Secondo Tecnocasa, che si avvale dei dati provenienti dalle circa 2700 agenzie affiliate sul territorio nazionale, il mercato delle abitazioni nel primo semestre del 2012 è stato influenzato in modo importante da variabili oggettive (Pil in diminuzione, inflazione contenuta e prevista in progressivo calo) e soggettive (fiducia dei consumatori ai minimi storici). A ciò si sono aggiunti i comportamenti degli intermediari, che continuano a mantenere criteri prudenziali di erogazione del credito alle famiglie, e una sostanziale diminuzione della capacità di risparmio delle famiglie stesse (secondo gli ultimi dati ISTAT, la propensione al risparmio è oggi dell’8,8%, mentre nel 2008 eravamo al 12%). Infine, forse il dato più incisivo, è aumentato il tasso di disoccupazione soprattutto giovanile, con conseguente ritardo nell’uscita dalla famiglia, e vi è una preoccupazione diffusa riguardo alla sicurezza del posto di lavoro.
Sul mercato immobiliare quest’insieme di fenomeni si è tradotto in un cambiamento nel comportamento d’acquisto, all’insegna di una maggiore prudenza e ponderazione della decisione d’acquisto dell’abitazione. Una propensione che è trasversale da Nord a Sud e su tutte le fasce d’età, sottolinea la dottoressa Fabiana Megliola, responsabile dell’Ufficio Studi di Tecnocasa..
Le compravendite sono in calo, nonostante una diffusa diminuzione dei valori degli immobili. Da rilevare che c’è ancora molta distanza tra domanda e offerta, perché la disponibilità di spesa continua a diminuire, e che i tempi di vendita sono aumentati: a luglio 2012 i tempi di vendita nelle grandi città sono di oltre 6 mesi, nell’hinterland delle grandi città e nei capoluoghi di provincia sono invece di circa 7 mesi.
L’identikit di chi cerca casa. I potenziali acquirenti sono maggiormente consapevoli: chi cerca casa in questo momento vuole davvero farlo e ha la possibilità di farlo. È un mercato molto selezionato. Rispetto all’anno scorso c’è una diminuzione nelle fasce giovani, e questo è un fenomeno che in parte era stato previsto. Si registra, soprattutto nelle fasce più giovani (18-34 anni), una sorta di autocensura: i più giovani si autoescludono dal mercato nella convinzione che tanto non riusciranno a ottenere un mutuo. È un atteggiamento rilevato anche da uno degli ultimi rapporti Banca d’Italia. Eppure il desiderio di comprar casa è sempre molto forte e radicato nella popolazione italiana.
L’età dell’acquirente si colloca prevalentemente nella fascia 35-44 anni (32,8%), il cosiddetto “zoccolo duro” di chi compra casa (soprattutto occupata o di sostituzione), ma anche questa è in flessione, risentendo della crisi e dell’incertezza occupazionale.
L’acquirente potenziale, comunque, s’informa di più e questo comporta una maggiore selezione anche a livello abitativo. La domanda si rivolge in modo particolare verso abitazioni in buono stato di conservazione: spaventano i lavori di ristrutturazione e si prediligono gli spazi esterni (balconi, piccoli terrazzi). C’è forte attenzione verso l’abbattimento delle spese condominiali: si faticano a vendere abitazioni con riscaldamento centralizzato (anche se in questo caso il risparmio è tutto da dimostrare). Cresce l’attenzione per gli immobili costruiti con criteri di efficienza energetica. In difficoltà in questo momento sono gli immobili posti ai piani bassi, in strade trafficate o senza ascensore.
La tipologia abitativa che raccoglie le maggiori richieste è il trilocale (35,2% in media): rispetto al semestre precedente vi è una diminuzione percentuale su monolocale e bilocale. I bilocali erano la tipologia prediletta dagli immigrati e dalle giovani coppie. Le giovani coppie che oggi, se hanno la disponibilità, si approcciano all’acquisto, cercano di approfittare del fatto che in molte zone i prezzi sono diminuiti e puntano direttamente sul trilocale. Sta scomparendo quella fase di transizione in cui si comprava il bilocale e poi in un secondo momento si passava al trilocale. Così come si rileva un leggero aumento della percentuale dei quattro e cinque locali: molte compravendite sono di sostituzione e di miglioramento; inoltre i tagli abitativi grandi sono quelli che hanno subito un calo di prezzi più forte e quindi sono divenuti più appetibili.
