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Contratti 4+4, conoscere tutto per essere preparati!

Contratti 4+4, conoscere tutto per essere preparati!

febbraio 23, 2015 • Affitto

I contratti affitto 4+4 sono contratti di locazione il cui contratto ha durata superiore ai 4 anni. Il rinnovo di tale contratto, alla scadenza dello stesso, avviene in modo completamente automatico, qualora ovviamente non venga presentata una disdetta dal proprietario o dall'inquilino, per altri 4 anni.

Il vantaggio di stipulare tale contratto per l’inquilino, la cui figura viene identificata anche giuridicamente come conduttore, è che sulla base di tale contratto il proprietario dell’immobile per cui è stato stipulato il contratto d’affitto 4+4 non potrà richiedere, se non espressamente indicato all’interno del contratto al momento della stipula dello stesso, alcun aumento Istat o qualsiasi percentuale di integrazione per eventuali manutenzioni, ordinarie o straordinarie, effettuate all’interno dell’abitazione per la quale è stato stipulato tale contratto. I contratti affitto 4+4 vengono scelti ogni anno anche da moltissimi studenti universitari, sebbene questa non sia la forma di contratto specifica per gli stessi. Infatti la forma contrattuale 4+4 risulta essere molto comoda per gli studenti i corsi di studi universitari non durano meno di quattro anni. Inoltre moltissimi studenti scelgono questo tipo di contratto affittuario perché se desiderano disdire l’affitto possono effettuare quest’operazione senza tanti problemi, perdite di tempo e senza addurre alcuna motivazione durante la disdetta, rendendo così quest’operazione molto più semplice e veloce.

Disdetta dei contratti 4+4

Per quanto riguarda l’operazione di disdetta anticipata nei contratti affitto 4+4 risulta essere leggermente più complicata che nei contratti ordinari. Infatti gli inquilini intestatari del contratto non hanno alcuna possibilità di recedere dallo stesso prima del trascorrere del tempo dei primi 4 anni di locazione, sempre che la disdetta non venga giustificata dalla presenza di gravi motivi che inducono l’inquilino a presentare la stessa. Qualora sussistessero gravi motivi e l’inquilino fosse quindi giustificato a presentare la disdetta, rinunciando quindi all’affitto, la comunicazione deve essere presentata tramite una raccomandata espressa, spedita all’affittuario, entro sei mesi precedenti dalla data scelta in cui l’immobile verrà restituito e sgomberato.
Per evitare eventuali problematiche future, qualora sia necessario abbandonare l’immobile prima della scadenza del contratto d’affito 4+4, sarà necessario inserire una clausola, al momento della stipula del contratto, in cui venga contemplata l’eventuale ipotesi si una successione nel contratto. Indicando con tale clausola potrà essere creata la raccomandata in cui si comunicherà la disdetta, in cui verrà precisato che l’immobile verrà liberato i sei mesi futuri, e il nome della persona che dovrà succedere all’interno dell’immobile. In questo modo la clausola inserita nel momento della stipula del contratto potrà costringere il proprietario a rispettare la clausola di successione “la quale altrimenti non potrebbe avere ne alcun fondamento ne alcun valore giuridico”. In linea generale questa clausola viene utilizzata nei contratti affitto 4+4 stipulati dagli studenti universitari. Infatti per il proprierario dell’immobile un inquilino vale l’altro e se lo studente avrà la necessità di abbandonare l’immobile prima della scadenza del contratto non avrà moltissime difficoltà nel trovare altri studenti interessati ad affittare l’immobile in sua sostituzione poiché gli immobili limitrofi alle zone universitarie sono molto richiesti e, spesso, non semplici da trovare in tempi rapidi.

