Mioaffitto: Le notizie dal mondo immobiliare scelte da Mioaffitto.it

”Meglio la riqualificazione urbana che l’ampliamento volumetrico delle villette” – così ha dichiarato all’Asca il Presidente dell’Ance Paolo Buzzetti, che per il rilancio dell’edilizia spera in un mix tra le misure varate dal CdM e le agevolazioni fiscali approvate dal Governo Prodi. – È possibile ripartire, ma il Piano Casa dovrebbe trasformarsi in un ”Piano città”, coniugando le iniziative per la liberalizzazione economica e la semplificazione delle procedure alle misure sulle ristrutturazioni approvate dal Governo Prodi, come detrazione Irpef del 36% sulle ristrutturazioni, Iva agevolata e sconti fiscali per la riqualificazione energetica degli edifici.

Sul tema della riqualificazione urbana l’Italia sarebbe indietro di circa 60 anni rispetto ai Paesi dell’Unione Europea. Un deficit che per il presidente dell’Ance potrebbe essere colmato con la semplificazione delle norme per il cambio delle destinazioni d’uso, la demolizione dei vecchi edifici e le ristrutturazioni, che dovrebbero andare di pari passo con gli incentivi per il risparmio energetico. Simili operazioni, infatti, non consumerebbero territorio e non causerebbero nessun impatto sui beni storici, culturali e paesaggistici.

Anche il Cnappc, Consiglio Nazionale degli Architetti, Pianificatori, Paesaggisti e Conservatori, ha espresso perplessità sul rilancio del Piano casa, a meno che non sia coordinato con le realtà locali per la riqualificazione di periferie e contesti residenziali degradati.

Il Cnappc riconosce la necessità di un rilancio dell’edilizia attraverso la semplificazione delle procedure, ma teme che la modifica dell’articolo 41 della Costituzione per il sostegno alla libertà di impresa si trasformi in un insieme di riforme disorganiche incapaci di rimuovere le cause della crisi, ”che suonano come sanatorie per chi ha edificato abusivamente al di fuori di qualsiasi controllo urbanistico o ambientale”.

Secondo il Consiglio nazionale, quindi, si dovrebbe attuare un percorso parallelo per la tutela del territorio e l’identificazione di strumenti per la promozione dell‘architettura di qualità e il contenimento dei consumi. Il tutto mediante interventi pubblici e privati per la rottamazione urbana e piani per il consolidamento e la ricostruzione del patrimonio edilizio esistente.

Fonte: mondocasablog

Nonostante i prezzi apparentemente meno convenienti rispetto ad Aprilia e Anzio, la cittadina offre maggiore vivibilità e servizi: il 70% della domanda immobiliare deriva da romani che preferiscono Pomezia ai quartieri fuori dal G.R.A. Unico neo: i collegamenti con Roma

Il settore industriale, soprattutto quello della produzione farmaceutica, la presenza dei centri commerciali e le convenienti alternative immobiliari hanno fatto salire la popolazione di Pomezia di circa 20.000 unità in 10 anni

Frimm punta su single e giovani coppie che desiderano tranquillità e risparmio senza rinunciare all’attrattiva della Capitale per piazzare parte del complesso ”Parco della Minerva” che, con 1250 unità abitative in costruzione a Pomezia, diventerà un vero e proprio nuovo quartiere a 20 km da Roma.
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La Certificazione Energetica misura e classifica la prestazione o rendimento energetico di un edificio, ovvero il fabbisogno annuo di energia invernale ed estiva necessaria per climatizzare gli ambienti, per riscaldare l’acqua per uso domestico, per la ventilazione e per l’illuminazione, secondo utilizzi standard.

Oltre a valutare l’ attitudine al consumo di energia allo stato di fatto, la certificazione energetica ha anche lo scopo principe di suggerire i possibili margini di miglioramento dell’ edificio, sulla base di alcuni interventi (non obbligatori) atti a ridurre la spesa annuale di energia, con i rispettivi tempi di ritorno economico, e quindi, in una certa misura può influenzare il valore dell’ immobile stesso.

Il Certificato Energetico viene redatto da un professionista iscritto in appositi Albi regionali, come il SICEE per la Regione Piemonte, a partire dalla documentazione progettuale disponibile e a seguito di un sopralluogo presso l’ immobile da certificare ed é a carico, a seconda dei casi, del proprietario o del costruttore se per edificio di nuova costruzione.

I Benefici e i Costi della Certificazione Energetica

Spesso il certificato energetico è considerato solo una formalità, imposta dalla legge nei momenti finali dell’ espletamento delle pratiche immobiliari relative ai casi:

• nel caso di nuova costruzione di edifici
• nel caso di ristrutturazione edilizia degli edifici
• nel caso di compravendita di un intero immobile o di singole unità immobiliari
• nel caso di locazione di un intero immobile o di singole unità immobiliari

Per questo motivo, nel caso delle compravendite, esso viene spesso commissionato e prodotto se non addirittura a ridosso dell’ atto notarile, a seguito della sottoscrizione del preliminare, ovvero dopo che il prezzo dell’ immobile è stato definito.

