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Certificato di abitabilità, se manca ora è più difficile fare il rogito anche se le parti sono d’accordo

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novembre 5, 2014 • Problema abitativo

 

Certificato di abitabilità o di agibilità, ogni tanto ignorato, spesso sottovalutato ma capace di fare la differenza quando si vuol vendere casa. E’ allora, infatti, che vengono fuori tutti i problemi relativi alla mancanza di questo documento sia che si tratti di immobili ristrutturati dal proprietario che di appartamenti acquistati dal costruttore, accettando a cuor leggero che il documento non ci fosse. E quando arriva la necessità di procurarselo arrivano anche le difficoltà. Vediamo allora come evitarle e come venire a capo dei problemi.

Certificato di abitabilità, se manca ora è più difficile fare il rogito anche se le parti sono d'accordo

A cosa serve il certificato di abitabilità (o agibilità)

Uguale costruzione realizzata a norma di legge, niente agibilità è quindi abuso edilizio. Un po’ brutale ma nei fatti è così. In base a quanto prevede il Testo unico in materia edilizia che raccoglie le norme in materia in vigore fin dal 1934, il certificato serve infatti ad attestare che sono state rispettate tutte le condizioni di sicurezza, igiene, salubrità. Le norme del 1934 avevano una prevalente valenza di carattere sanitario, si doveva, cioè, accertare che l’immobile fosse conforme alle prescrizioni igienico-sanitarie e alla idoneità ad essere occupato stabilmente. Queste disposizioni sono state modificate nel 1994 e successivamente nel 2001, quando il certificato di agilità ha sostituito quello di abitabilità, imponendo l’assoluta aderenza al progetto per poter ottenere la certificazione necessaria, livelli di risparmio energetico nell’edificio e la sicurezza negli impianti. Il certificato riguarda l’intero immobile e non i singoli appartamenti.

La procedura per l’agibilità

Per ottenere il certificato dal Comune è prevista la procedura del silenzio-assenso. Il responsabile dei lavori deve presentare un’apposta dichiarazione al comune alla quale è necessario allegare, tra l’altro: un attestato di conformità dell’opera rispetto al progetto approvato, con l’avvenuta prosciugatura dei muri e della salubrità degli ambienti (nel caso di nuove costruzioni); la dichiarazione dell’impresa installatrice che attesta la conformità degli impianti installati o il loro collaudo; il certificato di collaudo statico dell’edificio; la dichiarazione di conformità delle opere realizzate rispetto alle norme in materia di accessibilità e superamento delle barriere architettoniche. Il Comune dovrà verificare le carte e trascorsi 90 giorni senza contestazioni il certificato si intende rilasciato.

Mai fidarsi del costruttore che vende senza certificato 

E’ evidente, quindi, che se questo documento manca c’è qualche problema sull’immobile. Si può trattare di difetti “lievi” ad esempio piccole difformità rispetto al progetto iniziale magari per le fioriere e le decorazioni dei balconi, ma possono esserci anche questioni più gravi, ad esempio mancato rispetto delle disposizioni in materia di risparmio energetico o di accessibilità, o addirittura un vero abuso edilizio, perchè sono stati costruiti più box rispetto a quelli previsti e non è stata richiesta la variante in corso d’opera. In queste situazioni sanare richiede tempo e denaro e non sempre è agevole per il semplice fatto che il certificato va chiesto dal costruttore per l’intero immobile e non per il singolo appartamento. Quindi se manca è tutta la palazzina da sanare, e non è possibile mettere a posto la situazione se la richiesta non viene presentata e gli oneri e le sanzioni pagate da tutti i condomini. Quando si acquista dal costruttore, dunque, accettare di fare il rogito senza avere in mano il certificato significa esporsi a gravi rischi, compresa l’impossibilità di richiedere il risarcimento dei danni e l’obbligo di pagare tutte le spese se il comune a decidere d’intervenire d’autorità per imporre la sanatoria.

