanno presentato lamentele inutili e richieste ché abbiamo sempre accolto…tant’è che non abbiamo incassato le prime mensilità perché le usavamo per delle loro richieste sulla casa. Adesso vogliono lasciare la casa…intanto il contratto è stato fatto per i 4 componenti della famiglia, ma adesso se n’è aggiunto un quinto.. Il fidanzato della figlia che vive nella casa, noi non abbiamo fatto nulla, anche se informandomi ho saputo che potévo chiedere un subaffitto. Arrivo al punto, adesso vogliono lasciare la casa, per contratto dovremmo continuare a percepire la mensilità e nel frattempo cercare altri inquilini, ma ora dicono che ci invieranno una sanatoria dove per tre mesi non sono ritenuti a pagarci perché hanno un figlio 23enne con problemi. Noi abbiamo timore sia solo un modo per non pagarci..mi chiedo che senso ha pagare un avvocato quando con gli stessi soldi potrebbe pagare. È giusta per legge questa cosa? Posso fare qualcosa?

  14. giuseppe scrive:

    Credo che questo Paese sia succube delle persone prepotenti. Finché non ci saranno regole certe il mercato degli affitti sarà sempre una giungla. Che le persone si trovino in stato di difficoltà o meno non può essere un proprietario del singolo appartamento a doverne fare le spese. Non esiste alcuna possibilità di sapere, ad esempio, se un tizio ha avuto una sentenza di sfratto. Sarebbe utile, ad esempio, creare una sorta di CENTRALE D’ALLARME dove inserire i dati dei soggetti morosi (con sentenza) in modo da offrire al locatario uno strumento per evitare di affittare la propria casa a chi è già stato censurato. Tale strumento, probabilmente, farebbe anche da deterrente per l’inquilino moroso, che potrebbe lasciare l’immobile di sua spontanea volontà prima di arrivare a sentenza.

  15. antonella scrive:

    ho affittato un anno fa un piccolo appartamento di mia proprietà a Roma ad una coppia non convivente,
    La donna, agente di polizia di stanza a Viterbo, vive stabilmente in un appartamento di proprietà ed il suo compagno senza reddito dichiarato è colui che usa l’appartamento per viverci. Poichè il signore non mi offriva alcuna garanzia, ho ritenuto opportuno intestare Il contratto di locazione ad entrambi.
    Senonchè colui che occupa stabilmente l’appartamento ha dimostrato sempre molta fatica nel pagare l’affitto.
    Ad agosto , dopo l’ennesimo ritardo nell’evadere quanto dovuto, ho chiamato l’altra intestataria per le dovute lagnanze circa i ritardi nell’assolvere al pagamento del canone.
    Ma anche a settembre continua il medesimo sistema..
    Cosa debbo fare nei confronti dell’intestataria con busta paga del Ministero dell’Interno, che non vive nel mio appartamento, che è un’agente di polizia, ma che, evidentemente, ha firmato il contratto di locazione ignorando ( o facendo finta!) che deve pagare lei il canone , qualora il suo compagno è moroso?
    Attendo consiglio in merito
    Grazie

  16. Juan scrive:

    Buongiorno Antonella,
    per domande come queste le consiglio di chiedere alla nostra Community, dove i nostri esperti sapranno risponderle con professionalitá.
    Grazie!

  17. patrizia scrive:

    io sono una inquilina morosa mi e arrivato l atto di intiamazione allo sfratto purtroppo sono sola ho il lavoro ma lo stipendio in questi mesi si abbassato poi ho dovuto fare lavori di ristruturazione alla casa ma non senza fattura e quindi non ho potuto pagare affitto la casa e dell ente cassa dei commercialisti di roma. MI HANNO CONSEGNATO LA CASA CON RUBINETTERIE ELEMENTI IDRAULICHE DA CAMBIARE PULIRE I MURI LE FINESTRE INSOMMA CON L ACCORDO CHE MI ABBASSAVANO AFFITTO INVECE DA 800 A EURO 650 MA CON IL CONDOMINIO L AFFITTO E UGUALE A 780 OTTOCENTO EURO E IN PIU IO HO SPESO 4500 EURO SOLO PER LA RISTRUTTURAZIONE ALL OPERAIO CHE MI HA FATTO I LAVORI SENZA FATTURA. QUINDI AVVOCATO NON ME LO POSSO PERMETTERE VOLEVO SAPERE DA VOI PER CORTESIA CHE COSA POSSO FARE PER ALLUNGARE I TEMPI HO LA CONVOCAZIONE IN TRIBUNALE IL 14 NOVEMBRE 2016 GRAZIE

  18. Juan scrive:

    Ciao Patrizia,
    per domande come queste le consiglio di chiedere alla nostra Community http://www.mioaffitto.it/community.html, dove i nostri esperti sapranno risponderle con professionalitá.
    Grazie!

