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Vendere casa con dentro un inquilino

Vendere casa con dentro un inquilino

maggio 19, 2015 • Community

La vendita del proprio immobile con all’interno un inquilino è un tema scottante in questi giorni nella nostra community. Vediamo quindi come comportarsi, cosa fare e non per rendere più semplice la transazione mantenendo i buoni rapporti.

 Vendere casa quando è in essere un contratto d’affitto diventa un tema delicato che va affrontato con le dovute precauzioni.

Vediamo quindi come comportarsi e risolviamo qualche dubio dei nostri utenti de La Community, affetti da questa problematica.

La prima questione ci viene posta da Alex. Il nostro utente vuole vendere la sua villetta, ma è in corso un contratto d’affitto 4+4, di cui sono passati solo due anni dalla stipula.

Vendita casa con inquilino!?!

Da indagini focalizzate su questa tematica si evince che l’inquilino stesso puó essere un grande alleato per il propietario dell’immobile al momento della vendita, ma puó allo stesso tempo trasformasi nel peggior nemico.

  • Miglior alleato: nel caso in cui i rapporti siano ottimi si è visto che per un acquirente interessato all’immobile, un inquilino presente all’interno dell’immobile, diventa una fonte di informazioni molto affidabile;
  • Peggior nemico: ma, nel momento in cui i rapporti sono rotti, ci si puó aspettare di tutto al momento delle visite. Facendo trovare una casa sporca e in pessime condizioni, la prima impressione, che di solito è quella che conta, puó venir fuorviata.

Ecco quindi l’importanza per il propietario di mettere al corrente per tempo il proprio inquilino dell’intenzione di vendere l’immobile.

Una comunicazione tempestiva e l’eventualità di sondare il fatto che l’inquilino stesso possa essere interessato all’acquisto, aiuterà a distendere i rapporti, o comunque permetterà un dialogo tra le parti, e darà tempo all’inquilino di cercare con tranquillità una sistemazione alternativa.

Agevolare l’uscita di casa dell’inquilino

Vendere casa con dentro un inquilino

Sempre per non creare attriti con l’inquilino, vi sono determinate azioni che potrete mettere in pratica da buoni locatori:

  • Se si conosce nelle vicinanze qualcuno che sta cercando di affittare il proprio immobile, con condizioni e caratteristiche simile a quelle da voi proposte, si puó proporre all’inquilino la possibilità di recessione anticipata del contratto di comune accordo.
  • Un altro buon metodo sarà quello di effettuare uno sconto sulle mensilità, per risarcirlo del fastidio delle visite, a patto che faccia il possibile per permetterle e non faccia trovare l’immobile in pessime condizioni.
  • Se si trova quindi un acquirente prima della scadenza del contratto d’affitto vi è la possibilità di proporre al nuovo acquirente, se disposto ad aspettare il termine del contratto, e quindi di diventare il nuovo locatore; oppure proporre al vostro inquilino l’uscita anticipata a cambio del pagamento delle spese di trasloco.

Nel caso di ostilità persistenti

Vendere casa con dentro un inquilino

C’è poco da fare, se l’inquilino si ostina a non voler lasciare l’immobile fino a fine contratto, dovrete prendere in considerazione l’opzione dell’attesa e solo una volta uscito l’inquilino di casa vendere l’immobile.

Alla prima scadenza contrattuale, la disdetta è valida solo per uno dei motivi previsti dall’art. 3 comma 1 della legge 431/98. Fra tali motivazioni rientra anche quella di vendita dell’immobile.

Va ricordato comunque che va data sempre comunicazione con sei mesi di anticipo della conclusione del contratto alla soglia dei primi 4 anni.

Ma cambiamo punto di vista, ecco le domande proposte alla nostra Community da Paolo, un inquilino che ha ricevuto il preavviso da parte del proprietario intenzionato a vendere il proprio immobile.

ho un contratto di tre anni più due. Il proprietario vuole che lascio la casa per venderla. io non posso, che devo fare?

Nel contratto cedolare secca 3+2 da me contratto nel 1 febb 2012 è specificato che in caso di vendita io non ho prelazione.

Come detto prima, a scadenza dei 3 anni e con un preavviso di 6 mesi, il locatore sta agendo in conformità con la legge.

Ma vediamo più specificatamente cosa prevede il diritto di prelazione:

Innanzitutto, come detto, il diritto di prelazione sussiste solo se il locatore disdice il contratto alla prima scadenza dei quattro o tre anni, a seconda del contratto.

