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Contratto d’ affitto irregolare: come riconoscerlo e come attuare

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luglio 11, 2014 • Affitto, Inquilini, Proprietari

Ecco le regole per riconoscere un contratto d'affitto irregolare e proteggersi da un affitto in nero non voluto.

 

Con la riforma introdotta dalla  legge 431/98 nell’ambito di un affitto ad uso abitativo, sono state previste clausule contrattuali per le quali sono concesse pattuizione tra inquilino e proprietario, mentre altre che non possono in alcun modo esser modificate.

Per tutte le clausule pattuibili é necessario che esse vengano espressamente riportate nel contratto e firmate da entrambe le parti, a testimonianza dell’accordo approvato.

Mentre per quelle clausule obbligatorie e non modificabili, anche se espressamente citate nel contratto e firmate dalle parti, davanti un giudice sarebbero comunque ritenute nulle come previsto dalla legge.

5 sono le clausule rigide di particolare importanza:

  • Durata: non è ammissibile prevedere una durata inferiore ai 4 anni + 4 nel caso di contratto libero o di 3 anni + 2 nel caso di contratti a canone concordato.
  • Canone: è nulla la scrittura o l’obbligo che imponga il pagamento di un canone d’affitto superiore a quello indicato nel contratto scritto e registrato.
  • Aumento del Canone: non è possibile prevedere un aumento del canone forfettario; ma è necessario legarlo al meccanismo di aggiornamento Istat.
  • Disdetta: mentre l’inquilino può dare disdetta in qualsiasi momento, qualora ricorrano gravi motivi, il proprietario può dare disdetta solo in corrispondenza delle scadenze contrattuali; quindi, ad esempio, si considera nulla la pattuizione che prevede che l’immobile deve essere liberato in caso di vendita.
  • Forma: non è ammessa un accordo di tipo verbale in sostituzione ad un  rapporto che di fatto è un contratto d’affitto col fine di aggirare l’obbligo inderogabile della forma scritta e della conseguente registrazione del contratto.

La nullitá delle singole clausule non prevede la nullitá dell’intero contratto, ma si riconduce a quanto previsto dalla legge, ad esempio, se si stabilisce la durata del contratto in 2 anni, tale clausula si annulla e  il contratto verrá considerato della durata 4+4.

I casi di illegittimitá devono esser presentati al Giudice che accerterá i casi di nullitá. Ad esempio nel caso di aumenti illegittimi del canone, potrá condannare il proprietario al risarcimento.

Fonte: blogaffitto

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