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Contratti 4+4, conoscere tutto per essere preparati!

Contratti 4+4, conoscere tutto per essere preparati!

ottobre 8, 2014 • Affitto

Contratti 4+4, conoscere tutto per essere preparati!I contratti affitto 4+4 sono contratti di locazione il cui contratto ha durata superiore ai 4 anni. Il rinnovo di tale contratto, alla scadenza dello stesso, avviene in modo completamente automatico, qualora ovviamente non venga presentata una disdetta dal proprietario o dall’inquilino, per altri 4 anni.

Il vantaggio di stipulare tale contratto per l’inquilino, la cui figura viene identificata anche giuridicamente come conduttore, è che sulla base di tale contratto il proprietario dell’immobile per cui è stato stipulato il contratto d’affitto 4+4 non potrà richiedere, se non espressamente indicato all’interno del contratto al momento della stipula dello stesso, alcun aumento Istat o qualsiasi percentuale di integrazione per eventuali manutenzioni, ordinarie o straordinarie, effettuate all’interno dell’abitazione per la quale è stato stipulato tale contratto. I contratti affitto 4+4 vengono scelti ogni anno anche da moltissimi studenti universitari, sebbene questa non sia la forma di contratto specifica per gli stessi. Infatti la forma contrattuale 4+4 risulta essere molto comoda per gli studenti i corsi di studi universitari non durano meno di quattro anni. Inoltre moltissimi studenti scelgono questo tipo di contratto affittuario perché se desiderano disdire l’affitto possono effettuare quest’operazione senza tanti problemi, perdite di tempo e senza addurre alcuna motivazione durante la disdetta, rendendo così quest’operazione molto più semplice e veloce.

Disdetta dei contratti 4+4

Per quanto riguarda l’operazione di disdetta anticipata nei contratti affitto 4+4 risulta essere leggermente più complicata che nei contratti ordinari. Infatti gli inquilini intestatari del contratto non hanno alcuna possibilità di recedere dallo stesso prima del trascorrere del tempo dei primi 4 anni di locazione, sempre che la disdetta non venga giustificata dalla presenza di gravi motivi che inducono l’inquilino a presentare la stessa. Qualora sussistessero gravi motivi e l’inquilino fosse quindi giustificato a presentare la disdetta, rinunciando quindi all’affitto, la comunicazione deve essere presentata tramite una raccomandata espressa, spedita all’affittuario, entro sei mesi precedenti dalla data scelta in cui l’immobile verrà restituito e sgomberato.
Per evitare eventuali problematiche future, qualora sia necessario abbandonare l’immobile prima della scadenza del contratto d’affito 4+4, sarà necessario inserire una clausola, al momento della stipula del contratto, in cui venga contemplata l’eventuale ipotesi si una successione nel contratto. Indicando con tale clausola potrà essere creata la raccomandata in cui si comunicherà la disdetta, in cui verrà precisato che l’immobile verrà liberato i sei mesi futuri, e il nome della persona che dovrà succedere all’interno dell’immobile. In questo modo la clausola inserita nel momento della stipula del contratto potrà costringere il proprietario a rispettare la clausola di successione “la quale altrimenti non potrebbe avere ne alcun fondamento ne alcun valore giuridico”. In linea generale questa clausola viene utilizzata nei contratti affitto 4+4 stipulati dagli studenti universitari. Infatti per il proprierario dell’immobile un inquilino vale l’altro e se lo studente avrà la necessità di abbandonare l’immobile prima della scadenza del contratto non avrà moltissime difficoltà nel trovare altri studenti interessati ad affittare l’immobile in sua sostituzione poiché gli immobili limitrofi alle zone universitarie sono molto richiesti e, spesso, non semplici da trovare in tempi rapidi.