Obblighi del proprietario

Il proprietario dell’affitto invece risulta essere molto più vincolato dalla legge. Infatti il proprietario dell’immobili per cui vengono stipulati i contratti affitto 4+4 può recedere solo dopo i primi 4 anni d’affitto e solo se sussistono delle condizioni determinate dalla legge.
La legge prevede infatti che:

  • il locatore, ossia il padrone dell’immobile, può chiedere che l’immobile venga liberato dall’inquilino se desidera sfruttare lui stesso, o la sua famiglia per un grado di parentela entro il II grado, l’immobile come abitazione.
  • il locatore desideri che l’immobile venga liberato per poter sfruttare lo stesso a vantaggio di attività sociali, cooperative o assistenziali e, in questa situazione, possa offrire all’inquilino che risiede nell’immobile da liberare, un altro immobile idoneo all’abitazione “ossia che rispetti parametri simili all’immobile che deve essere liberato dall’affittuario”.
  • il locatore chieda all’inquilino di liberare l’immobile perché esso “l’inquilino” possiede un alloggio  idoneo all’abitazione nello stesso comune in cui sta affittando l’immobile oppure nel caso in cui l’inquilino non occupi in modo continuativo l’immobile senza giustificare la mancanza fisica dallo stesso con un motivo chiaro e specifico “ad esempio per esigenze lavorative o personali”.
  • il locatore debba sgombrare l’immobile per poter restaurare totalmente lo stesso, o che lo stabile in cui si trova l’immobile debba essere integralmente ristrutturato, oppure che vi sia l’esigenza di costruire una sopraelevazione e l’immobile affittato con la formula 4+4 si trovi all’ultimo piano. In questi casi l’inquilino in affitto ha diritto di prelazione (ossia deve abbandonare l’immobile durante la ristrutturazione e i lavori ma, al termine degli stessi, avrà diritto ad essere il primo a poter avere la possibilità di prendere nuovamente in affitto l’immobile rispetto ad altri possibili inquilini.
  • Nel caso in cui il proprietario voglia vendere l’immobile e non possieda altri immobili da cedere in affitto all’inquilino oltre a quello in cui esso vive e ha residenza.

Queste regolamentazioni così chiare e precise vengono eseguite dalla legge per tutelare gli affittuari degli immobili nei contratti affitto 4+4 di modo che possano avere una sicurezza maggiore riguardo il loro contratto d’affitto.

 

Articolo aggiornato a febbraio 2015

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26 Risposte a Contratti 4+4, conoscere tutto per essere preparati!

  1. daniela scrive:

    Buonasera, dopo aver letto l’articolo avrei una domanda; nel caso di un’inquilino moroso, che dei tre anni passati nella mia abitazione (con regolare contratto) ne avrà pagati si e no 2,cosa devo fare? La legge non ci tutela, lo sfratto mi costa soldi che al momento non ho.Il contratto è 4+4 , devo sperare e aspettare buona buona che se ne ritorni al suo paese?Grazie

  2. Nicola scrive:

    Buongiorno, se il contratto 4+4 prevede una scandenza naturale, è comunque necessario dare disdetta all’inquilino sei mesi prima della scadenza dell’ottavo anno?? Inoltre se l’inquilino desidera prolungare il contratto, la legge prevede un rinnovo tacito, o è necessario fare un nuovo contratto? Grazie!

  3. ezia vagni scrive:

    Buongiorno ho bisogno di alcune informazioni ..12 anni fa ho stipulato un contratto 4+4 con il mio propietario di casa in questi 12 anni nn mi ha mai mandato una disdetta contratto e non ha neanche mai rinnovato. . Quindi io vorrei sapere 1) sono ancora in regola con il contratto ? E quindi posso stare tranquilla che nn mi manda via? 2) dopo questi 12 anni x quanti anni si è rinnovato? 3)nel caso il mio propietario decide di riprendersi l’appartamento come posso tutelarmi? Grazie a chi mi risponderà

  4. Giuliana scrive:

    Gentili Daniela, Nicola ed Ezia,

    vi consigliamo di porre le vostre domande nella nostra Community, http://www.mioaffitto.it/community.html, i nostri esperti saranno disponibili e risponderanno a tutti i vostri dubbi.

