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Vantaggi e svantaggi per proprietari che affittano casa tramite agenzia immobiliaria

giugno 13, 2014 • Agenzie Immobiliari, Proprietari

 

Vogliamo spendere un po’ di tempo per elencarvi vantaggi e svantaggi del rivolgersi ad un’agenzia immobiliaria dal punto di vista dei proprietari.

  •  La prima cosa da fare sará accertarsi di rivolgersi a dei veri professionisti, ovvero che si tratti di un’agente immobiliare provvisto di patentino che ne attesti l’iscrizione al rae. ( Secondo quanto disposto dal decreto legislativo 59/2010);
  • Utilizzare modelli contrattuali depositati in camera di commercio sia per la definizione di un incarico, sia per la definizione di una proposta;
  • Definire tutti i dettagli degli accordi per iscritto;
  • concordare per iscritto l’entità delle provvigioni e le modalità di pagamento delle stesse, definiendo quali sono i servizi compresi nella provvigione e quali gli esclusi. Diffidare da chi propone prestazioni a costo zero, solitamente nascondono pratiche abusive.

Al momento in cui si affida un immobile ad un’agenzia, il proprietario potrà scegliere il tipo di rapporto che li vincolerá. Analizziamo pertanto le differenti tipologie per capire che tipi di vantaggi ed eventuali svantaggi ne derivano:

L’incarico di mediazione:  contratto scritto con cui il proprietario incarica l’agente di trovare un inquilino per il proprio immobile. Nell’incarico si specificano:

  1.  le richieste del proprietario;
  2. le modalità per revocarlo;
  3. l’entità dell’eventuale compenso da corrispondere in caso di conclusione dell’affare.

Eccone un fac-simile. MediazioneLocazioneImmobiliare

L’incarico può essere di due tipi:

Con esclusiva, il proprietario si impegna, per un certo periodo, a non affittare direttamente e a non dare incarico ad altre agenzie. In compenso, il proprietario in questo caso ha il vantaggio di essere certo del massimo impegno dell’agenzia, di vedere il suo immobile pubblicizzato e soprattutto di non dover compensare nessun tipo di spese nel caso in cui a conclusione del periodo di esclusiva, l’agenzia non sia riuscita ad affittare l’immobile. L’unico compenso, infatti, che verrà richiesto sarà l’eventuale provvigione nel momento in cui ci sia la conclusione dell’affare, che corrisponde nella maggior parte dei casi con la stipula del contratto. Uno svantaggio risulta dal fatto che se per altri canali, ad esempio il passa parola di amici o familiari, trovasse egli stesso un inquilino, non potrebbe procedere con la stipulazione del suo contratto di affitto senza far passare il suo inquilino attraverso l’agenzia stessa, pagando pertanto le provvigioni stabilite. Per evitare ció dovrebbe o aspettare la fine del contratto di incarico di mediazione, anche se, nel caso in cui, entro la scadenza l’agenzia incontri un ulteriore inquilino, questi avrebbe la precedenza.

Contratto senza  esclusiva, prevede il pagamento anticipato delle commissioni per la pubblicitá senza godere del vantaggio del massimo impegno dell’agenzia nella ricerca di un inquilino, ma dovrá il proprietario stesso far in modo di ampliare i propri canali di pubblicizzazione attraverso web, altre agenzie, canali familiari, ecc.

 

Il mandato: contratto con il quale una parte (mandatario) si obbliga a compiere uno o più atti giuridici per conto dell’altra (mandante). In questo caso, il proprietario, mandante, affida all’agente il mandato per concludere contratti di locazione per l’immobile di proprietà.

Esistono due tipologie:

Mandato senza rappresentanza: il mandatario agisce in nome del mandante; è autore del contratto e destinatario degli effetti economici e giuridici, l’interessato effettivo rimane nascosto al terzo contraente.

Mandato con rappresentanza: il mandante appare e diventa parte del contratto, conferendo al mandatario la procura.

Il mandato è un contratto che prevede sempre un compenso. Se il mandato è a titolo gratuito, deve risultare chiaramente dall’atto. Solitamente il compenso viene previsto e specificato nell’accordo tra le parti. Il mandatario deve eseguire gli atti relativi al mandato conferitogli con quella che viene definita la “diligenza del buon padre di famiglia”. L’espressione indica un atteggiamento corretto e responsabile, per cui il mandatario adotterà la dovuta attenzione e professionalità nel gestire affari che non lo coinvolgono personalmente.

Il mandato prevede obblighi per entrambe le parti ed il mandante può in qualsiasi momento revocare il mandato conferito.

Vantaggi, avere una persona che attua per tuo conto e in tuo nome, anche con la possibilitá di non mettere a conoscenza il futuro inquilino della propria identitá. Svantaggio risulterá ovviamente il costo di tale operazione.

Il vuoto-pieno è una tipologia contrattuale che consiste nel fatto che l’agenzia “acquista” anticipatamente la locazione dell’immobile per un determinato periodo, definito dal contratto, a prescindere da quella che sarà l’effettiva occupazione dello stesso. L’agenzia si occuperà direttamente della gestione dell’immobile, impegnandosi a versare un corrispettivo costituito da un prezzo forfetario, da versare anche in caso di mancata locazione. È una formula che ben si adatta nel caso di affitti turistici, infatti permette all’agenzia di gestire l’immobile come se si trattasse di un immobile all’interno di un residence vacanze. In questo caso il vantaggio del proprietario sta nel fatto che si assicura un’entrata per tutto il periodo, lo svantaggio come si puó ben intendere é che il prezzo che percepirá potrebbe esser ben inferiore al valore di mercato di un immobile in locazione soprattutto se si tratta della locazione in periodo di alta stagione in zona turistica.

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