Obblighi del proprietario

Il proprietario dell’affitto invece risulta essere molto più vincolato dalla legge. Infatti il proprietario dell’immobili per cui vengono stipulati i contratti affitto 4+4 può recedere solo dopo i primi 4 anni d’affitto e solo se sussistono delle condizioni determinate dalla legge.
La legge prevede infatti che:

  • il locatore, ossia il padrone dell’immobile, può chiedere che l’immobile venga liberato dall’inquilino se desidera sfruttare lui stesso, o la sua famiglia per un grado di parentela entro il II grado, l’immobile come abitazione.
  • il locatore desideri che l’immobile venga liberato per poter sfruttare lo stesso a vantaggio di attività sociali, cooperative o assistenziali e, in questa situazione, possa offrire all’inquilino che risiede nell’immobile da liberare, un altro immobile idoneo all’abitazione “ossia che rispetti parametri simili all’immobile che deve essere liberato dall’affittuario”.
  • il locatore chieda all’inquilino di liberare l’immobile perché esso “l’inquilino” possiede un alloggio  idoneo all’abitazione nello stesso comune in cui sta affittando l’immobile oppure nel caso in cui l’inquilino non occupi in modo continuativo l’immobile senza giustificare la mancanza fisica dallo stesso con un motivo chiaro e specifico “ad esempio per esigenze lavorative o personali”.
  • il locatore debba sgombrare l’immobile per poter restaurare totalmente lo stesso, o che lo stabile in cui si trova l’immobile debba essere integralmente ristrutturato, oppure che vi sia l’esigenza di costruire una sopraelevazione e l’immobile affittato con la formula 4+4 si trovi all’ultimo piano. In questi casi l’inquilino in affitto ha diritto di prelazione (ossia deve abbandonare l’immobile durante la ristrutturazione e i lavori ma, al termine degli stessi, avrà diritto ad essere il primo a poter avere la possibilità di prendere nuovamente in affitto l’immobile rispetto ad altri possibili inquilini.
  • Nel caso in cui il proprietario voglia vendere l’immobile e non possieda altri immobili da cedere in affitto all’inquilino oltre a quello in cui esso vive e ha residenza.

Queste regolamentazioni così chiare e precise vengono eseguite dalla legge per tutelare gli affittuari degli immobili nei contratti affitto 4+4 di modo che possano avere una sicurezza maggiore riguardo il loro contratto d’affitto.

 

Articolo aggiornato ad ottobre 2014

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6 Risposte a Contratti 4+4, conoscere tutto per essere preparati!

  1. Alessandro scrive:

    Si può detrarre il 19% se gli intestatari sono studenti fuori sede con residenza a più di 100 km?

  2. Gaia scrive:

    Buongiorno Alessandro, il tema degli affitti a studenti è molto articolato, ti consiglio di copiare questa domanda nella nostra Community

    Troverai esperti pronti a risponderti in maniera dettagliata.

  3. Danilo scrive:

    Buongiorno. Sono proprietario di un immobile locato con contratto 4+4. Il primo quadriennio è scaduto. Mi sembra di capire che posso disdirlo senza incorrere penali (torno a vivere nell’appartamento locato). È così? Grazie Danilo

  4. Alberto scrive:

    Salve, sto per firmare un contratto di affitto con la mia ragazza.
    Io però ho già un mutuo e non vorrei spostare la residenza, mente la mia ragazza potrebbe spostarla tranquillamente.
    Io sono obbligato a portar via la residenza?
    Grazie a chi mi risponderà

  5. Gaia scrive:

    Ciao Alberto,
    grazie per il tuo commento, ti consigliamo di chiedere agli esperti della nostra Community http://www.mioaffitto.it/community.html
    Un saluto

  6. Felice scrive:

    ho una casa affittata da circa sette anni con la formula 4+4 e con diritto di prelazione in caso di vendita. Da pochi giorni il proprietario mi ha comunicato che vuole vendere richiedendo un prezzo troppo alto per me .Può obbligarmi in qualche modo a lasciare la casa? GRAZIE perla rispost

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