A parità di prezzo pertanto il locatore dovrà preferire il proprio inquilino rispetto ad altri possibili acquirenti.

Nelle locazioni ad uso abitativo, il diritto di prelazione in favore del conduttore è previsto solo in una ipotesi, ovvero quando il locatore non possieda la proprietà di altri immobili a uso abitativo salvo quello eventualmente adibito a propria abitazione, e disdica il contratto alla scadenza dei primi 4 anni perché intende vendere.

Il locatore pertanto comunicherà al conduttore condizioni e corrispettivo della compravendita e quest’ultimo dovrà comunicare il diritto di prelazione entro 60 giorni dalla ricezione della comunicazione.

Nel caso in cui il locatore non disdica il contratto di locazione con i 6 mesi di anticipo, il diritto di prelazione non sussisterà, ma la vendita dell’immobile andrà fatta nel rispetto del contratto d’affitto vigente.

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18 Risposte a Vendere casa con dentro un inquilino

  1. Maria scrive:

    Salve, sono in affitto in una casa da 20 anni. La scorsa settimana mi chiama un’agenzia e mi dice che la casa é in vendita.
    Noi veniamo a conoscenza da loro che il nostro contratto di locazioni non é mai stato registrato e non ci é stato chiesto neanche se volevamo comprare noi la casa. Abbiamo residenza ed utenze registrate a nome nostre e anche bonifici di pagamento. Come posso fare? Mi conviene denunciare all’agenzia e fare contratto con cedolare secca? Oppure ci sono altre soluzioni?

  2. Juan scrive:

    Buongiorno Maria,
    Per qualsiasi dubbio chieda alla nostra Community >> http://bit.ly/1VPO2bK
    Grazie!

  3. Sami scrive:

    Salve io sono in affitto e el proprietario vogle vendere la casa è el mio contatto di 4+4 .che cosa devo fare ..,.??? Grazie

  4. daniela scrive:

    Dal 1maggio 2016 ho affittato un appartamento in vendita, ho un contratto a cedola secca 4+4. Ora il proprietario ha cambiato agenzia immobiliare e vengono persone a vedere la casa. Io ho dato la mia disponibilità una volta alla settimana loro insistono di venire più spesso, ma io lavoro ed ho un figlio piccolo che gli da fastidio vedere persone estranee in casa.
    Vorrei sapere se il proprietario riesce a vendere noi dobbiamo andare via da questa casa? E se si devo di nuovo pagare le spese di trasloco e le spese dell’agenzia pagate solo 6 medi fa? Ho posso rimanere in questa casa fino alla fine del mio contratto?

  5. Gioia scrive:

    Buongiorno,
    io sono in affitto con il mio compagno da aprile 2016 in una mansarda , con un contratto di 3+2.
    Premetto: affitto pagato sempre regolarmente, anche se il proprietario “fatica” a farci le ricevute ogni volta che dobbiamo dargli la rata. Dovevamo pagare tramite bonifico, ma li pretende in contanti da qualche mese.

    Prima di Natale provarono a chiederci “civilmente” di restituirgli il locale entro tre mesi per motivi personali, ma abbiamo rifiutato in quanto non sapremmo dove poter andare e soprattutto tre mesi sarebbero molto pochi per trovare altro.

    Oggi, invece, ci chiedono di dargli disponibilità per far venire un potenziale acquirente a far visita all’appartamento.
    Rileggendo il contratto c’è scritto al punto “VENDITA DELL?IMMOBILE” che “nel caso il locatore intendesse vendere il conduttore deve consentire la visita” e che “si precisa che il conduttore è a conoscenza della volontà dei proprietari della vendita dell’immobile, pertanto acconsentono le visite”. Al punto “DIRITTO DI PRELAZIONE IN CASO DI VENDITA”, invece, è riportato che non abbiamo diritto di prelazione.

    E’ possibile, quindi, che siano legittimati a mandarci via di casa con un preavviso così breve, prima della prima scadenza dei tre anni?

    Vi prego, attendo Vs. risposte!
    Grazie per l’aiuto in anticipo

  6. lorena scrive:

    Ho dato in affitto 2 abitazioni alla stessa persona con contratto ad uso abitativo 4+4 uno con cedolare secca dove ha preso residenza, nell’altra ha aperto un B&B professionale nonostante la clausola di non sublocare la casa, non paga l’affitto da 6 mesi ed io voglio vendere come mi devo comportare?