Il certificato energetico dovrebbe invece costituire un importante documento di confronto fra diversi immobili, a parità di altre condizioni, fin già dalle prime fasi della ricerca di mercato. In altri termini sarebbe interesse dell’ Acquirente poter disporre, da parte dell’Agenzia Immobiliare incaricata o direttamente dei proprietari degli immobili, o dal Costruttore se l’edificio é di nuova costruzione, del Certificato Energetico durante la fasi di primo orientamento. I possibili impatti economici in termini di “consumo di energia” allo stato di fatto e delle possibilità o meno di miglioramento di una particolare unità abitativa, possono in certi casi risultare del tutto confrontabili con l’entità di altre spese che invece, tradizionalmente, ben ci si preoccupa di verificare in anticipo, come le spese annuali condominiali, o eventuali pendenze di interventi di manutenzione.

Parimenti, un venditore che avesse provveduto ad una valutazione energetica preventiva, sarebbe in grado di determinare la convenienza di procedere nelle migliorie suggerite nell’ Attestato di Certificazione in funzione di una migliore vendibilità.

In estrema sintesi, la disponibilità di un Certificato Energetico eseguito a regola d’arte con adeguato anticipo al contratto preliminare, costituisce senza dubbio argomento potenzialmente concorrente alla trattativa commerciale.

L’ interpretazione del Certificato Energetico come mera “formalità cartacea”, ha purtroppo permesso la circolazione di certificati non sempre eseguiti in modo accurato, con conseguente svendita del minor lavoro professionale dedicato. Fatto per certi versi incomprensibile dal momento che la disponibilità di una corretta diagnosi energetica del costo medio di poche centinaia di euro, può in alcuni casi dare la possibilità di intervenire sull’entità del prezzo finale dell’edificio per cifre sicuramente superiori.

Normativa di Riferimento

La certificazione energetica recepisce le indicazioni normative nazionali (d.lgs. 192/2005, e successive modifiche e integrazioni, nonché il decreto del Ministro dello Sviluppo Economico, in data 26 giugno 2009 sulle Linee guida nazionali sulla certificazione energetica). A partire da questi riferimenti normativi ogni Regione ha poi provveduto con modalità e tempistiche proprie a definire Leggi specifiche di introduzione locale. Con particolare riferimento alla Regione Piemonte, la certificazione energetica è stata disciplinata con la legge regionale 28 maggio 2007 n. 13, di cui le disposizioni attuative sono state approvate dalla Giunta regionale il 4 agosto 2009 (D.G.R. n. 43-11965) ed entrate in vigore dal il 1° ottobre 2009.

Come già accennato, la certificazione Energetica è oggi obbligatoria nei seguenti casi:

• nel caso di nuova costruzione di edifici;
• nel caso di ristrutturazione edilizia degli edifici;
• nel caso di compravendita di un intero immobile o di singole unità immobiliari;
• nel caso di locazione di un intero immobile o di singole unità immobiliari.

Secondo le disposizioni attuative della l.r. 13/2007 e s.m.i., D.G.R. n. 43-11965, sono invece esclusi dagli obblighi inerenti l’attestato di certificazione;

a. gli immobili ricadenti nell’ambito della disciplina della parte seconda e dell’articolo 136, comma 1, lettere b) e c), del decreto legislativo 22 gennaio 2004 n. 42 (Codice dei beni culturali e del paesaggio, ai sensi dell’articolo 10 della legge 6 luglio 2002, n. 137) e quelli individuati come tali negli strumenti urbanistici, se il rispetto delle prescrizioni implica un’alterazione inaccettabile del loro carattere o aspetto con particolare riferimento ai caratteri storici o artistici;

b. i fabbricati residenziali isolati con una superficie utile totale inferiore a 50 metri quadrati;

c. i fabbricati industriali, artigianali e agricoli non residenziali quando gli ambienti sono riscaldati per esigenze del processo produttivo o utilizzando reflui energetici del processo produttivo non altrimenti utilizzabili;

d. gli impianti installati ai fini del processo produttivo realizzato nell’edificio anche se utilizzati, in parte non preponderante, per gli usi tipici del settore civile.

e. le unità immobiliari prive di impianto termico con le seguenti destinazioni d’uso:

• e. box;
• f. cantine;
• g. autorimesse;
• h. parcheggi multipiano;
• i. locali adibiti a depositi;
• j. strutture stagionali a protezione degli impianti sportivi;
• k. strutture temporanee previste per un massimo di sei mesi;
• l. altre strutture o edifici assimilabili a quelli elencati.

Fonte: proprietaricasa

Chi crede di aver sempre capito tutto della contabilità condominiale – fino all’ultimo centesimo – farebbe comunque bene a leggere questa pagina. Chi litiga puntualmente con quote, millesimi e conguagli, invece, potrà partire dalle dieci domande riportate nel grafico a destra per fare il test di trasparenza al proprio rendiconto annuale (e al proprio amministratore). Con un po’ di fantasia, si può anche tradurre il risultato in un voto: otto risposte positive segnano un buon livello di chiarezza, sei sono la sufficienza, cinque (o meno) fanno suonare un campanello d’allarme sulla gestione.