Agibilità e compravendita

Un immobile senza abitabilità, infatti come ha precisato in più sentenze la Cassazione, può essere commercializzato, a patto che l’acquirente sappia che il certificato manca e accetti questo fatto. Se c’è accordo tra le parti e l’appartamento può essere abitato non ci si può poi rifare in nessun caso sul venditore per le spese da sostenere per il condono o la messa a norma dell’edificio. La situazione è diversa, invece, se la mancanza di abitabilità è stata nascosta e si tratta di immobile abusivo in tutto o in parte. In questo caso l’acquirente, che era all’oscuro, ha il diritto di recedere dal contratto oppure ottenere una consistente riduzione del prezzo, come prevede l’articolo 1489 del Codice Civile.

Le ristrutturazioni e l’agibilità

Un aspetto questo, da non trascurare anche nelle compravendite tra privati, dato che nella maggior parte dei casi in cui vengono effettuati lavori di ristrutturazione nell’appartamento per i quali è richiesta la Dia (Domanda di Agibilità), è necessario richiedere, al termine dei lavori, anche il relativo certificato di abitabilità. In linea di massima si può dire che questo documento serve in conseguenza dell’esecuzione di lavori di ristrutturazione edilizia o di ampliamento che riguardino parti strutturali degli edifici (basta abbattare una parete, insomma, per doverlo richiedere) e comunque in tutti i casi di mutamento di destinazione d’uso. Anche chi compra da un privato, dunque, deve richiedere il certificato perchè altrimenti rischia di trovarsi a sua volta a dover far fronte alle spese di condono.

Le nuove “attenzioni” degli enti locali

Peraltro oggi è sempre più difficile che un notaio acconsenta a fare un atto senza tutte le certificazioni, anche se le parti sono d’accordo. Le Regioni, infatti, in molti casi vietano la registrazione dell’atto se le certificazioni mancano. I Comuni da parte loro, anche a causa delle difficoltà economiche, sono molto più attenti al fenomeno dell’abusivismo edilizio, dato che la mancata certificazione spesso e volentieri equivale ad un’evasione degli oneri di concessione edilizia. Per questo motivo sono anche aumentati i controlli in caso di ristrutturazioni in corso, con l’impossibilità a procedere se l’immobile non è completamente in regola.

Fonte: repubblica

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38 Risposte a Certificato di abitabilità, se manca ora è più difficile fare il rogito anche se le parti sono d’accordo

  1. Ezio scrive:

    Buona Sera, da 30 il proprietario del piano terra ha fatto uno scempio sui muri portanti, di spina e perimetrali(tutti abusivi) per aumentare lo spazio dei 2 negozi che ci sono adesso.
    Solo adesso io me ne sono accorto in quanto avevo bisogno dell’agibilita’ dei 2 piani superiori ed l’ingegnere non mi ha voluto fare il certificato.
    Cosa posso fare?

  2. Antonino scrive:

    Appartamento in Cooperativa. Debito estinto.Costruzione ultimata nel 1985.
    Manca Certificato di agibilità. Occorre incaricare un Legale? Quale è può essere l’ammontare del compenso? Grazie. Antonino Marino

  3. MARIA scrive:

    il comune di mia appartenenza a perso il certificato di agibilita costruzione 2003 cosa fare devo vendere

  4. roberto d'ettorre scrive:

    ho comprato nel 1999 un appartamento in una palazzina di 60 appartamenti.
    solo oggi l’amministratore ci ha fatto pervenire il certificato di abitabilita’ tramite un architetto….c’e’ solo un problema ,la spesa a condomino e’ di 180 euro.
    ma non dovrebbe pagare il costruttore ? saluti

  5. carmelo scrive:

    sto per vendere la mia villetta ètutta in regola con le richieste di legge ma non ho il certificato di abitabilità poichè il tecnico diceva sempre non spendere altri soldi visto che abbiamo tutti i nulla osta validi.Ora l’aquirente chiede il certificato come faccio? Di comune accordo posso richiederlo al comune a mie spese?Mettendo magari un anno di tempo nel contratto.Grazie

  6. titti scrive:

    faccio presso agenzia immobiliare proposta d’acquisto,firmo modulo e dimentico di farmi dare copia. in giornata mi arriva risposta favorevole dal venditore che si obbliga a mettere in regola un problema evidenziato:dichiarare all’ufficio tecnico l’inesistenza di un balcone. Preciso che il palazzo è del 1974. Dopo 4 giorni l’agente immobiliare mi da copia dell’avvenuta regolarizzazione e copia della proposta da me firmata e scopro che l’immobile è privo del certificato di agibilità. Ma ora mi sono impegnata ed è pure a mio carico qualunque spesa. unico testimone che ho fatto richiesta sin da subito del certificato è mio padre.che posso fare

  7. gabriele scrive:

    dopo 5 anni abbiamo scoperto nel condominio che non c’è il certificato di abitabilità
    che conseguenze ci possono essere?
    cosa rischiamo e quanto costa avere questo certificato?

