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Definizione e caratteristiche dell’assemblea di condominio

Definizione e caratteristiche dell’assemblea di condominio

giugno 22, 2015 • Preferiti, Vivere in condominio

Vivere in condominio: diritti e obblighi dei condomini vengono discussi, votati e deliberati dall'assemblea di condominio. Vediamo quindi di cosa si tratta e cosa stabilisce la legge.

L’assemblea di condominio è il luogo in cui vengono discusse, votate e adottate le decisioni relative alla vita di condominio.

Organo naturale, strutturale e permanente. Infatti, a differenza dell’amministratore, l’assemblea di condominio esiste sempre e non puó essere soppressa.

Stando alla più recente giurisprudenza, SS.UU. 8 aprile 2008 n. 9148, gli viene negata qualsiasi soggettività giuridica, pertanto va comunque considerata una semplice riunione di persone.

Con un’importanza tutta particolare e fondamentale proprio per la vita comune dei condomini.

Infatti in passato, grazie ad una sentenza della Cassazione, Cass. 27 agosto 1991, n. 9157, veniva definita come un l’organo deputato alla gestione e conservazione delle cose comuni all’interno del condominio.

Come avevamo già anticipato nel nostro post “Il ruolo e le attribuzioni dell’assemblea condominiale”, vediamo ora più precisamente le diverse tipologie di assemblea, come si convocano e a che tipo di delibere possono arrivare.

Per raggiungere una qualsiasi decisione in ambito condominiale, vanno infatti rispettati determinati procedimenti e regole.

In prima istanza bisogna distinguere due tipi di assemblea di condominio :

a)      quella ordinaria;

Puó venir convocata solo dall’amministratore, ovviamente anche su richiesta informale dei condomini. Un reiterato rifiuto della convocazione, potrebbe portare alla revoca del mandato di amministratore.

Essendo il luogo in cui si formalizza l’ approvazione dei conti di gestione, andrà convocata obbligatoriamente almeno una volta all’anno.

Secondo l’art. 1135, primo comma, c.c, all’interno dell’assemblea si condominio ordinaria si provvede a:

  • alla conferma dell’amministratore e dell’eventuale sua retribuzione;
  • all’approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l’anno e alla relativa ripartizione tra i condomini;
  • all’approvazione del rendiconto annuale dell’amministratore e all’impiego del residuo attivo della gestione;
  • alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori.

L’ordine del giorno, come visto, viene pertanto previsto, almeno in parte, dalla legge.

b) quella straordinaria.

Sarà convocata dall’amministratore a seconda delle necessità o a richiesta da almeno due condomini che rappresentino (come minimo) 1/6 del valore millesimale dell’edificio.

Nonostante il potere d’impulso concesso ai condomini, l’amministratore non è obbligato a convocare l’assemblea di condominio straordinaria.

Secondo l’art. 66 disp. att. c.c., passati 10 giorni dalla richiesta di convocazione all’amministratore, I condomini potranno autoconvocarsi.

L’ordine del giorno dell’assemblea straordinaria viene interamente deciso dall’amministratore.

Modalità di convocazione dell’assemblea

Una volta insorta la necessità di convocare l’assemblea e deciso l’ordine del giorno, l’amministratore dovrà comunicare la data di svolgimento.

L’avviso andrà comunicato almeno 5 giorni prima della data fissata, così come previsto dall’ art. 66, terzo comma, disp. att. c.c.

Vanno contati i 5 giorni in decadenza dal giorno di ricezione dell’avviso da parte dei condomini.

Partecipazione all’assemblea e deliberazione

Secondo quanto stabilito dall’ art. 67, primo comma, disp att. c.c., ciascun avente diritto potrà partecipare personalmente o a mezzo delega.

Viene vietata la concessione di delega all’amministratore e in un condominio con più di venti condomini, il delegato non potrà rappresentare più di un quinto degli aventi diritto.

Un apartamento di proprietà di due o più persone, la delega andrà comunque assegnata ad una sola persona, e anche nel momento in cui partecipino tutti i proprietari, avranno diritto ad un solo voto.

Una volta terminata la discussione sui punti portati all’ordine del giorno, si procede alla votazione.

Questo deve essere palese e non segreto, per consentiré di verificare il quorum deliberativo richiesto per l’approvazione.

I quorum sono differenti a seconda dei temi trattati, ad esempio:

  • interventi modificativi del decoro architettonico, richiedono il consenso unanime dei partecipanti;
  • approvazione del rendiconto di gestione è sufficiente il voto della maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio.

Si passerà poi alla deliberazione, come previsto dall’ art. 1136, ultimo comma, c.c., va stilato un verbale da conservare.

La deliberazione risulterà pertanto valida e obbligatoria per tutti i condomini tanto i dissenzienti che i non presenti all’assemblea.

Chi ritiene la delibera non conforme alla legge o al regolamento di condominio può proporre impugnazione entro 30 giorni. Per i presenti dissenzienti decorrono dal momento della delibera, per gli assenti dal giorni della sua comunicazione.

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2 Risposte a Definizione e caratteristiche dell’assemblea di condominio

  1. stefano scrive:

    Vivo in affitto in un condominio da 15 mesi, l’amministratore alla data del 01-07-2015 non ha ne convocato un’assemblea ne recapitato il consuntivo 2014 ne il preventivo 2015. Ho Sentito il proprietario della casa dove vivo, il quale mi ha detto che non è stato presentato neanche il consuntivo 2013 e sono almeno due anni che non si fanno riunioni condominiali.
    Come espresso dal proprietario nel contratto di affitto, verso ogni mese al proprietario sia la rata di affitto che la rata del condominio, poi lui pensa a versare quest’ultima all’amministratore. Ma le spese condominiali non dovrebbero essere separate tra proprietario e inquilino.
    Alla luce dei fatti non avendo avuto un consuntivo di quello che ho versato in 9 mesi nel 2014, posso comunicare al proprietario che non verserò più la quota condominiale fino a quando verrà fatta un riunione e presentato il consuntivo 2014 da parte dell’amministratore. Per quest’ultimo la legge mi sembra che preveda che deve essere nominato ogni anno dall’assemblea, invece un altro condomino mi ha riferito che sono molti anni che l’amministratore non viene rinominato.
    Cosa prevede la normativa vigente ?
    Potete inviarmi una copia della risposta al mio indirizzo mail mercury.america@@libero.it ?
    Ringrazio anticipatamente per la vostra cortesia.

  2. Gaia scrive:

    Buongiorno Stefano,
    per questo genere di dubbi rivolgiti direttamente alla Community, esperti del settore immobiliario sono pronti a risponderti!
    Un saluto

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