Le domande partono dalle “Linee guida per la redazione del rendiconto condominiale”, elaborate dall’Anaci (associazione di amministratori immobiliari) insieme all’Ordine dei commercialisti di Napoli. Il testo è pensato per gli amministratori ma è utilissimo anche per i proprietari e gli inquilini – ora che si avvicina la stagione delle assemblee – perché costituisce un mini-manuale con le buone regole sulla contabilità.

Il codice civile, su questo argomento, si limita a dire che l’amministratore, alla fine di ogni anno, «deve rendere il conto della sua gestione» (articolo 1130) e che l’assemblea dei condomini deve approvare il rendiconto annuale (articolo 1135). Tutto il resto è affidato alla pratica professionale e alle sentenze dei giudici. Ecco perché è importante la scelta di campo contenuta nelle linee guida, che puntano sul criterio di competenza: in pratica, è fondamentale che siano indicate tutte le entrate e le uscite maturate nel corso dell’esercizio, a prescindere dai movimenti di cassa, che dovranno poi essere riportati – a parte – nel prospetto con la situazione di cassa. Tra l’altro, il criterio unico di competenza è anche quello per cui opta il disegno di legge di riforma del condominio approvato dal Senato e ora all’esame della Camera (Ac 4041), dopo che le versioni precedenti del testo richiedevano cassa «e» competenza.

Peraltro, in base al secondo sondaggio Anaci del 2010, condotto tra i propri associati, c’è un 30% di amministratori professionali che segue il criterio di cassa, e quindi presenta in assemblea un rendiconto che riporta solo incassi ed esborsi, senza dar subito l’idea di «quanto si è speso» (le spese “vere”, infatti, sono quelle maturate, non quelle pagate). Lo stesso sondaggio evidenzia che il 16,7% degli amministratori archivia ancora i dati su carta, il che potrebbe rendere complicato attenersi alle linee guida.

È chiaro, infatti, che un rendiconto non può dirsi trasparente se non ordina le uscite per tipologia (tabella A generale, tabella B portierato, tabella C scala, eccetera) e se non dettaglia per ognuna di esse le voci di costo (ad esempio elencando per l’ascensore quanto si è speso per l’elettricità, quanto per le manutenzioni, quanto per le verifiche biennali). Dopodiché, per ogni tipologia di uscite, il riparto consuntivo deve indicare i millesimi di ogni condomino e le somme dovute.

Dove molti rendiconti peccano di imprecisione, poi, è nello stato patrimoniale, che dovrebbe indicare il quadro completo di tutti i crediti e i debiti del condominio, specificando quelli legati a morosità e cause pendenti e facendo in modo che i saldi “quadrino” con quelli indicati nel prospetto sulla situazione di cassa. Una vera novità, infine, è la relazione di gestione: oggi la fanno pochissimi amministratori, ma è uno strumento utilissimo, soprattutto se allegata alla convocazione dell’assemblea.

Ultima arma di controllo è la possibilità di visionare fatture e ricevute. I giudici hanno chiarito che ogni condòmino ha diritto di farlo in qualsiasi momento, senza dover motivare la richiesta. Il sondaggio Anaci evidenzia invece che il 55,6% degli amministratori consente di accedere ai documenti previo appuntamento, il 15,9% dieci giorni prima dell’assemblea e il 28,5% in assemblea. Su questo punto, insomma, c’è ancora da lavorare.

Fonte: ilsole24ore

Notai e clienti alle prese con la certificazione energetica. A giorni verrà pubblicato il nuovo decreto legislativo sull’efficienza energetica, che entrerà in vigore il giorno successivo.

Nella norma è contenuta una disposizione in tema di certificazione energetica degli immobili oggetto di compravendita: «nei contratti di compravendita (…) deve essere inserita apposita clausola con la quale l’acquirente» attesta «di aver ricevuto le informazioni e la documentazione in ordine alla certificazione energetica». Da qui dovrebbe ricavarsi che:

a) nelle Regioni che hanno emanato una disciplina propria in tema di certificazione energetica, si dovrà continuare ad applicare la legislazione regionale, così come accaduto finora (in Lombardia, ad esempio, si continuerà a doversi allegare l’Ace al rogito), ma con l’aggiunta che i contratti andranno integrati con una clausola che renda conto dell’attestazione dell’acquirente circa il ricevimento delle informazioni e della documentazione energetica;

b) in queste regioni, il perimetro applicativo dell’Ace resta definito dalla legge locale anche per quel che concerne le eccezioni da essa disposte: e cioè, per esempio, sempre in Lombardia, la compravendita avente a oggetto quote di comproprietà continuerà a essere un contratto cui non si dovrà allegare l’Ace e nel quale non dovrà essere contenuta la clausola;

c) nelle Regioni ove non vi è una specifica legislazione in materia, la nuova norma comporta che l’obbligo di dotazione con l’Ace del fabbricato compravenduto, finora ritenuto derogabile ove l’acquirente lo consentisse, diventa inderogabile, così come inderogabile è la nuova regola inerente la necessaria presenza nel contratto della nuova clausola;

d) nelle Regioni che non hanno una disciplina propria pare comunque applicabile l’articolo 9 dell’allegato “A” al Dm del 26 giugno 2009 (anche se sembra un po’ strano che esso non sia stato travolto dal nuovo Dlgs), secondo il quale «il proprietario dell’edificio, consapevole della scadente qualità energetica dell’immobile, può scegliere di ottemperare agli obblighi di legge attraverso una sua dichiarazione in cui afferma che: l’edificio è di classe energetica G; i costi per la gestione energetica dell’edificio sono molto alti».