    Saluti.
    Giuliana di Mioaffitto.it

  5. luigi scrive:

    buonasera, io sono in affitto con la formula del 4+4, attualmente sono al 2 anno di affitto e desidero andarmene perche ho trovato da comprare, posso farlo? se si in che termini? basta un preavviso alla proprietaria di 3/6 mesi con lettera raccomandata?
    grazie in anticipo

  6. Antonio scrive:

    Mio cugino di I° grado mi vuole vendere un appartamento ad un valore inferiore di mercato, però l’appartamento è occupato con contratto 4+4, è possibile perfezionare la trattativa.

  7. Giuliana scrive:

    Gentile Luigi,
    puoi trovare risposta al tuo dubbio leggendo il nostro blog http://blog.mioaffitto.it/2015/community/disdetta-anticipata-del-contratto-di-affitto-per-giusta-causa/.
    Ti ringraziamo per aver scelto il nostro blog.
    Giuliana di MIoaffitto.it

  8. mauro scrive:

    Il propietario non mi vuole rinnovare il contratto di altri 4 anni perché lo vuole vendere io sono obbligatori a lasciare la immobile e vero che il propietario ha un tempo limitato di vendita altrimenti scatta una penale per il medesimo

  9. Maurizio scrive:

    Buongiorno,
    ho bisogno di un informazione. Ho affittato un appartamento con contratto 4 + 4. Come da legge ogni anno ho versato l’imposta di registro ( non ho fatto la cedolare secca)
    Ad aprile 2016 scadrà il primo quadriennio e ho un dubbio. Posso continuare a pagare tramite modello F23 (ora F24) la registrazione annuale oppure devo recarmi di nuovo all’agenzia delle entrate ? Il codice di tributo deve essere della prima registrazione oppure quello sempre usato relativo all’annualità successiva.
    Grazie

  10. Juan scrive:

    Gentile Mauryes68,

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    Saluti.
    Juan di Mioaffitto.it

  11. Maurizio scrive:

    Grazie

  12. Alessandro scrive:

    Buonasera avrei una domanda. Io e la mia ragazza siamo in affitto con formula 4+4 da sei mesi circa, qualche giorno fa sono entrati i ladri e dopo questa brutta esperienza vogliamo subito andare via. Questo fatto rientra nei gravi motivi ma la legge parla di un preavviso di sei mesi ma per noi sono troppi. Cosa si deve fare per poter andare via entro un mese?

  13. Giuliana scrive:

    Gentili Alessandro,

    ti consiglio di porre la tua domande nella nostra Community, http://www.mioaffitto.it/community.html, i nostri esperti saranno disponibili e risponderanno a tutti i tuoi dubbi.

    Saluti.
    Giuliana di Mioaffitto.it

  14. filo scrive:

    Salve,,
    ho stipulato un contratto d’affitto 4+4 cinque anni fa. Ora per motivi di lavoro devo trasferirmi da settembre in un’altra regione. Se ho capito bene devo inviare una raccomanda al proprietario., 6 mesi prima? Con che data? Grazie!!!

  15. silvia scrive:

    Il1/7/13 abbiamo stipulato un contratto di affitto con un signore 4+4 …..il24/2/15 arriva comunicazione che la madre è subentrata come nuova intestataria dell appartamento e tutto rimane invariato…..il 12/10/16 arriva comunicazione che la padrona interrompe allo scadere dei primi 4 anni il contratto d affitto perché la casa serve all altro figlio….quindi dobbiamo lasciare al casa il 30/6 /17 …..ora io mi chiedo … è regolare tutto questo giochetto di contratti????