  8. LOLLY scrive:

    buongiorno, sono in procinto di acquistare casa…il costruttore (venditore privato) dice di aver già portato tutti i documenti al comune per l’abilità e che gli hanno detto che saranno poi loro (comune del paese dove è ubicata la casa) a farmi avere l’abilità… vi risulta corretto? è il comune a dovermela fare avere? e quando?? oppure deve darmela il costruttore al momento del rogito? grazie

  9. Gilberto scrive:

    Sono proprietario di un piccolo rustico (36 mq) in Valle D’Aosta, acquistato nel 1975 come immobile agricolo con normale rogito, nel 1992 fatto il passaggio ad urbano con regolare accatastamento. Attulmente avendo la necessità di vendere tale immobile il comune non mi rilascia l’abitabilità perchè non gli risulta nesunna concessione edilizia. Mi si dice che quando è stato costruito, forse prima del ’50 per le costruzioni agricole non era necessaria la concessione, comunque io ho sempre avuto l’allaccio alle fogne, acqua, Enel, ed ultimamente anche metano e dal’92 pago regolarmente l’ICI. Come posso risolvere il problema ?
    Grazie della vs. gentilezza.

  10. andrea scrive:

    che Brutta situazione!!!!!!!! l’Impresa “OMETTE DI COMUNICARE” volontariamente sia
    all’acquirente che al Notaio, la sospensione del documento

  11. andrea scrive:

    il sito in cui si legge la vicenda assurda dell’ impresa che omette di comunicare la sospensione del certificato di agibilità: http://bolgarepalazzinealba.blogspot.com
    grazie a chi vorrà visitarlo.

  12. tommaso scrive:

    salve.
    vorrei comprare un appartamento di costruzione del 2006 ma manca il certificato di agibilità della palazzina,a dire dell’agente immobiliare il costruttore non ha rispettato alcuni parametri cioè non ha posizionato i lampioni della luce all’esterno della palazzina ..(mah!!!)e quindi il comune non ha rilasciato il certificato.
    é possibile vendere un appartamento senza il certificato di agibilità?In caso acqusti l appartamento a quali rischi vado incontro?

    Grazie

  13. eugenio scrive:

    il sito in cui si legge la vicenda assurda dell’ impresa che omette di comunicare la sospensione del certificato di agibilità: http://bolgarepalazzinealba.blogspot.com
    grazie a chi vorrà visitarlo. Visita anche http://quibolgarenotizie.blogspot.com/

  14. Gian Paolo Garulli scrive:

    Nel 1978 il 15 Giugno fu presentata al Comune di Bologna la domanda di usabilità e abitabilità protocollata al n°25824 P.G. lo stesso giorno.
    La documentazione completa fu anche consegnata e regolarmente protocollata agli Uffici di Stato Civile, Ufficio Tributi, Ufficio Tecnico del Comune di Bologna e all’Ufficio di Igene.
    Solo ora, dopo oltre 30 anni di solleciti minacce di denuncia ecc. ecc. avendo presentato i certificati di adeguamento della Centrale Termica e il C.P.I. aggiornato, i dirigenti del Comune di Bologna hanno il coraggio di comunicarci che dobbiamo ripresentare TUTTA ripeto TUTTA la documentazione completa per ottenere l’abitabilità.
    Se dal giugno 1978 fino ad ora non hanno mai dico mai inviato nulla, abbiamo il diritto di ottenere l’abitabiliuta/usabilitaà per il silenzio assenso dopo oltre 30 anni e non 30 giorni ??
    Ringrazio se potete darmi una risposta.
    G.P. Garulli

