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La risoluzione anticipata dell’affitto: problemi e soluzioni

risoluzione anticipata affitto

novembre 22, 2013 • Affitto

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Non sempre il contratto di affitto raggiunge la sua naturale scadenza, vuoi per motivi e ragioni che colpiscono il conduttore, vuoi per giustificazioni che pendano invece in capo al locatore: il legislatore italiano ha voluto permettere, con una attenta disciplina riposta nel codice civile, che entrambe le parti del contratto di affitto possano liberarsi in qualsiasi momento, se sussiste una giustificata e grave ragione. In entrambi i casi, comunque, perché la risoluzione anticipata dell’affitto divenga efficace e produca tutti gli effetti che le sono riconosciuti dalla legge, è necessario rispettare alcune condizioni imposte dal codice civile e dalla legislazione in generale. In questo articolo analizzeremo con attenzione tutti gli accorgimenti che dovrai seguire per evitare problemi legali con la tua controparte.

I termini temporali e la pigione

Per prima cosa, perché la risoluzione anticipata dell’affitto possa essere efficace, è necessario rispettare un preciso termine temporale, imposto dal codice civile: sia per il locatore che per il conduttore tale durata è pari ad almeno 6 mesi, oppure al diverso termine pattuito liberamente dalle parti nel contratto di locazione; ovviamente, differisce il momento dal quale esso deve essere calcolato:

  • Entro 6 mesi dalla data in cui si intende lasciare l’unità immobiliare, per l’inquilino
  • Entro 6 mesi dalla data in cui si vuole che sia liberata l’unità immobiliare, per il locatore

Tale comunicazione deve essere recapitata alla controparte a mezzo raccomandata con ricevuta di ritorno, sia da parte del locatore che da parte del conduttore. La lettera di preavviso deve essere precisa e chiara nei suoi contenuti, rendendo evidente la volontà della parte di recedere dal rapporto di affitto, nonché le ragioni che giustificano l’attivazione di questo suo potere.
La legge dispone inoltre che il conduttore debba versare il pigione pattuito fino all’ultimo mese; per quanto riguarda eventuali cauzioni, invece, esse non possono essere certo scalate, dal momento che la funzione cui esse rispondono è ben diversa. Sarà allora onere del locatore, alla scadenza del contratto (naturale, così come provocata), visitare l’unità immobiliare precedentemente locata e verificare l’integrità e la corrispondenza alle condizioni originarie: in presenza di tale rispondenza, la cauzione sarà correttamente riconsegnata. A questo proposito, allora, cogliamo l’occasione di consigliarti la massima attenzione, se ci permetti anche la massima “pignoleria”, in fase di verifica delle condizioni iniziali della casa, al momento della stipula dell’affitto: come vedi, in un momento successivo, potrebbe sempre tornarti utile aver prestato attenzione!

L’imposta per l’efficacia della risoluzione

Sono inoltre previsti alcuni adempimenti di tipo burocratico affinché sia possibile riconoscere efficacia alla risoluzione anticipata dell’affitto. Chi muove per la risoluzione, infatti, deve recarsi presso il competente ufficio delle imposte e compilare l’apposito Modello F23, con il quale pagherà entro 30 giorni dalla scadenza della locazione un’imposta di ammontare fisso pari a 67 euro: è ovvio che il peso di tale imposta ricadrà interamente su colui che recede. La ricevuta di tale pagamento dovrà poi essere presentata all’Agenzia delle Entrate. In mancanza di tale adempimento, l’unità immobiliare continuerà a ritenersi locata, specie ai fini fiscali. Presta poi ben attenzione anche a quanto segue: una copia firmata della cessata locazione dovrà anche essere presentata all’ufficio competente per la TARSU dato che, in mancanza, anche questa imposta continuerà a essere inviata al conduttore.

La giustificazione della risoluzione anticipata dell’affitto: i gravi motivi

D’altronde, c’è una particolarità di questo istituto per la quale devi prestare moltissima attenzione: infatti, la risoluzione anticipata dell’affitto non sarà efficace se non sostenuta dalle giuste motivazioni. La legge non specifica con carattere di tassatività i motivi che concedono il potere di risolvere anticipatamente il contratto, ma si richiama invece a una clausola generale di tipo giuridico: i gravi motivi. La giurisprudenza italiana ha più volte affrontato la spinosa questione dei confini di tale nozione: ti citiamo qualche esempio concreto, per darti un’idea della loro configurazione.

  • Necessità del conduttore legate al trasferimento in un altro comune per motivi lavorativi
  • Acquisto di un appartamento
  • Impossibilità di corrispondere canoni di locazione per sopravvenuta riduzione del reddito familiare
  • Necessità del locatore di adibire l’unità immobiliare a propria abitazione principale

La comunicazione al Fisco e la pubblicità della cessata locazione

La risoluzione anticipata dell’affitto, per i motivi già diffusamente richiamati, deve essere comunicata e resa nota al Fisco. Vi sono difatti molte imposte che variano il proprio importo sulla base del fatto che l’unità immobiliare considerata sia locata oppure libera; così come esistono molte imposte che, invece che essere inviate al proprietario dell’unità immobiliare, vengono recapitate al conduttore in forza della pendenza di un contratto di locazione. La comunicazione al Fisco si ritiene adempiuta e pienamente rispettata nel momento stesso in cui viene compilato l’apposito Modello F23. In questo, dovrai fare attenzione di indicare i seguenti dati:

  • Le generalità e i dati anagrafici del proprietario dell’immobile
  • Le generalità e i dati anagrafici del conduttore
  • Il codice tributo corrispondente alla tipologia di locazione conclusa tra le parti, e che ti verrà comunicato dall’addetto dell’ufficio

In questo modo eviterai numerosissimi problemi successivi con Fisco e calcolo di imposte e tributi, che sarebbero ben difficili da poter risolvere in un momento successivo.

2 Risposte a La risoluzione anticipata dell’affitto: problemi e soluzioni

  1. Francesca scrive:

    Salve,io ho un contratto annuo per una stanza in affitto,poiché per motivi personali devo lasciarla urgentemente ho trovato una ragazza disposta a prendere il mio posto ma la proprietaria mi ha detto che non si puó fare un subentro perché non vi é scritto esplicitamente nel contratto,dunque ha pensato di chiudere il mio contratto e aprirne un altro con la ragazza. La cosa é fattibile?Lei non mi ha accennato nulla su una copia dell annullamento del mio contratto quindi presumo che lei non chiuderá il contratto ma lascierá che questo si chiuda da solo ovvero a febbraio. Volevo delucidazioni Grazie

  2. Juan scrive:

    Ciao Francesca,
    Per qualsiasi dubbio chieda alla nostra Community >> http://bit.ly/1VPO2bK
    Grazie!

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