Se oggi è certo che sarebbe illegittima una clausola contrattuale che contenesse una rinuncia dell’acquirente ad ottenere le informazioni e la documentazione energetica, meno chiaro è invece cosa succede se:

1) il contratto venga firmato con Ace già rilasciato ma senza che vi sia inserita la clausola di attestazione;

2) il contratto venga firmato senza che l’immobile abbia ottenuto l’Ace e quindi senza la clausola di attestazione da parte dell’acquirente;

3) il contratto riporti una clausola attestante il falso (e cioè che l’Ace è stato rilasciato senza che sia vero).

Nel primo e nel terzo caso la validità del contratto non appare in discussione, ferme ovviamente le responsabilità di ogni specie che si assume chi, nel contesto di un atto pubblico, dichiara fatti non corrispondenti alla realtà e fermo che l’ipotesi di stipula di un contratto attestante la non veritiera sussistenza dell’Ace appare difficilmente ipotizzabile perché appare non plausibile pensare a un contratto notarile contenente dichiarazioni che il notaio non si sia fatto suffragare da idonea documentazione.

Nel secondo caso, nonostante l’indubbia inderogabilità della nuova norma, l’opinione attualmente dominante nel mondo professionale è quella secondo cui il contratto non sarebbe nullo (fermo restando che un giudice potrebbe pensarla anche diversamente, per il fatto che il tono imperativo della disposizione appare abbastanza perentorio quando essa afferma che il contratto “deve contenere”).

Resta allora da capire quali siano le conseguenze di comportamenti contrastanti con la nuova norma, a parte quelle inerenti la responsabilità del notaio sotto il profilo deontologico. È ipotizzabile, per esempio, che l’acquirente che non sia stato adeguatamente informato dal venditore o dai professionisti coinvolti si possa lamentare dei vizi o della mancanza di qualità del bene comprato, oppure della carenza di assistenza avuta dai professionisti che hanno lavorato per lui.

Fonte: ilsole24ore

De Angelis, Affitto Assicurato: ”Sono i proprietari che devono smuovere il mercato”

Mezza Italia si sta mobilitando per facilitare l’accesso alla prima casa dei giovani le cui difficoltà a uscire dalla casa materna, dall’epoca del ”bamboccioni” dell’ex ministro dell’Economia Tommaso Padoa Schioppa, non sono per nulla cambiate. Secondo un’indagine della Cgil, infatti, i due terzi dei ragazzi di età compresa tra i 20 e i 34 anni vivono ancora in famiglia. E le istituzioni, grazie alla spinta dei sindacati, cercano soluzioni.

Lo scorso 24 febbraio, a Roma, l’Anci (Associazione nazionale comuni italiani) e il ministero per la Gioventù hanno presentato un fondo di 4,5 milioni di euro stanziati per 15 progetti in aree metropolitane che aiutino l’accesso all’affitto per i ragazzi italiani. Ma, se da un lato, questo stanziamento andrà a incidere sulle possibilità nelle grandi aree metropolitane italiane (Bari, Bologna, Cagliari, Catania, Firenze, Genova, Messina, Milano, Napoli, Palermo, Reggio Calabria, Roma, Torino, Trieste e Venezia), dall’altro le municipalità si stanno attrezzando per consentire a quell’80% di ragazzi under 35 che ancora vivono tra le mura della famiglia di potersi rendere autonomi.

”La situazione per i giovani è particolarmente drammatica – commenta Claudio De Angelis, amministratore unico di Affitto Assicurato, società che eroga polizze assicurative sugli affitti e che sonda il polso del mercato locazioni -. Il mercato non vede i giovani come parti attive. Ne sono quasi completamente esclusi; nonostante l’affitto, fino a una decina d’anni fa, fosse il primo passo di indipendenza per i ragazzi italiani”.

Secondo l’indagine della Cgil/Sunia, i principali motivi che ostacolano l’uscita dal nucleo di origine sono la mancanza di un lavoro stabile (per il 40% degli intervistati) e non riuscire, a fronte del proprio reddito, a sostenere le spese per un’abitazione in affitto (il restante 40%). A fronte di una crisi così allargata, istituzioni e mercato cercano soluzioni. Come a Bolzano dove, entro la fine dell’anno, saranno consegnati i primi 60 appartamenti con programma ‘’social housing”.

In tutto, nel solo Alto Adige, dovrebbero essere realizzati secondo il programma, mille alloggi con sistema d’affitto decennale a rotazione. A Bologna è nato il portale ”Bologna Homeline”, realizzato dal Comune in collaborazione con il Sunia, che permette ai proprietari e agli affittuari di accedere gratuitamente alle informazioni sul mercato affittuario cittadino. In Friuli Venezia Giulia, Regione e sindacati stanno studiando nuove soluzioni perché il voucher messo a punto per facilitare l’accesso alle case si è rivelato poco fruttifero.