  15. petitat scrive:

    posso fare richiesta di abitabilità per il mio solaio di 20 m2 soprastante al mio appartamento e al quale potremmo accedere con una scala interna?intendiamo vendere il nostro appartamento nel futuro e pensiamo che questo certificato già pronto potrebbe invogliare di più potenziali acquirenti.
    grazie per la vs risposta.
    m.c.petitat

  16. Filippo scrive:

    Acquisto tramite agenzia immobiliare presso di un privato.Dopo alcuni anni ho neccessità a mia volta di vendere ma scopro che il certificato di agibilita manca ed è addirittura impossibile richiederlo presso il comune in quanto l’appartamente in questione non sarebbe da me commercializabilie in quanto risulterebbe essere inquadrato come appartamento del custode visto che si trova in un area industriale.
    Cioè lo potrebbe richiedere solo chi a un attività commerciale in zona.
    Cosa posso fare per rimediare ?
    Grazie per la risposta.
    Premetto che al catasto risulta tutto in regola ma è sul comune che sorge il problema.

  17. gerard scrive:

    Buongiorno vorrei esporre in merito all’abitabilità una domanda.
    Io sono di Bolzano, qui la Provincia da possibilità a coloro che hanno un redito basso di richiedere un contributo in base al redito e al costo dell’affitto.
    Ho fatto in aprile la domanda, per il sussidio. Respinto in settembre in quanto nel 1985 sono stati fatti dei lavori nella palazzina, ( Bolzano ) non vi è traccia del certificato di abitabilità. Preciso che ho un regolare contratto di affitto luce e acqua e ogni anno pago il 50% della tassa di registrazione. La mia domanda e questa, il contratto di affitto e cmq valido? Se non pago più l’affitto a finché l’affittuario non produce regolare documentazione, può sfrattarmi? Sono io che devo andare dal giudice di pace per richiedere i miei diritti, ho in caso contrario di una richiesta di sfratto il giudice di pace prende visione del problema e non procede allo sfratto ?
    Il mancato introito e di 233,60 € per 12 mensilità.
    Grazie per una eventuale gentile risposta.
    Saluti

  18. antimo marino scrive:

    ho ereditato molti anni fa una casa a Mestre centro , sempre appartenuta alla mia famiglia , sita all’ultimo piano di una palazzina primi ’900 , indipendente, di 3 piani con 1 solo appartamento per piano.
    QUESITO : Ho la botola di accesso al sottotetto dentro casa . Al Catasto non risulta alcun riferimento al sottotetto, ne relativamente al mio appartamento , ne relativamente alla palazzina.
    DOMANDA : Il sottotetto in questione è una pertinenza che mi appartiene oppure è condominiale ? ( In ogni caso il condomionio non è stato mai costituito , in quanto siamo solo 3 proprietari) .
    grz 1000 per una vostra pronta risposta
    A.Marino

  19. antimo marino scrive:

    DOMANDA : un’appartamento di 40-45 mq può ottenere il certificato di abitabilità ? quali sono i criteri / misure ai quali riferirsi per capire se un’appartamento in vendità potrebbe “meritare” il certificato di abitabilità?
    grz 1000 e saluti
    A.Marino

  20. veronica scrive:

    salve dobbiamo comprare una piccola casetta di campagna per mia madre che vive sola e vorrei farla avvicinare a me,dunque la casetta e’ vecchia ma fuori molto carina all’interno ha luce acqua ma non c’e’ il metano,vorrei sapere che documenti ci deve dare il propietario attuale e se deve darci lui l’abitabilita’ o agilita’ della casa…inoltre siamo obbligati a restaurare la casa o possiamo lasciarla cosi’ rustica grazie

  21. Gaia scrive:

    Buongiorno Veronica!
    Che bella idea quella di una casetta in campagna, mette serenità e leggerezza nel cuore solo a pensarci! Ti consiglio di scrivere il tuo dubbio nella nostra Community, troverai sicuramente un esperto pronto a consigliarti!

