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Chi paga le spese condominiali in affitto?

Spese condominiali in affitto

agosto 15, 2013 • Affitto

Spese condominiali in affittoSpese condominiali in affitto: cosa sono

Per capire chi paga le spese condominiali in affitto può essere utile capire cosa sono le spese condominiali e come vengono suddivise fra i condomini. Il condominio, lo dice la parola stessa, è la condivisione di un “dominio”, cioè di una proprietà. Ciò significa che il proprietario di un immobile in un condominio è comproprietario anche delle cosiddette “parti comuni”. In un condominio le parti comuni possono essere moto diverse da caso a caso. Per un piccolo condominio si va poco oltre il tetto e il vano scale, mentre per condomini più grandi possiamo arrivare ad avere il piano interrato dei garage, il parco o il giardino con relativo sistema di irrigazione, la portineria, la terrazza comune, la piscina, la caldaia centralizzata, gli ingressi con tutti gli annessi (citofoni, cancelli, serrature, tettoie, cassette delle lettere), ascensori. La dotazione di parti comuni incide sulle spese condominiali in affitto poiché richiedono manutenzione, pulizia e a volte anche una gestione più ampia. Ad esempio, la luce delle scale si usa semplicemente premendo l’interruttore, per cui ogni condomino gestisce questa parte comune in autonomia. Per altri aspetti, come la portineria, serve un addetto al presidio diurno e a volte anche notturno, mentre per grandi giardini di grandi dimensioni si da dal giardiniere che ogni tanto taglia l’erba all’impresa di giardinaggio che pota siepi, alberi e cura i viali lastricati. Si capisce come la dimensione e il tipo di gestione delle parti comuni sia cruciale nel determinare le spese condominiali in affitto. Se i condomini sono numerosi e le cifre in denaro che devono essere mobilitate sono ingenti, ci saranno anche le spese di un apposito amministratore condominiale. Pensiamo a quante decine di migliaia di euro può arrivare la bolletta del gasolio di una caldaia centralizzata, e ci renderemo conto che sarebbe praticamente impossibile fare la “colletta” fra tutti i condomini.

Spese condominiali in affitto: a carico del proprietario

Le spese condominiali in affitto si dividono, a seconda della loro tipologia, in spese condominiali a carico del conduttore (cioè l’inquilino) e spese condominiali a carico della proprietà (cioè il proprietario dell’appartamento). Infatti, le spese condominiali non sono solo relative ai costi vivi di un immobile, come ad esempio le spese di pulizia e di riscaldamento, ma includono anche tutte le opere atte a conservare la funzionalità delle parti dell’immobile, di cui si farà carico il proprietario. Vediamo alcuni esempi di spese condominiali in affitto a carico della proprietà:

  • In caso ci sia un portiere, pagherà il 10% di tutte le spese relative al portiere (paga, contributi, spese di abbigliamento e di retribuzione in natura –alloggio e utenze-);
  • Sempre in caso di portiere, pagherà il 10% delle spese della guardiola e dell’alloggio di servizio;
  • Pulizie: la proprietà paga solo le spese di appalto e i macchinari eventualmente acquistati per le pulizie;
  • Rifiuti: acquisto degli eventuali bidoni e cassonetti condominiali;
  • Riscaldamento; acquisto, installazione e manutenzione straordinaria dell’impianti, sostituzione di impianti vetusti, modifiche degli impianti per adeguarli alle norme di legge;
  • Installazione degli impianti di illuminazione (luci parti comuni), citofoni, suoneria comune (allarmi e campanelli), impianti tv centralizzati, impianti speciali (come quello di allarme) ed eventuale sostituzione di tali impianti per vetustà;
  • Ascensore: acquisto, installazione, manutenzione straordinaria, adeguamento alle norme e metà dei costi di sostituzione delle funi usurate;
  • Autoclave e impianti antincendio: installazione, manutenzione straordinaria, tasse (per l’autoclave) e sostituzione dei principali componenti;
  • Parti comuni: sostanzialmente paga l’installazione, l’acquisto e la manutenzione straordinaria dei beni che sono inclusi nelle parti comuni (tetti, lastrici solari, grondaie, scarichi delle acque, fognature, pareti, opere murarie, marmi, scale e ringhiere, alberi, cespugli e piante varie, cartellonistica, plafoniere);
  • All’interno dell’alloggio locato ad un conduttore: sostituzione di pavimenti, rivestimenti e contatore dell’acqua; installazione dell’interruttore differenziale, manutenzione straordinaria dell’impianto di riscaldamento (in caso di impianto autonomo).

Spese condominiali in affitto a carico del conduttore

Le spese condominiali in affitto a carico del conduttore sono complementari rispetto a quelle della proprietà. Vediamole:

  • Il conduttore pagherà il 90% delle spese relative al portiere, elencate al primo punto delle spese condominiali in affitto a carico del proprietario più il costo dei materiali e delle pulizie;
  • Le spese di vigilanza;
  • Pulizia: le spese fatturate dall’impresa di pulizie ed eventualmente i materiali utilizzati qualora non fossero compresi nelle spese; piccole riparazioni dei macchinari per le spese di pulizia;
  • Lo sgombero della neve;
  • Rifiuti: le spese per la raccolta e i sacchi;
  • Le spese di derattizzazione e disinfestazione;
  • Riscaldamento, raffrescamento e addolcimento delle acque: paga i consumi e la manutenzione ordinaria degli impianti, compresa la pulizia, la manutenzione dei relativi impianti elettrici e la paga del fuochista;
  • Manutenzione ordinaria di impianti di illuminazione, suoneria, citofono e impianti tv centralizzati;
  • Installazione di impianti speciali (Tv a circuito chiuso, videosorveglianza etc.);
  • Ascensore: manutenzione ordinaria e il 50% della sostituzione dei cavi usurati, più le spese di funzionamento (energia elettrica);
  • Autoclave:  manutenzione ordinaria e ri-pressurizzazione del serbatoio, ispezioni e collaudi, lettura contatori;
  • Antincendio: manutenzione ordinaria delle parti degli impianti;
  • Parti comuni: manutenzione ordinaria delle parti, degli ambienti e degli arredi, comprese le potature delle piante, lo spurgo delle fognature, la pulizia delle grondaie e dei pozzetti, comprese le eventuali tasse per l’asporto dei rifiuti; consumi d’acqua e lice relativi alle parti comuni (irrigazione, illuminazione giardino e scale).
  • Alloggio locato: pulizia e manutenzione ordinaria di impianti, arredi, rubinetterie, infissi, sostituzione o riparazione dei sanitari, pavimenti e rivestimenti danneggiati per negligenza. Sostituzione o riparazione di: vetri, prese, interruttori, cavi del citofono, tinteggiatura di infissi e ringhiere.

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