  7. Manu scrive:

    Sono in affitto da Settembre 2016 in una villa, nel piano di sotto vi abita il proprietario e sua madre, al piano di sopra ci sono io con mia moglie e mio figlio di 3 anni, mi ha comunicato oggi che nella giornata di domani verranno persone a vedere casa poichè ha deciso di venderla, un fulmine a ciel sereno, la cosa è scaturita dal rapporto troppo amichevole, così non si è fatto problemi ad avvisarmi per tempo, a 16 ore dalla visita dunque, ho un contratto di affitto di 4 anni più 4, inoltre il proprietario non ha mai registrato il contratto d’affitto seppur io abbia pagato la metà dei bolli e costi di registrazione, vorrei sapere in che modo tutelarmi evitando di rovinare i rapporti prematuramente.
    È possibile che nonostante mi ha tenuto senza registrazione possa anche darmi il ben servito prima del tempo e senza raccomandate pur abitando al piano di sotto?
    Che rimedi ci sono per impedire la cosa?
    Se la vende posso impugnare il mio contratto non registrato e pretendere che comunque continui con il nuovo locatore?

  8. Francesca scrive:

    Salve..ho appena preso una casa in affitto e volevo un informazione..se il proprietario dovesse trovare un altra persona che decide di comprarla, il nuovo proprietario può farne c ho che vuole con la casa oppure deve per forza tenerla in affitto?

  9. Rita scrive:

    Buongiorno,
    sono proprietario e ho un inquilino con contratto di locazione concordato a 3+2 anni. Il contratto ha avuto inizio il 01.01.2017. La casa l’ho dovuto affittare proprio perché non stavo lavorando e avevo bisogno di un entrata. Qualche settimana fa mi è stato proposto un contratto di lavoro dall’altra parte d’Italia che ho volentieri accettato e dove sto già lavorando. Non potrò seguire in futuro la casa in cui si trova l’appartamento in affitto che è abbastanza impegnativa tra giardino e struttura vicino al mare. Al di là del fatto che l’inquilino da quando non sono più vicina mi sta creando non pochi problemi. (Ha fatto in modo che la persona che abitava sopra in affitto dai miei genitori sta andando via). In più vorrei acquistare una abitazione per me dove lavoro per non spendere tanti soldi per l’affitto molto costoso qui. Posso vendere la casa affittata con il contratto sopraindicato e in quale modo devo procedere e avvisare l’inquilino? Ringraziando anticipatamente per la vostra risposta , cordiali saluti

  10. letizia scrive:

    salve, io sono in affitto con un contratto 4+4, prima della prima scadenza la proprietaria ci ha informato di voler vendere, inizialmente non ci siamo accordate sul prezzo cosi lei ha assegnato la vendita ad un agenzia immobiliare, poi visto che anche con l’agenzia sono dovuti scendere di prezzo mi ha comunicato di volerla vendere a noi.
    il problema è che ha firmato un contratto con l’agenzia fino a luglio.dobbiamo aspettare la scadenza o avendo noi un diritto di prelazione questo la libera dal contratto??
    grazie

  11. Greis scrive:

    Buongiorno,
    ho necessità di alcune informazioni
    Mi scuso anticipatamente se useró termini non proprio appropriati

    A gennaio 2015 ho stipulato regolare contratto affitto cedolare secca 4+4 registrato Agenzia Entrate
    Quindi dei primi 4 anni ho usufruito di 25 mensilità ad oggi

    Ora la proprietaria, italiana ma residente all’estero, ha deciso di mettere in vendita l’immobile
    Premetto che la disdetta non mi è stata ancora comunicata ma solo tramite mail le sue intenzioni
    Ad oggi, alcune agenzie da lei incaricate sono venute a fare sopralluogo immobile Inoltre, l’annuncio di vendita è stato messo anche su siti competenti, ed una possibile acquirente privata, dopo un appuntamento, si è detta molto interessata
    L’eventuale nuovo acquirente vorrebbe acquistare senza inquilino ma si rende disponibile anche con inquilino
    La prima domanda è:
    lo può fare? Mi possono mandare via prima della fine dei 4 anni?
    La seconda domanda è:
    la disdetta mi deve essere notificata tramite A/R 6 mesi prima della vendita o contestualmente/successivamente all’atto di vendita?
    Ma anche prima della fine dei primi 4 anni?
    A quel punto ho 6 mesi di tempo per uscire dovendo comunque pagare regolarmente l’affitto vero?
    Terza domanda:
    se il nuovo proprietario volesse invece acquistare con inquilino, può ritoccare i termini del ctr locazione in essere anche prima della scadenza dei primi 4 anni?
    Oppure l’affitto è da intendersi bloccato fino allora?Perchè se la vecchia proprietaria mi da disdetta con la nuova dovrei stipulare ctr ex novo suppongo…
    Quarta domanda:devo riversare la caparra al nuovo proprietario avendo io usato in accordo con l’attuale proprietaria, le due mensilità come affitto causa infortunio e quindi senza lavoro? Ma quando?All’atto di vendita oppure alla scadenza dei 6 mesi di preavviso?
    Infine, come dire, me la prendo in quel posto oppure resto almeno fino Gennaio 2019 alle stesse condizioni?
    Nel caso decidessi nei 6 mesi di disdetta di andarmene spontaneamente, potrei chiedere una qualche buonuscita al nuovo proprietario visto che gli lascio libero l’immobile?