”Si tratta di iniziative lodevoli – dice ancora De Angelis -, che meritano apprezzamento. Ma il vero nodo della questione è sciogliere le riserve dei proprietari d’immobili. I prodotti a loro disposizione, oggi, sono molteplici e studiati proprio perché si aprano di più al mercato dando anche possibilità ai giovani di uscire da casa e di iniziare a essere indipendenti. Sono loro, i locatori, che devono inserirsi in questi canali senza ricercare sempre il massimo utile con il minimo sforzo. Così facendo, tutti ne trarrebbero vantaggi”.

Affitto Assicurato è il nuovo prodotto nato per garantire chi stipula un contratto d’affitto. Ideato da Soldi Sicuri, società di broker specializzata in fideiussioni, Affitto Assicurato protegge i proprietari dai rischi di morosità, di controversie legali lunghe e costose, e di danneggiamenti dell’immobile: la polizza garantisce una copertura assicurativa pari al massimale di 12 mensilità e la copertura legale nel caso di controversie. Gli inquilini non dovranno più versare anticipatamente le prime tre mensilità, ma una sola, che corrisponde al premio assicurativo.

Lanciato alla fine di febbraio, Affitto Assicurato ha avuto immediatamente un ottimo riscontro tra le agenzie immobiliari e la società Soldi Sicuri ha studiato anche un progetto di sviluppo franchising che tocchi tutte le province italiane. Il franchising Affitto Assicurato consiste nella cessione e nell’utilizzo del marchio che identifica i prodotti e i servizi forniti. Per diventare consulente affiliato non è richiesta l’apertura di nessun punto vendita, ma sono sufficienti un computer e una connessione internet. L’affiliato dovrà convenzionare le agenzie immobiliari presenti nella propria provincia di esclusiva e monitorare la distribuzione dei prodotti fatta dalle singole agenzie immobiliari.

L’investimento iniziale è di 2.500 euro che comprendono la fee d’ingresso, i kit di convenzionamento di 100 agenzie immobiliari, la mailing postale per ulteriori 500 agenzie, l’utilizzo del marchio e il trasferimento del know-how del franchisor. Con la formula “soddisfatti o rimborsati”, qualora in sei mesi l’affiliato non sia riuscito a rientrare nell’investimento iniziale, Affitto Assicurato provvederà alla restituzione totale dell’importo versato.

Fonte: mondocasablog

La cedolare secca al test di convenienza rischia di “perdere” fino a un terzo degli interessati: tutti i proprietari per i quali la scelta della nuova tassazione sugli affitti va fatta solo dopo una verifica personalizzata.

Il nuovo regime è sicuramente vantaggioso per chi ha un reddito imponibile medio-alto: oltre i 15mila euro per i contratti a canone libero e oltre i 28mila euro per quelli a canone concordato (si vedano le simulazioni sul Sole 24 Ore del 6 marzo scorso). Sono questi, infatti, i livelli al di sopra dei quali scattano le aliquote marginali Irpef del 27% e del 38%, che perdono il confronto con la cedolare.

Di fatto, però, molti contribuenti sono al di sotto di queste soglie. Il 19,5% delle persone fisiche titolari di case date in affitto dichiara un reddito minore o uguale a 10mila euro, mentre un altro 37,8% sta nella fascia tra 10mila e 26mila euro. I numeri sono nel volume «Gli immobili in Italia», redatto da agenzia del Territorio e dipartimento delle Finanze analizzando le dichiarazioni sul 2008, e gettano una luce diversa sulla cedolare.
È senz’altro possibile che redditi così bassi nascondano una quota di evasione su altre fonti di guadagno o una sottodichiarazione dell’affitto, visto che il canone medio in questi casi va da 204 a 270 euro al mese (al netto delle deduzioni forfettarie). Quale che sia la spiegazione, comunque, resta un punto fermo: oggi un terzo dei proprietari si trova nel primo scaglione di reddito – quello con Irpef al 23% – e deve valutare caso per caso se il passaggio al nuovo regime è vantaggioso (si veda il grafico a destra).

A favore della cedolare secca gioca innanzitutto un’aliquota inferiore: 21% per i contratti a canone di mercato e 19% per quelli a canone concordato, al posto dell’aliquota marginale, anche se bisogna considerare che la cedolare si applica al canone intero (senza il 15% di deduzione forfettaria per il canone libero e il 40,5% per quello concordato). Inoltre, chi paga la cedolare non dovrà più versare l’imposta di registro (2% sul canone, per metà a carico del proprietario), l’imposta di bollo (15 euro) e l’addizionale comunale e regionale. Sulla convenienza finale, però, pesano altre tre considerazioni.
È necessario valutare l’impatto delle detrazioni. Un contribuente con redditi da lavoro dipendente e detrazioni per familiari a carico, se avesse anche il 36% sulle ristrutturazioni e il 55% sul risparmio energetico potrebbe non riuscire a “incassare” tutto il credito d’imposta (da notare che il reddito sottoposto alla cedolare è comunque conteggiato per calcolare le detrazioni). Chi ha redditi che variano molto da un anno all’altro, inoltre, potrebbe far fatica a stimare il rischio di incapienza per gli anni seguenti.

