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La ripartizione delle spese condominiali tra proprietario ed inquilino

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luglio 3, 2013 • Affitto

ripartizione delle spese condominiali tra proprietario ed inquilinoSe stai pensando di andare in affitto o se già stai vivendo in affitto, uno dei temi che avrai più a cuore sarà sicuramente come avviene la ripartizione delle spese condominiali tra proprietario ed inquilino.

Prima di fare congetture sulla ripartizione delle spese condominiali tra proprietario ed inquilino, è conveniente dare un’occhiata a cosa dice la legislazione in materia, in questo caso il Codice Civile e la Legge 392 del 27 luglio 1978.

Articolo 1576 del Codice Civile

Questo articolo sancisce il principio generale secondo il quale corrispondono al locatore, ovvero, in parole povere, al padrone di casa, tutte le riparazioni necessarie, ma l’inquilino si deve occupare della piccola manutenzione.
Il principio generale è completato da una legge che disciplina le locazioni di immobili urbani.

Legge 392/78

La Legge 392/78, oltre a definire la durata minima della locazione, la sublocazione, le spese di registrazione del contratto ecc, dedica l’articolo 9 a spiegare gli “oneri accessori”, ovvero come deve essere realizzata la ripartizione delle spese condominiali tra proprietario ed inquilino.
Ricordando che con il termine “locatore” si intende il padrone di casa che dà in locazione (affitto) il suo immobile, e che con “conduttore” s’intende l’inquilino che prende in affitto l’immobile, l’articolo in questione recita così:

  • Sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni.
  • Le spese per il servizio di portineria sono a carico del conduttore nella misura del 90 per cento, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore.

In quanto alle modalità di pagamento, il terzo comma espone che:

  • Il pagamento deve avvenire entro due mesi dalla richiesta. Prima di effettuare il pagamento il conduttore ha diritto di ottenere l’indicazione specifica delle spese di cui ai commi precedenti con la menzione dei criteri di ripartizione. Il conduttore ha inoltre diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate.

Un punto molto importante della legge è l’eccezione del primo comma, dove la dicitura “salvo patto contrario” ha da sempre aperto molti dibattiti. In passato i tribunali intendevano che il patto valeva solo se fatto a favore dell’inquilino, però attualmente la visione è cambiata e la giurisprudenza ha aperto la porta anche al proprietario, giacché ammette che possano essere addebitate maggiori spese all’inquilino.

Quando è necessario eseguire sullo stabile dei lavori volti al mantenimento e conservazione dello stesso di carattere improrogabile, al fine di evitare danni maggiori che ne inficino l’efficienza d’uso, o, in ogni caso, dei lavori straordinari di grande entità, il proprietario ha la possibilità di aumentare leggermente il canone d’affitto, ma esso non deve superare l’interesse legale sul capitale utilizzato per questi lavori di conservazione/manutenzione, dal quale deve essere dedotta qualsiasi indennità e/o contributo che il padrone di casa abbia ricevuto per i lavori eseguiti.

Nella pratica

Nella pratica, esistono delle tabelle per la ripartizione delle spese condominiali tra proprietario ed inquilino, approvate da entrambe le organizzazioni di categoria (inquilini e proprietari che, richiamati dal regolamento condominiale e successivamente dal contratto di locazione pertinente, disciplinano la materia.

In particolare, la tabella della Confedilizia, attribuisce al locatario:

  • le cauzioni per poter usufruire dei servizi comuni (acqua, gas, luce, ecc.);
  • l‘istallazione e la sostituzione dell‘ascensore e la sua manutenzione straordinaria;
  • l’istallazione e il rifacimento dell’autoclave, comprensivo del collaudo e delle tasse d’impianto;
  • la pavimentazione e la sostituzione delle grondaie e scarichi pluviali; il rifacimento del camino e la collocazione del parafulmine.

Sempre la stessa tabella, attribuisce all‘inquilino, fra l’altro:

  •  il pagamento della tassa per il passo carraio;
  •  i consumi dell’ascensore in quanto a forza motrice e per l’illuminazione, nonché la manutenzione ordinaria dell’ascensore stesso e la sostituzione delle funi a causa dell’uso;
  •  la ricarica del serbatoio dell’autclave e la sua depurazione/decalcificazione;
  •  la pulizia dei camini e delle grondaie;
  •  la manutenzione ordinaria delle corsie e delle rampe, come per esempio la sostituzione delle lampadine.

Quando sorgono le controversie

In questa normativa sulla ripartizione delle spese condominiali tra proprietario ed inquilino, mancano però alcuni concetti quali la remunerazione dell’amministratore, l’assicurazione dell’immobile, i costi degli impianti comuni.
Entrano qui in gioco i tribunali, che possono emettere sentenze anche discordanti.

Esiste però una sentenza della Cassazione che indica che la remunerazione dell’amministratore, l’assicurazione dell’immobile e i costi della riparazione dell’impianto di riscaldamento e della revisione dell’impianto antincendio non sono contemplati nell’articolo 9 della legge che abbiamo citato in precedenza e quindi questi costi non devono essere attribuiti al proprietario, a meno che non si sia stipulata una clausola in questo senso nel contratto d’affitto. Tuttavia, poiché è interesse del proprietario o locatario mantenere in buono stato lo stabile, affinché possa servire all’uso convenuto e prestare i servizi corrispondenti, egli non può pretendere di far ammortizzare questi costi all’inquilino.

Questa sentenza della Cassazione, che per inciso è la numero 6088 dell’11 novembre 1988, però, può anche non essere presa in considerazione dai tribunali, in quanto la sentenza ha valore di merito e non di legge.

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