  19. Maria Carla Scorza scrive:

    Ho dato in affitto un appartamento in perfette condizioni ad un canone modesto. Gli occupanti, madre titolare di una piccola attività e titolare di pensione di reversibilità, figlio giovane e occupato a part time, nonna anziana con pensione e assegno di accompagnamento. Dopo qualche mese in cui hanno regolarmente pagato, hanno interrotto il versamento dei bonifici. La procedura di sfratto è stata lunghissima, in quanto risultava praticamente impossibile escutere l’anziana, che risultava non residente. La piccola impresa, di fatto, lavorava in nero. Il figlio aveva abbandonato il lavoro. Gli occupanti non hanno fatto domanda per la casa popolare ed hanno rifiutato le offerte da parte del comune di assegnazione di un alloggio più piccolo e in zona meno centrale della città. Recentementel’anziana è mancata. Per altro, con lo stratagemma della nonna anziana e malata, madre e figlio hanno sempre occupato appartamenti dai quali risultava poi difficile sfrattarli. La loro frode è vecchia di almeno dieci anni. Ora madre e figlio sono stati allontanati, ma continuano a creare problemi, in quanto hanno lasciato i loro effetti personali nell’appartamento e pretendono di ritirarli come e quando vogliono. Oltre a sedici mesi di affitti mancati, non hanno pagato il riscaldamento ed i consumi dell’acqua degli ultimi tre anni, costringendo me, proprietaria, a coprire i loro debiti. L’appartamento è stato letteralmente devastato e versa in pessime condizioni igieniche. Difficilissimo rivalersi economicamente su simili soggetti. C’è modo per fare che questo sia l’ultima volta che mettono in pratica questa truffa?

  20. paola scrive:

    Io e mio marito e la nostra bimba abbiamo preso in affitto una casa, e dopo 1 mese non abbiamo più potuto pagare l’affitto.
    Mio marito ha litigato con il proprietario dato che continuava a chiederci i soldi, noi gli abbiamo detto di smetterla di pretendere soldi perchè in quel periodo non avevamo soldi.
    Quello sciagurato del proprietario ha tenuto la mia lettera in cui dicevo che eravamo senza reddito e nullatenenti e che quindi doveva rassegnarsi, e l’ha portata a far vedere in comune.
    Ora rischiamo che gli uffici per le tutele dei minori ci portino via la bambina perchè non ci ritengono in grado di mantenerla con un confort adeguato!!

  21. Edi scrive:

    Buongiorno, sono una ragazza che sono in affitto.io e mio marito abbiamo da 2014che abbiamo presso quella casa in affitto da il primo anno hanno iniziato i problemi e uscita una muffa anche se accendevo i scalzamento era inutile ho avvisato la padrone. E risposta eri lava con candeggina. Veramente io non poteva fare niente perche ai come era un po indietro con affitto perche dove lavorava il mio marito prima non pagavi ma comunque lo pagava perche li ho detto che quello che posso ti darò dopo il mio marito vieni licenziato dal lavoro ho avvisato la padrona di casa ma per furtuna ha trovato presto lavoro e ho iniziato di pagare l’affitto più qualcosa in più per chiudere le mesi arretrati,ma all ottobre vieni licenziato senza avvisato dopo un anno dall lavoro e io sono rimasta indietro ancora ho pagato solo febbraio 2016 dico che era già arretrato da 2015 gennaio ma mai nel condizioni di non pagare.le spese condominiali sempre pagate solo affitto indietro perché con un stipendium e le bollette che venivano botte cosa faceva?? Ce la casa e vecchia muffa e da pertutto io purtroppo ho presso un boncoplomonit e più asma le bollete di gas alla inverno 600€e casa sempre fredda, più che alla dicembre mi viene un lettera dalla avvocato dell la padrona di casa che alla 7dicembre devo presentarsi in tribunale.OK mi hanno dato il sffrato che alla 28/2/2017devo lasciare casa ma non posso trovare l’altra casa perché il mio marito adesso a iniziato di lavorare e le agenzie vogliono troppi documenti cosa devo fare per prolungare anche un mese il sfratto????io ho contattato con avvocato di padrona di casa e ci ho detto che lo pago il mese che resto ma lei e troppo maleducata e ci offende sempre.vi prego mi date una risposta perché io sono in ballo anche con i documenti perché sono albanese sposata con un cittadino italiano. Sono veramente in ansia grazie

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