Da precisare, rispetto a questa tendenza diffusa, che vi sono delle differenziazioni secondo le città considerate: la richiesta di bilocali a Milano (47,9%), Napoli (40,6%) e Roma (41,8%) rimane notevolmente superiore a quella di trilocali.
La disponibilità di spesa nelle grandi città va dai 170 ai 249 mila euro. Mediamente è questo l’importo che si vorrebbe spendere per acquistare un immobile. Anche in questo caso con le dovute specificazioni: in una città come Roma (che è molto cara) ci si sposta già nella fascia successiva; viceversa, si è registrato un leggero incremento della fascia più bassa in alcune realtà soprattutto del Sud, proprio perché in quei territori vi sono una maggiore difficoltà economica e una minore capacità di spesa.
Quanto al motivo d’acquisto, l’abitazione principale è predominante (72,4%), mentre il 23,4% degli acquirenti cerca l’investimento e il rimanente 4,2% la casa vacanza. L’acquisto per investimento tiene ed è anzi in lieve aumento. Può sembrare un dato anomalo rispetto all’eco suscitata dall’introduzione dell’IMU, che penalizza in particolare i proprietari di seconde case. L’effetto Imu si è riscontrato essenzialmente sui pluri proprietari d’immobili: alcuni di essi hanno messo in vendita una parte delle loro proprietà ritenendo che il carico fiscale fosse diventato troppo oneroso da sopportare .
Da una prima analisi sembra che il nuovo sistema di tassazione abbia prodotto uno smarrimento iniziale e una conseguente pausa di riflessione nei potenziali acquirenti, trascorsi i quali chi era orientato veramente all’acquisto per investire del denaro non si è fatto scoraggiare. Tale dato va correlato a quello dell’aumento percentuale di chi non ricorre al credito. La percentuale di chi ha acquistato senza dover accendere un mutuo è passata dal 43% al 49,5%: chi acquista fa ricorso sempre di più a capitali propri o a quelli derivanti dalla vendita di altri immobili. La propensione all’acquisto per uso investimento è inoltre preponderante nella fascia d’età 55-64 anni: più aumenta l’età e più aumenta la disponibilità economica. Questa, tra l’altro, è anche la fascia d’età dove c’è un minor ricorso al credito e dove è presente anche la propensione all’acquisto della casa vacanza.
Infine, è in aumento il mercato degli affitti, che per il 43% interessa la fascia d’età compresa tra 18 e 34 anni. Il 53,8% sceglie l’affitto perché non si può permettere l’acquisto o perché preferisce posticipare la decisione; il 40,5% per ragioni di lavoro e il 5,7% per motivi di studio. L’introduzione dell’Imu aveva fatto prevedere un aumento del costo per gli inquilini, ipotizzando che i proprietari avrebbero traslato su di loro la tassazione sugli immobili. In realtà, le analisi non confermano questa ipotesi: i canoni sono in ribasso anche rispetto al 2004, quando i canoni hanno iniziato a diminuire, con dei rendimenti lordi (senza calcolare Imu e quant’altro) attorno al 4% (erano del 3,8% nel primo semestre 2006). Proprio perché l’Imu determina un aggravio di costi, i proprietari hanno preferito assicurarsi la continuità di pagamento piuttosto che chiedere un canone più alto: prevale la volontà di garantirsi un’entrata certa e continuativa. Essendovi un aumento dell’offerta abitativa, inoltre, accade un effetto di calmieramento dei prezzi e una maggiore selettività sia da parte degli inquilini (maggiore possibilità di scelta) che dei proprietari (più attenti all’inquilino cui affideranno la loro casa). Si riscontra dunque quanto già segnalato nel mercato delle compravendite.
Difficile in questo momento prevedere cosa accadrà nel mercato immobiliare, perché sono tante le variabili che entrano in gioco. C’è preoccupazione per la situazione occupazionale e per quella economica più generale e ciò incide sulla decisione di acquistare o meno, che diventa una scelta molto pesante. Tecnocasa prevede che le compravendite si stabilizzeranno intorno a 500 mila e ipotizza che i prezzi nel secondo semestre 2012 scenderanno ancora. In questa situazione di diminuzione di prezzi e di ampia offerta abitativa ci sono ottime opportunità che gli acquirenti potenziali potrebbero cogliere: il prossimo trimestre si potrebbe rivelare il momento giusto per effettuare un acquisto, sia ad uso diretto che ad uso investimento.
Fonte: attico