  22. modestino scrive:

    Mi sono rivolto ad geometra per condonare la mia soffitta,il tecnico stava preparando tutta la documentazione arrivato al genio civile si e verificato un problema , sul disegna non c’era il buco cioe la botola che dall ‘appartamento porta in soffitta , NB AL COMUNE ED AL CATASTO E TUTTO IN REGOLA . A ME ED AD ALTRI 3 CONDOMINI CI HANNO CONSEGNATO LA CHIAVI DEGLI APPARTAMENTI CON LA BOTOLA GIA ESISTENTE.COME DOBBIAMO FARE?

  23. Gaia scrive:

    Buongiorno,
    per avere una risposta dai nostri esperti, chiedi alla Community, ti sapranno dare i giusti consigli!

  24. Barbara scrive:

    Gentili,
    un anno fa ho acquistato casa e al momento del rogito non è stata presentata l’agibilità perchè non erano ancora stati finiti i lavori. Dopo un anno, con la possibilità di una chiusura parziale dei lavori, ancora il costruttore non ha accolto la mia richiesta. Posso chiedere al notaio e alla banca, in qualità di garanti del contratto effettuato, di intervenire per accelerare i tempi della consegna?

    Ringrazio anticipatamente.
    Cordiali saluti
    Barbara

  25. lory scrive:

    salve, la findomestic mi ha pignorato la prima casa, dove ho la residenza da 20anni un villino di campagna sanato al comune ma senza il certificato di abitabilita e agibilita,ora il tribunale ha emmesso un verbale di vendita.
    il valore dell immobile e di 280.000 mila euro, nella descrizione del pignoramento , l ‘ingegnere ha descritto cose non vere esempio che io mi fornisco da una autobotte di acqua potabile con contratto regolare, invece non e vero,io ho l acqua diretta dal consorzio che pago regolarmente, poi ha dicharato una cabina armadio che non ce nel progetto e due camere per uso non abitativo, ma le mie figlie ci dormono normalmente,insomma delle difformita….
    Ora chiedo a qualcuno ,il tribunale puo vendere un immobile senza il certificato di agibilita e abitabilita, dove ci siano delle dichiarazione false sulle note di descrizione pignoramento???
    mi fate sapere qualcosa im merito?

  26. Gaia scrive:

    Buongiorno Lory,
    per temi come queste ti consiglio di chiedere direttamente alla Community dove riceverai risposte da esperti del settore.
    Grazie!

  27. enzo scrive:

    salve.
    vorrei comprare un appartamento di costruzione del 2001 ma manca il certificato di agibilità del residence,a dire dell’agente immobiliare il costruttore non ha completato alcune opere secondo progetto approvato ,quindi il comune non ha rilasciato il certificato.
    é possibile vendere un appartamento senza il certificato di agibilità?In caso acqusti l appartamento a quali rischi vado incontro?
    Se dovessi un domani rivenderlo diventa difficoltoso?
    Grazie

  28. latini fernando scrive:

    casa acquistata nel 1990 in Sardegna volendo venderla ora 2016 mi si chiede l’abitabilità, che fare per averla???risposta per posta eletronica??? grazie

  29. Gaia scrive:

    Buongiorno Fernando,

    ti consigliamo di porre la tua domanda nella nostra Community, http://www.mioaffitto.it/community.html, i nostri esperti saranno pronti ad aiutarla.

    Un saluto,

    Gaia di Mioaffitto.it

  30. veronica scrive:

    buonasera, io ho firmato una proposta ma solo dopo aver firmato son venuta a conoscenza che c’e un bagno abbusivo e non hanno nessun documento.posso ritirarmi senza perdere la caparra grazie mille

  31. Gaia scrive:

    Buongiorno Veronica,

    ti consiglio di porre la tua domande nella nostra Community, i nostri esperti saranno disponibili e risponderanno a tutti i tuoi dubbi.