Se si opta per la cedolare, si deve rinunciare all’adeguamento Istat del canone, comunicandolo con raccomandata a/r all’inquilino. Una mossa rilevante per chi rientra nel primo scaglione Irpef e ha appena stipulato il contratto: immaginando un’inflazione annua del 2% e un canone di mercato di 1.000 euro all’anno, chi sceglie la cedolare incassa 3.160 euro in quattro anni; chi si tiene l’Irpef al 23%, invece, 3.200 euro (considerando registro e addizionali di Roma). Ipotizzando un’inflazione più alta, il vantaggio dell’Irpef al 23% diventa sensibile anche sulla distanza dei tre anni. Per i contribuenti che rientrano negli scaglioni superiori, invece, vince la cedolare, e il risultato non cambia almeno fino a un’inflazione del 4% annuo.

Chi ha un contratto in corso e ha già pagato l’imposta di registro – magari in anticipo per tutti e quattro gli anni – e deve tenere conto che non ci sarà rimborso. Inoltre, va valutato l’eventuale versamento degli acconti d’imposta (si veda l’articolo a destra).
Oggi in lista d’attesa per la flat tax ci sono 2,7 milioni di abitazioni affittate da persone fisiche. A questi dati ufficiali vanno poi aggiunte le case locate in nero, che sono almeno 500mila e dalla cui regolarizzazione – nei piani del governo – deve arrivare il gettito aggiuntivo con cui compensare le minori entrate tributarie sugli affitti già noti al fisco. Senza dimenticare la possibile emersione dei canoni sottodichiarati, anch’essi colpiti dalle supersanzioni previste dal legislatore.

Sulla platea dei beneficiari, peraltro, Assoedilizia segnala un’incertezza. Posto che la cedolare non si applica se il proprietario è una società o una persona fisica che agisce nell’esercizio di un’impresa o di una professione, il nuovo regime vale per le locazioni abitative in cui il conduttore è una società? Il caso tipico è quello dei privati che affittano case a banche o imprese nelle grandi città. Assoedilizia propende per la lettura estensiva, ma rileva che il termine locazioni «effettuate», contenuto nella norma, è ambiguo e sta bloccando molti contratti.

Fonte: ilsole24ore

Per la serie fare e disfare. Il legislatore nazionale, dopo aver disposto (art. 35 comma 2 bis L. 133/2008) l’abrogazione dei commi 3 e 4 dell’art. 6 e dei commi 8 e 9 dell’art. 15 del D. Lgs. 192/2005, i quali prevedevano l’obbligo di allegazione dell’attestato di qualificazione energetica agli atti di trasferimento a titolo oneroso (e la messa a disposizione nel caso di locazione) e le rispettive sanzioni di nullità, introduce ora nel D. Lgs. attuativo della Direttiva 2009/28/CE (di prossima entrata in vigore), due nuovi commi, il 2-ter e il 2-quater all’art. 6 del D.Lgs. 192/2005.

Il comma 2-quater dispone (recependo la direttiva europea 2010/31), che a decorrere dal 1° gennaio 2012 gli annunci commerciali di vendita di edifici o singole unità immobiliari riportino l’indice di prestazione energetica contenuto nell’ACE.

Il nuovo comma 2-ter prevede invece l’inserimento, nei contratti di compravendita o di locazione di singole unità immobiliari di “apposita clausola con la quale l’acquirente o il conduttore danno atto di aver ricevuto le informazioni e la documentazione in ordine alla certificazione energetica degli edifici“.
Per i contratti di locazione la disposizione si applica solo se gli edifici o i singoli enti immobiliari sono già dotati di ACE (trattasi di immobili oggetto di recente costruzione o compravendita o di interventi per i quali si è usufruito delle detrazioni fiscali del 55%).

Dare atto di aver ricevuto “le informazioni e la documentazione inerente la certificazione energetica” è formulazione in termini solo più “pudichi” ma nella sostanza equivalenti all’obbligo di preventiva dotazione e consegna dell’ACE.

Non sono previste sanzioni in caso di mancata osservanza di tale disposizione, ma va segnalato che un autorevole commentatore (Angelo Busani sul Sole24ore dell’8 marzo scorso) ha preso in considerazione l’ipotesi di una nullità dell’atto, ove si optasse per la natura inderogabile della norma, posta a tutela di interessi di natura pubblica e non nell’interesse esclusivo dell’acquirente (e quindi da questi disponibile).

Occorre purtuttavia considerare, in aggiunta all’argomento ben sintetizzato nel noto brocardo ubi lex voluit dixit, ubi noluit tacuit, che l’originaria sanzione, prevista dai commi 8 e 9 dell’art. 15 del D.Lgs. 192/2005, non configurava un’ipotesi di nullità assoluta ma di c.d. nullità relativa (o nullità di protezione), ovverosia di quella particolare categoria di nullità che può essere fatta valere solo da una delle parti del contratto, quella nel cui interesse è posta, in questo caso l’acquirente o il conduttore (leggi articolo su Casa&clima n.8 del 2007).

