Le sanzioni per gli affitti in nero

luglio 22, 2013 • Affitto nero

Le sanzioni per gli affitti in nero: la normativa

Conoscere la legge sulle sanzioni per gli affitti in nero: un affitto in nero è un tipo di contratto di locazione incompleto in cui non viene stipulato o registrato un accordo scritto fra proprietario ed inquilino, nel rispetto della normativa vigente. Per quanto riguarda la situazione italiana, la normativa attuale a cui fare riferimento per gli affitto e per le eventuali sanzioni per gli affitti in nero è il Decreto Legislativo 23 del 2011, conosciuto per l’introduzione delle norme sulla cedolare secca. L’articolo 3, quello appunto che tratta della cedolare secca, stabilisce le nuove norme per il calcolo delle sanzioni per gli affitti in nero. La cedolare secca è un’opzione per la quale si può optare se si intende mettere in affitto un immobile. La scelta fra la vecchia opzione e la cedolare secca dipende dalle altre voci della dichiarazione dei redditi del proprietario dell’immobile in affitto. La vecchia tassa, ancora in vigore in alternativa alla cedolare secca, è costituita dall’imposta sul reddito delle persone fisiche, con le relative addizionali, a cui si aggiungono le imposte di registro e le imposte di bollo sul contratto di locazione; la cedolare secca quindi sostituisce non solo la tassazione sul reddito ma anche le altre spese (bollo e imposte di registro). Con la cedolare secca si paga un’imposta del 21% sul canone di locazione annuo concordato fra il proprietario dell’immobile in affitto e il relativo inquilino, e può essere applicata anche a quei contratti per i quali non ci sia l’obbligo di registrazione. Nei seguenti casi previsti per legge, l’imposta della cedolare secca scende al 19%:

• Per i contratti stipulati secondo le disposizioni della legge 9 dicembre 1998, n. 431;
• Per le relative abitazioni ubicate nei comuni compresi nel decreto-legge 30 dicembre 1988, n. 551;
• Per i territori dei comuni ad alta tensione abitativa, così come identificati dal Comitato interministeriale per la programmazione economica.

Gli obblighi del contribuente

Il proprietario dell’immobile in affitto deve produrre tutta la documentazione atta a regolarizzare i contratti di locazione, per evitare le sanzioni per gli affitti in nero. la documentazione consta di una dichiarazione dei redditi che comprenda i redditi degli immobili in locazione di sua proprietà e deve registrare il regolare contratto di affitto secondo quanto previsto dal decreto-legge 21 marzo 1978, n. 59. Nella dichiarazione dei redditi va indicato il canone derivante dalla locazione degli immobili ad uso abitativo.
Per la mancata registrazione del regolare contratto di affitto, si applicano le sanzioni previste dall’articolo 69 del decreto del Presidente della Repubblica n. 131 del 1986, sostituito dall’art. 1, comma1,lettera b), D.Lgs. 18 dicembre 1997, n.473, a decorrere dal 1° aprile 1998.
Per quanto riguarda la dichiarazione dei redditi, il contratto di affitto deve essere dichiarato riportando l’intero canone e deve essere corrispondente ad una reale situazione di affitto: è illegale dichiarare un importo inferiore rispetto a quello realmente percepito ed è illegale dichiarare una situazione falsa, ad esempio “ospitalità gratuita” invece di locazione (a pagamento). In caso di cedolare secca le sanzioni previste in questo caso sono descritte nel decreto legislativo 18 dicembre1997, n. 471 (gli importi sono ancora espressi in lire).

Le  sanzioni per gli affitti in nero

In caso di omessa presentazione della dichiarazione dei redditi le sanzioni per gli affitti in nero sono le seguenti:

• Una sanzione amministrativa dal 120% al 240% del totale delle imposte dovute, con una sanzione minima di 500 mila lire;
• Se non sono dovute imposte, la sanzione va da 500 mila lire a due milioni di lire;
• La sanzione può essere raddoppiata in caso di obbligo di tenuta contabile;

In caso di dichiarazione dei redditi con un imponibile inferiore a quello accertato, o di un’imposta inferiore a quella dovuta, o un credito superiore a quello spettante, le sanzioni sono le seguenti:

• Una sanzione amministrativa dal 100% al 200% calcolata sulla maggiore imposta o sulla differenza del credito;

In caso di mancata registrazione del regolare contratto di affitto le sanzioni per gli affitti in nero sono le seguenti:

• Una sanzione amministrativa dal 120% al 240% dell’imposta dovuta.

In caso di contratti regolari che non siano stati registrati in tempo secondo i termini stabiliti per legge, si applica la seguente disciplina:

• La durata della locazione viene stabilita secondo la modalità 4 anni + 4 anni;•    Il rinnovo avviene secondo la legge n. 431 del 1998;
• Dal momento della registrazione, di applica un canone pari al triplo della rendita catastale, con adeguamento del 75% dell’aumento pubblicato dall’Istat secondo gli indici di consumo (inflazione);
• Se nel contratto è previsto un canone inferiore, si applica il canone stabilito dalle parti;

Se il proprietario subisce un accertamento e rinuncia ad impugnarlo, si applicano le stesse sanzioni della fattispecie dell’omessa dichiarazione e le sanzioni previste per i ritardati o omessi versamenti diretti :

• Una sanzione pari al 30% dell’importo non versato.

La normativa mira quindi a punire severamente i proprietari di immobili in affitto con pesanti sanzioni per gli affitti in nero, mentre può risultare molto vantaggioso per gli inquilini far emergere le situazioni di nero.