    Ringrazio per le risposte che arriveranno Spero mi possiate aiutare
    Greis

  12. arjangerben@gmail.com scrive:

    Conosco qualcuno che ti possa aiutare

  13. Mary scrive:

    Ho deciso di vendere un appartamento , occupato da inquilini che non pagano ne’ il fitto ne’ il condominio. A settembre procedero’ per lo sfratto. Vorrei un consiglio. Il contratto scadra’ fra tre anni. Se vendo, il nuovo acquirente dovra’ aspettare la scadenza del contratto per occupare l’ appartamento nel caso in cui gli inquilini decidessero di versarmi tutte le somme. Se fosse cosi’, credo che il compratore rinuncera’ all’acquisto. Come posso fare per farli andare via? E se vogliono pagare? Mi conviene non accettare quanto mi e’ dovuto per procedere con lo sfratto? Grazie per la risposta

  14. pietro rende scrive:

    Buogiorno mi chiamo Pietro l’altro giorno mi chiama il proprietario di casa e mi dice che deve vendere l’appartamento io dopo vani tentativi per la registrazione del contratto vengo a sapere che non puo regitrare il contratto perche’non intestato a lui ma al padre defunto come mi devo comportsre se io sono solo da 1 anno e 9 mesi in questo appartamento e in piu’potevo accedere ai sussidi del comune di residenza perche’ho un ISEE inferiore a quello richiesto grazie aspetto risposta.

  15. Nella Gadda scrive:

    Quante volte al mese devo far visitare la casa che ho on affitto fino al dicembre 2019 e che è in vendita

  16. marta scrive:

    Salve, sono proprietaria di un appartamento regolarmente affittato ad inquilina con contratto 4+4.
    l’inquilina è gia stata avvisata della mia intenzione di vendere tale appartamento allo scadere dei primi 4 anni e le è gia stata mandata raccomandata con ben più di 6 mesi di anticipo al termine contratto. Non abbiamo mai avuto problemi d’alcun tipo in questi anni trascorsi ma lei, pur non potendo acquistare lei stessa l’immobile (le fu ben proposto di buon grado) non mi concede tempo per far visitare l’immobile a potenziali acquirenti difatti mi concede esclusivamente 2 giorni al mese, nonostante vi sia molta gente interessata all’acquisto sono trascorsi ormai diversi mesi da quando l’ho messo in vendita perché purtroppo mi dà troppo poco tempo x poterlo far vedere, solo 2 giorni al mese per un tempo massimo di 1 ora, tral’altro nel primo pomeriggio quando la stragrande maggioranza delle persone è a lavoro. sottolineo che lei lavoro da casa. Io purtroppo devo vendere il prima possibile pur garantendo a lei il tempo di stare in casa fino a fine contratto ma non mi è permesso, risulta così molto difficile. Cosa posso fare? consigli su come muoversi? inutile tentare un approccio non è aperta in tal senso. Grazie x l’attenzione

  17. Gennaro scrive:

    sono un avvocato e vi garantisco che una proprieta puo essere venduta anche con in contratto di affitto in essere. Non improvvisatevi legali e date consigli solo se conoscete la materia

  18. enrico scrive:

    buona sera io e mio fratello siamo proprietari di un appartamento che e’ stato affittato da pochi mesi con cedolare secca ora abbiamo necessita’ di vendera l’immobile pero’ nel contratto c’e’ scitto che l’inquilino ha diritto di prelazione .
    ‘ il conduttore prende sempre tempo per scuse sul mutuo. posso vendere la casa ad altri? e vorrei sapere la clausola di prelazione all’acquisto potrebbe essere un problema? o, posso vendere l’immobile ad altri a prescindere. grazie

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