La disposizione in esame dovrebbe avere, in concreto, un impatto solo in quelle Regioni che non si sono dotate di propri obblighi di allegazione e consegna dell’ACE o che hanno previsto un meccanismo di dubbia compatibilità con la nuova norma nazionale, come ad esempio la Legge regionale 39/2005 della Toscana (leggi – locazione e certificazione energetica).

Fonte: casaeclima

Dalle carte da parati alle pareti colorate, dall’imprescindibile stanza di ingresso alla cucina a vista.

Addio balcone, evviva la cucina over size!!!

Ecco come cambia la casa degli italiani

Immobiliare.it: un italiano su sei vuole la cucina ad isola mentre il balcone si trasforma in vetrata o giardino d’inverno. La società cambia e con essa la casa in cui viviamo. Immobiliare.it, il principale sito del settore, ha analizzato le mode che hanno trasformato le nostre abitazioni negli ultimi 50 anni scoprendo (o riscoprendo) delle cose piuttosto curiose

Dalle richieste degli oltre 6 milioni di italiani che ogni mese cercano casa sul web, è emerso che il balcone è il primo grande escluso dalle necessità della casa moderna. Il sempre maggiore bisogno di spazi e il minor tempo a disposizione per darsi alla cura delle piante, lo stanno trasformando via via in stanza con vetrate o giardino d’inverno e, numeri alla mano, oggi meno del 18% degli italiani cerca una casa col balcone.

Nel corso degli ultimi 50 anni, però, sono tanti i casi di stanze o ambienti che in poco tempo sono passati dall’essere considerati irrinunciabili all’essere evitati come se fossero il peggior errore possibile nel progettare una casa.

Il primo e più lampante esempio è quello del corridoio. Assolutamente importante, a livello di spazio occupato, in ogni casa costruita fino agli anni ottanta, è poi scomparso da tutte le planimetrie delle nuove abitazioni diventando il sinonimo di ‘’spazio sprecato”.

Altrettanto si può dire per l’ingresso che, soprattutto negli immobili costruiti a cavallo degli anni ‘60 e ‘70, non rappresentava solo una zona di passaggio per entrare in casa, ma era il biglietto da visita dell’appartamento ed era esso stesso una stanza.

Fra la fine degli anni ‘80 e, soprattutto, nei ‘90 questo concetto muta radicalmente, la porta d’ingresso introduce subito nel salotto, il cuore della casa, che difficilmente viene separato e diventa, per dirla all’inglese, living.

Un’altra evoluzione importante nella distribuzione della stanze è quella vissuta dalla cucina; fulcro e cuore della casa nell’Italia dei decenni scorsi, è pian piano diventata sempre più piccola per poi scomparire ed essere inglobata in altre stanze. Oggi vive una seconda giovinezza e diventa grande, anzi, grandissima.

Stando ai dati di Immobiliare.it, se a livello totale il 16% di chi cerca casa richiede esplicitamente una cucina ad ”isola”, nella fascia medio alta questa percentuale arriva al 38% e il 14% di queste richieste arriva addirittura a specificarne la marca.

Secondo Carlo Giordano, Amministratore Delegato di Immobiliare.it, ”Alla base di queste modifiche risiedono ragioni economiche, ma sono intervenute anche variazioni di carattere sociale; il numero crescente di single, la madre sempre più spesso lavoratrice e, non ultima, la fame di spazi. Le cucine ”tradizionali”, ad esempio, resistono soprattutto nel Sud d’Italia, mentre al Nord la cucina assume spazi enormi e diventa oggetto di arredamento vero e di design con ”l’Isola fuochi o i banconi all’americana. Anche questi ultimi un must negli anni ‘80”.

Il progresso tecnologico, anche se può sembrare strano, spesso rende inutili alcuni ambienti. È stato così per lo studio, una stanza che veniva usata fino agli anni ‘90 come luogo di lettura, di ascolto della musica o di relax ma anche, per i professionisti soprattutto, come luogo dove svolgere parte dell’attività lavorativa.

Questa stanza, tipica delle case delle famiglie socialmente medio-alte, ha avuto periodi di grande richiesta soprattutto negli anni ‘80, ma oggi, in un momento in cui, le connessioni wi-fi, la tecnologia e la sua portabilità permettono di lavorare in qualsiasi stanza, è quasi del tutto scomparsa dalle planimetrie italiane.

Si può dire che anche il ripostiglio abbia rappresentato una moda immobiliare. Soprattutto al Nord aveva la funzione di lavanderia e dato che era già presente la predisposizione per tutti gli attacchi necessari, veniva ricavato sacrificando un pezzo della cucina. Nel ripostiglio si stipava di tutto; non solo le cose necessarie alla pulizia e al riordino della casa, ma anche valigie, giochi in disuso, vestiti di carnevale o scatoloni con decorazioni natalizie e statuine del presepe.

Negli anni a cavallo fra i ‘90 e il 2000, però, la lavatrice ”esce” dal ripostiglio per entrare (sia pure con forme di design meno classiche) nei bagni o, addirittura, nella cucina stessa, mentre scatoloni e valigie ”prendono il volo” e vengono stipati nei controsoffitti (la ”fame di metri quadri” è talmente grande che si comincia a pensare come sfruttare i soffitti, e ci si riesce) o si ”inabissano” in cantine e garage nelle parti comuni dei condomìni.

