Come capire le differenze fra manutenzione ordinaria e straordinaria
Quando si eseguono dei lavori in casa, soprattutto se stiamo parlando di un immobile in affitto, dobbiamo essere in grado di distinguere se si tratti di lavori di manutenzione ordinaria o di manutenzione straordinaria. È importante perché a seconda del tipo di intervento che si andrà a fare dovremo essere titolari di un certo titolo abilitativo, e di conseguenza ci sarà applicata l’Iva agevolata al 10% o l’iva normale al 21%. Per capire la differenza fra gli interventi di manutenzione straordinaria e ordinaria si fa riferimento al Testo Unico dell’Edilizia (DPR 380/2001).
Cosa sono i lavori di “manutenzione straordinaria”
I lavori di manutenzione straordinaria sono tutte quelle opere che riguardano interventi e modifiche necessarie a rinnovare o sostituire parti anche strutturali degli edifici, oppure per realizzare o integrare i servizi igienici, i servizi sanitari e i servizi tecnologici. In tutte queste tipologie di intervento non bisogna alterare i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari, e inoltre non deve esservi un cambio nella destinazione d’uso. Per gli interventi di manutenzione straordinaria è necessario presentare la DIA (Dichiarazione di Inizio Attività) al Comune in cui si trova l’immobile. Nella DIA dovranno esserci i dati identificativi dell’impresa o del professionista che svolgerà i lavori, il progetto firmato da un tecnico abilitato e la relativa relazione tecnica, per accertare che i lavori di manutenzioni rispettino le norme vigenti. Per quanto riguarda l’iva, se i lavori riguardano immobili ad uso strumentale verrà applicata l’iva al 21%, mentre se si tratta di un immobile ad uso prevalentemente privato l’iva sarà al 10%.
Alcuni esempi di manutenzione straordinaria
Può essere utile a questo punto vedere un po’ di esempi pratici di casi di manutenzione straordinaria, per aiutarci a individuare la maggior parte delle fattispecie in cui potranno ricadere i nostri interventi.
- la sostituzione degli infissi esterni e dei serramenti, nel caso in cui venga modificata la tipologia dell’infisso o il materiale (ad esempio, passo da tapparelle a scuri);
- la costruzione ex novo di canne fumarie, di centrali termiche, di scale di sicurezza, di impianti di ascensori, o anche l’adeguamento di tali parti;
- la modifica dei materiali o dei colori della facciata dell’immobile;
- la realizzazione di aperture o chiusure interne, senza modificare lo schema distributivo dell’immobile;
- gli interventi finalizzati al risparmio energetico;- gli interventi di costruzione, distruzione o integrazione di servizi-igienico sanitari o tecnologici, senza alterare volumi e superfici dell’immobile;
- il consolidamento delle fondamenta o del sottosuolo;
- la realizzazione di recinzioni;
- gli interventi di messa a norma degli impianti secondo la legge 46/90.