  32. roby scrive:

    salve,
    ho fatto il mese scorso una proposta d’acquisto tramite agenzia immobiliare per comperare una casetta singola con giardino, quindi ho firmato un assegno a titolo di caparra.
    la casa è accatastata come unità abitativa A/4 e per me è dovrebbe essere la mia prima casa dove dovrei trasferirci la residenza.
    adesso a 2 giorni dall’atto notarile, il notaio riferisce all’agente immobiliare che tra i documenti manca il certificato di abitabilità poichè (cosi mi ha detto l’agente immobiliare) circa 10 anni fa i venditori hanno fatto dei lavori alla casa e hanno aggiunto il tetto basso con tegole perchè prima d’allora la casa aveva avuto un lastrico solare.
    cosa dovrei fare adesso? aspettare che i venditori risolvono sta storia di questo certificato? rimandare il rogito ? se faccio il rogito ugualmente a cosa vado incontro? potrei passarci la residenza comunque ?oppure posso riscontrare problemi in futuro? e se non viene risolto il certificato posso ritirare la mia proposta d’acquisto senza perdere la caparra?
    grazie

  33. kamal scrive:

    Buongiorno sono in una brutta saturazione ho comprato un’appartenenti 10 anni fa. poi 3 anni fa volevo venderlo e mi è stato detto dell’agenzia di presentare l’agibilità che dovevo andare a prenderla all’all’ufficio tecnico del nostro comune…mi è stato detto che tutto il condominio è stato costruito abusivamente nel 1968. è stato venduto più volte. siamo tutti residenti e ho sempre pagato le tasse…Ici….imo…ecc. cosa devo fare?

  34. CLAUDIA scrive:

    Buonasera,
    Io e il mio fidanzato abbiamo firmato una proposta d’acquisto per un immobile del ’67, ristrutturato nel 2013;
    Sulla proposta era ben specificato che agibilità/abitabilità sono a carico del venditore.
    Noi eravamo consapevoli che al momento del firma del contratto l’immobile ne era sprovvisto, ma con la convinzione che prima del rogito questi venisse prodotti.
    Invece, dopo qualche settimana dalla firma del contratto, ad una mia richiesta all’agente immobiliare, mi sento rispondere che essendo l’immobile del ’67, questi documenti non sono necessari e non saranno mai prodotti.
    Tuttavia, informandomi mi hanno confermato che essendo l’immobile stato ristrutturato, sono essenziali.
    Non essendo stati messi al corrente fin da subito delle intenzioni del venditore, possiamo recedere dal contratto senza perdire la caparra e senza dover nulla all’agente?

    Ringrazio anticipatamente per la Vs. gentile risposta.
    Saluti.

  35. Av scrive:

    Devo acquistare un immobile da un privato che risale al 1963 . La casa e’ stata ristrutturata ma il certificato di abitabilità manca. Qualcuno mi ha detto che poiché l’immobile risale al 1963 non serve per l’atto . Non so cosa fare perché l’altra parte insiste che non serve farlo. Che mi dite? Grazie

  36. Gaia scrive:

    Buongiorno,

    ti invitiamo a porre questo tuo quesito alla nostra Community, http://www.mioaffitto.it/community.html, i nostri esperti saranno lieti di darle tutte le indicazioni del caso con precisione.

    Un saluto
    Gaia di mioAffitto

  37. marco scrive:

    Buonasera,
    ho acquistato una casa da ristrutturare, chiamo un impresa edile per i lavori di ristrutturazione e faccio il contratto chiavi in mano,
    pago quanto concordato all’impresa, a fine lavori viene fuori che alcune ditte che sono state assunte dall’impresa non sono state saldate del tutto, e l’impresa ha dichiarato fallimento, elettricista/idraulico, adesso che devo richiedere l’agibilità’ elettricista non rilascia i certificati ed io mi ritrovo ad abitare senza agibilità’ cosa posso fare per tutelarmi, e poter chiedere l’agibilita’
    Cordiali Saluti

  38. Angelo scrive:

    Ho comprato un appartamento senza certificato di abitabilità e quando sono andato a rivendere, me ne sono accorto perché il nuovo notaio ha fatto il passaggio, mentre io non ero stato avvisato quando comprai.
    Ho deciso di fare causa all’ex proprietario, su consiglio del mio legale, non portandomi alla luce di un eventuale perdita della causa a cosa sarei andato incontro, e infatti persi prima causa e appello e ora oltre ad avere la casa pignorata, mi ritrovo con pignoramento per spese legali di 15.000 euro e spese condominiali arretrate.
    Non so cosa fare adesso, io comprai casa a 100.000 euro e il perito me l’ha valutata 50.000

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