Un’altra moda immobiliare (anche questa volta soprattutto ”femminile”) è stata quella della cabina armadio. In questo caso (il periodo in cui si comincia a diffondere e la fine degli anni ‘90, per poi imporsi prepotentemente negli anni 2000 e resistere tutt’oggi in molti contesti) non sempre è necessaria una stanza in più: grazie a sistemi modulari che si adattano a ogni esigenza si possono comporre soluzioni ‘’su misura” che sfruttano le pareti al centimetro.Possono quindi bastare pochi metri quadrati per avere uno spazio per gli abiti (e le scarpe!) comodo e ben organizzato.

È stata poi la volta dei secondi bagni ciechi (inconcepibili negli anni ‘60), ma oggi una vera e propria risorsa (anche per il venditore che può vantare un secondo bagno, magari di soli 4 metri quadrati). Anche qui non ci sono vie di mezzo e se il secondo bagno può essere cieco, soprattutto nelle case di fascia medio alta, il primo diventa veramente enorme con dimensioni spesso comprese fra i 12 e i 15 metri quadri.

Ci sono poi delle mode che riguardano gli elementi di rifinitura; dai pavimenti alle pareti, dagli infissi ai soffitti. Partendo dai pavimenti, fino agli anni ‘70 ogni stanza aveva un tipo di piastrelle diverso da quello della stanza attigua, poi è stata la volta delle moquette (oggi considerate il paradiso dell’acaro e dello sporco) mentre ora viene usato quasi ovunque il parquet, ormai diffusissimo persino negli uffici.

Analoga considerazione può essere fatta per l’idea di soppalcare le stanze: pochi decenni fa non era un’abitudine in uso, ma gli ambienti limitati e le necessità di avere maggior spazio a disposizione senza potersi permettere una casa più grande, ne ha diffuso la consuetudine. Non solo si opera un abbassamento del soffitto dove collocare valigie e oggetti di uso non frequente, ma si va a creare, dove un’altezza adeguata lo permette, una vera e propria stanza.

Un’ultima nota va fatta riguardo alle pareti. Questo è l’elemento della casa più assimilabile al suo ”vestito” e quindi, più influenzato dalla moda del momento: dalla tappezzeria che adornava le pareti delle case fino agli anni 70, al monocolore dei decenni successivi fino allo spugnato, lo stucco veneziano e le tinte trendy proprie dei nostri tempi. Chi ormai non ha almeno una parete della casa colorata?

Fonte: mondocasablog

Nel 57% dei casi – stando a un’indagine svolta da ANAMMI fra i propri associati – i regolamenti di condominio stabiliscono divieti molto severi nei confronti di alcune forme di giochi dei bambini.

Il divieto più diffuso in assoluto è il gioco del pallone, seguito dalla corsa in bicicletta.

Nei casi più “morbidi”, quando cioè sono ammessi, per queste due modalità di giochi la presenza dei genitori è comunque obbligatoria.

A livello più generale però (77%), fatti salvi i divieti di cui sopra, i bambini possono giocare in giardino o in cortile, ma anche in terrazza.

Ciò non vuol dire che i dissidi fra i condòmini, proprio a causa di tale liberalità, non siano poi frequenti (il 72% degli Amministratori di condominio individua nelle incomprensioni sorte dall’attività di gioco dei piccoli uno dei motivi di attrito che sfociano in aperte liti).

Si litiga per i rumori (54%), per gli oggetti abbandonati negli spazi comuni (23%), per gli incidenti provocati dai piccoli condòmini (7%), per gli atti di vandalismo (16%).

Constatato il fatto, l’abuso, l’infrazione dell’eventuale divieto, si ricorre o alla discussione in sede di assemblea condominiale (42%), oppure a un intervento presso i condòmini (7%), o ci si accorda attraverso uno scambio di vedute con i genitori interessati (20%). Praticata anche la via di una comunicazione ufficiale ai genitori dei ragazzini più indisciplinati e insensibili ai richiami (31%).

Certo, molto dipende dalla disponibilità di spazi che il condominio prevede appositamente per i giochi dei bambini, con l’assistenza o meno delle rispettive famiglie.

Il resto lo fanno l’intolleranza da parte degli adulti (42%), o l’incapacità dei genitori a gestire i giochi dei bambini (46%), o i figli in sé e per sé.

Nessuno si sogna però di affermare che nei condomini non sono ammessi i giochi dei bambini. Fatto salvo il divieto di giocare nelle ore dedicate al riposo e ai pasti, gli Amministratori di condominio sono concordi nell’affermare che i giochi dei bambini sono generalmente ammessi.

Ma un principio deve essere chiaro: «Non è possibile trasformare gli spazi comuni condominiali in un parco-giochi – spiega il presidente di ANAMMI, Giuseppe Bica – troppo spesso, infatti, si chiede al condominio di sopperire alla mancanza di verde tipica delle nostre città».

Fonte: quotidianocasa