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Nullo lo sfratto se manca il contratto scritto di affitto

Sfratto, con contratto é verbale é nullo e non produce effetti

giugno 20, 2016 • Affitto, Preferiti

Il contratto non scritto é nullo e privo di effetti legali al momento di far rivalere dei diritti da parte del propietario sull’inquilino.

In tema di locazioni accordarsi attraverso un contratto verbale invece che scritto ci porta ad essere esposti a determinati rischi al momento di doversi far riconoscere diritti in possibili controversia insorte con il conduttore.

Nel caso in cui la forma contrattuale sia stata concordata dalle parti non per iscritto ma in forma verbale ecco che il locatore non potrá ottenere il pagamento dei canoni arretrati o iniziare un’operazione di sfratto in caso di controversie col conduttore.

Il Tribunale di Bari con la sentenza n. 1367 del 10 marzo 2016 si é espresso su questo principio di nullitá del contratto di locazione non registrato.

Il caso:

Il proprietario di un immobile citava in giudizio il conduttore del suo immobile e chiedeva al tribunale la convalida dell’ingiunzione di sfratto.

L’attore specificava che aveva formalizzato il rapporto locatizio mediante denuncia di contratto verbale di locazione e di affitto di beni immobili presso gli Uffici dell’Agenzia delle Entrate di Bari.

Pertanto, chiedeva al giudice la fissazione della data del rilasciodell’immobile e l’ingiunzione dei canoni di locazione non pagati.

Il conduttore contestava la richiesta dell’attore evidenciando l’assenza di un contratto scritto riportando il rapporto in questione nella fattispecie del comodato oneroso o modale, chiedendo al tribunale di dichiarare l’inesistenza o nullitá del contratto stesso.

L’art. 1, comma 4, legge n. 431/1998 vede nella forma scritta un requisito essenziale per la validitá del contratto di locazione ad uso abitativo.

Pertanto, proprio per quanto segnalato dagli artt. 1350 e 1418 c.c., un contratto intercorso tra le parti solo verbalmente risulta nullo di fronte alla legge.

Si tratta inoltre di una norma ad ampia visione che comprende tutti i casi di locazione immobiliare abitativa, anche per l’affitto di porzioni di immobili, come possono essere le stanze.

Si parla anche di una nullitá di protezione, che puó essere invocata solo dal conduttore e sanabile a determinate condizioni:

“Solo in presenza dell’abuso, da parte del locatore, della sua posizione “dominante”, imponendosi in tal caso, e solo in esso, a causa della eccessiva asimmetria negoziale, un intervento correttivo ex lege a tutela del contraente debole”

Se la forma verbale risulti concordata liberamente dalle parti si apllicheranno i termini generali per la nullitá, per cui il locatore potrá agire in giudizio per il rilascio dell’immobile occupato senza titolo, mentre il conduttore potrà ottenere la (parziale) restituzione delle somme versate a titolo di canone per la parte eccedente quella del canone concordato.

Nel caso preso in esame il Tribunale non aveva detettato solo una nullitá di protezione, ma una effettiva nullitá del contratto.

Per l’assenza di una forma scritta, il contratto veniva considerato nullo quindi improduttivo di effetti.

Per quanto riguarda la dichiarazione di formalizzazione del rapporto locatizio all’Agenzia delle Entrate, ai sensi dell’art. 3, d.lg. 14 marzo 2011, non soddisfaceva il requisito della forma scritta previsto dalla legge n. 431/98.

La domanda di sfratto per morositá inoltrata dal proprietario é risultata pertanto inaccoglibile in quanto risulta infondata.

In conclusione si puó sostenere che il tribunale di Bari ha riconosciuto la nullitá del contratto di locazione intervenuto tra le parti in forma verbale con conseguente rigetto della richiesta del locatore di sfratto e ingiunzione.

Il consiglio é quindi quello di prevedere sempre una forma scritta del contratto di locazione, oltre al fatto di non dimenticarsi dell’importanza che lo stesso venga regularmente registrato.

Per informazioni più dettagliate sulla mancata registrazione vi invitiamo a leggere il post “Cosa succede se non si registra il contratto di affitto?

 

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