  16. Juan scrive:

    Ciao Silvia,
    grazie per il tuo commento, ti consigliamo di chiedere agli esperti della nostra Community http://www.mioaffitto.it/community.html
    Un saluto

  17. assunta scrive:

    Buondì, un informazione ho i genitori di 78 e 77 anni con minimo di pensione e mio padre ha la sindrome di Parkinson. Hanno un contratto di affitto 4+4 di un appartamento di 40 mq il proprietario alla scadenza dei primi 4 anni ha chiesto 100€ di aumento sui 150€ che loro pagano condominio a parte. Puo fare tale richiesta? Grazie. Attendo risposta

  18. Mbarka scrive:

    Salve,abbiamo fatto un contratto 4+4 un anno fa ,nel contratto deviamo aggiungere 20€ ogni anno .volevo sapere si giusto come contratto?

  19. Francesca scrive:

    Buona sera. Ho da poco disdetto il contratto di affitto 4×4 che avevo fatto mesi fa dando i sei mesi di anticipo.
    Se gli inquilino nuovi entramo prima della scadenza di questi sei mesi io devo pagare lo stesso tutte e sei le mensilita o solo fino a quando non subentrano i nuovi?
    E le mie spese per la chiusura anticipata sono solo quelle della chiusura contratto o ne avrei altre?

  20. Alessandra scrive:

    Vorrei sapere se un conduttore abitante in un condominio che continua a disturbare gli altri condomini (anche minacciandoli), e non rispetta alcuna regola del condominio ecc. possa essere espulso dall’appartamento, se pur il locatore gli abbia fatto firmare al momento della stipulazione, un contratto d’affitto 4 + 4 e siano trascorsi solo 3 anni dalla stipulazione del medesimo. Grazie.

  21. boris scrive:

    Ciao a tutti, è possibile firmare un contratto 4+4 con un inquilino che ha la residenza e l’altro inquilino ha la residenza in un altro comune?

  22. Vanessa scrive:

    Buona sera una domanda le pitture esterne della casa spettano al proprietario giusto!? Cosi come l’ eventuale cambio del motore del cancello automatico che non funziona ormai da anni nel caso mio!? Grazie attendo risposte!

  23. Nicola scrive:

    Salve sono un inquilino che per motivi gravi devo recidere dal contratto 4+4 in anticipo lascio 5 mesi prima dello scadere dei primi 4 anni. La padrona di casa mi chiede oltre i mesi restanti anche 67 euro del contratto . Questa cosa non mi è mai successo e regolare?? Grazie di una risposta . Il motivo perché lascio prima e perché sono senza lavoro da molto tempo e vado a vivere da un’altra parte e lei sa della mia situazione. Grazie cordiali saluti D’Angelo

  24. Antonio scrive:

    Buongiorno ho stipulato un contratto di affitto 4+4 ma allo scadere dell’ottavo anno ovvero ora sono al decimo ho ancora in atto il primo contratto . Effettuo il versamento ogni anno dell’imposta . Sono in difetto ? Devo rifare un nuovo contratto ? Grazie

  25. roberta scrive:

    buonasera, se devo fare un contratto 4+4 ed il mio inquilino ne vuole fare un bb ( bed and breakfast o casa vacanza, che tipo di contratto posso applicare? grazie

  26. Mario scrive:

    BUON GIORNO LE CHIEDO CORTESEMENTE QUANTO SEGUE,HO UN CONTRATTO D’AFFITTO 4+4 I PRIMI QUATTRO ANNO MI SCADANO AD OTTOBRE 2017 IL CONTRATTO SI RINNOVA AUTOMATICAMENTE HO CE IL RISCHIO CHE IL PROPRIETARIO MI FACCIA LA DISDETTA PER SFRATTO LE DICO CHE SONO SEMPRE STATO PUNTUALISSIMO CON GLI AFFITTI ED LE SPESE CONDOMINIALI,ED TENGO L’ABITAZIONE IN MERITO SEMPRE IN OTTIMO STATO LA RINGRAZIO ED IN ATTESA DI CORTESE RISPOSTA CORDIALI SALUTI MARIO.

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