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Un prontuario per la conclusione di un contratto di locazione transitorio

contratto locazione transitorio

luglio 15, 2013 • Affitto

contratto di locazione transitorio

Esigenze particolari esistenti in capo al locatore o al conduttore potrebbero condurre alla opportunità di concludere un contratto di locazione transitorio. La rilevanza di queste esigenze è stata avvertita dal legislatore italiano, che ha infatti previsto un’apposita possibilità nel testo della legge 431/1998 per permettere alle controparti di un contratto di affitto di concedere un immobile a uso abitativo per un periodo di tempo inferiore a quello ritenuto normale. Questo strumento, però, può essere utilizzato solo in presenza di alcune condizioni: in questo articolo ti illustreremo quali, così che potrai verificare se anche tu, come locatore o conduttore, potrai utilizzarlo.

I motivi legittimanti

Come già ti abbiamo accennato, è solo a fronte di particolare e specifiche condizioni che potrai ricorrere a un contratto di locazione transitorio. La legge prevedere espressamente un catalogo di tali presupposti, cosicché, ad esempio, non potrai decidere di concludere un simile contratto solo per “saggiare” il gradimento del luogo o della persona del proprietario o del conduttore. Per quanto riguarda i motivi che si sviluppano in capo al conduttore, la norma richiama:

  • Pendenza di cause di natura legale connesse a divorzi o separazioni
  • La volontà di destinare l’unità immobiliare a uso abitativo o d’attività, per sé o per un familiare, alla scadenza del termine breve del contratto di affitto
  • La volontà di cedere in tempi brevi la proprietà dell’immobile
  • La volontà di procedere a lavori di ristrutturazione o edilizia

Diverse sono, ovviamente, le motivazioni che potrebbero legittimare il conduttore alla richiesta di un contratto di affitto transitorio. Ti riportiamo allora quelle ammesse:

  • È in attesa di entrare in possesso di un immobile acquistato o assegnato da un ente pubblico
  • È in possesso di un contratto di lavoro a tempo determinato o di un trasferimento temporaneo di lavoro
  • Devono essere prestate cure e/o assistenza a sé o a propri familiari, in una località differente da quella di residenza di tali soggetti
  • Devono essere svolti lavori di ristrutturazioni nella sua casa, che la rendano temporaneamente inagibili

La durata del tipo contrattuale

Mentre riconosce che la durata normale del contratto di locazione è il 4+4 (quattro anni di base, rinnovabili per altri quattro anni), la legge riconosce merito alle esigenze del locatore o del conduttore che potrebbero avere interesse a concedere, o usare, dell’immobile per un periodo di tempo inferiore. Anche in questo caso, però, dobbiamo avvertirti che la durata minore del contratto non è liberamente contrattabile: essa, difatti, può variare da un minimo di 1 mese fino a un massimo di 18 mesi. Non ti sarà inoltre possibile prevedere anticipatamente il rinnovo del contratto, dato che ciò contrasterebbe con le necessarie esigenze di temporaneità insite al tipo. Ciò non toglie che sia possibile, al termine del contratto di locazione transitorio, provvedere al rinnovo, a condizione che le motivazioni di temporaneità si siano conservate: in tal caso sarà necessario l’invio di una raccomandata alla controparte contrattuale, con l’indicazione di tale persistenza dei motivi; la raccomandata dovrà essere inviata prima della scadenza del contratto, ed entro il termine ivi stabilito. Se il locatore non inviasse tale raccomandata, il contratto si convertirebbe automaticamente nella formula normale del contratto 4+4.

Il canone del contratto transitorio e le spese

Dobbiamo porre la tua attenzione anche a riguardo di alcune condizioni che la legge pone in ordine alla determinazione del canone mensile di un contratto di affitto transitorio. I canoni, infatti, potranno essere superiori fino al 20% rispetto a quelli del contratto concordato 3+2 nei capoluoghi di provincia, nonché nei comuni limitrofi alle città di Roma, Milano, Genova, Bologna, Venezia, Torino, Napoli, Firenze, Bari, Catania e Palermo; questo, però, a condizione che ciò sia espressamente specificato nel contratto di locazione transitorio. In tutti i territori esterni a quelli elencati, invece, la contrattazione del canone è assolutamente libera. È normale, dunque, che il canone di locazione che andrete a concordare tu e la tua controparte nell’ambito di una locazione transitoria sarà sensibilmente differente da quello che verrebbe deciso in una normale contrattazione: questo accadrà specialmente se le esigenze di temporaneità dovessero caratterizzare una sola delle due parti, e non entrambe.

Spese di registrazione e agevolazioni fiscali?

Le spese di registrazione di un contratto di locazione transitorio spettano, salvo accordo diverso stabilito contrattualmente dai contraenti, al 50% tra locatore e conduttore. L’eventuale disdetta del contratto, e le sue condizioni, saranno contrattate liberamente tra le parti; in assenza di specifica indicazione, la disdetta si presume libera e automatica, senza particolari obblighi di comunicazione. La legge, infine, controbilanciando le flessibili possibilità concesse dal tipo contrattuale, non prevede alcuna particolare agevolazione fiscale per chi conclude un contratto di affitto transitorio per un immobile in Italia: le parti contraenti potranno dunque rifarsi alle regole previste per i normali contratti di locazione. Per quanto riguarda, in particolare, il proprietario, è però prevista la possibilità di ottenere una riduzione del 15% sul canone di locazione che deve essere denunciato nella dichiarazione dei redditi.

Una risposta a Un prontuario per la conclusione di un contratto di locazione transitorio

  1. [...] locazione transitoria ad uso abitativo è utilizzata per locazioni di breve durata da 1 a 18 mesi, quella ad uso studenti [...]

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