Individuare il soggetto a cui spettano le spese straordinarie di un condominio può essere estremamente spinoso, specie se nel contratto di locazione manca chiarezza in ordine alle relative attribuzioni. Che tu sia un inquilino o il proprietario del condominio, comunque, avere ben presente il regime di attribuzione dei costi di manutenzione straordinaria è fondamentale. In questo articolo ti spiegheremo come risolvere ogni questione senza scomodare il tuo legale!
Manutenzione ordinaria o straordinaria?
Ciò che devi innanzitutto avere presente è la differenza che intercorre tra manutenzione ordinaria e straordinaria: mentre la prima attiene alla manutenzione regolare di parti in comune, la seconda concerne invece, a norma dell’articolo 1005 del codice civile, tutte le riparazioni “necessarie ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, la sostituzione delle travi, il rinnovamento, per intero o per una parte notevole, dei tetti, solai, scale, argini, acquedotti, muri di sostegno o di cinta”. È di competenza dell’assemblea condominiale deliberare in ordine ai lavori di manutenzione straordinaria che devono essere svolti nel condominio; l’unica ipotesi in cui è l’amministratore a provvedere è quella di urgenza, salvo dover poi notificare l’avvio dei lavori nella prima assemblea disponibile. Le maggioranze necessarie per la statuizione in ordine alle spese straordinarie nel condominio, però, sono differenti in due casi:
- Le spese di minore entità sono deliberate con le maggioranze prevista in materia di costituzione dell’assemblea, ossia almeno un terzo dei condomini e dei millesimi
- Le spese di entità elevata, invece, richiedono maggioranze più elevate, ossia una maggioranza di partecipanti tale che rappresentino almeno 500 millesimi
Chi paga?
Di regola, la ripartizione delle spese straordinarie nel condominio spettano ai condomini sulla base delle tabelle millesimali, o in casi particolari in base alla partecipazione all’utilizzo del servizio, salvo che non intervenga un accordo contrario votato all’unanimità dai condomini. Riteniamo però che sia utile richiamare la tua attenzione su una recente pronuncia della Corte di Cassazione, ossia la sentenza 24654/2010 della Suprema Corte, la cui massima recita come segue: le spese spettano a chi era proprietario di un piano o di una porzione di esso al tempo della delibera assembleare. Ecco allora che, in sintesi, ove l’assemblea condominiale deliberi l’avvio di lavori di manutenzione straordinaria, toccheranno le spese a colui che risulta proprietario dell’appartamento alla data della deliberazione assembleare. Nella stessa delibera, ovviamente, vi è piena libertà di stabilire diversamente, col consenso di tutti gli interessati. Potrebbe essere opportuno che tu proponga, di concerto con gli altri condomini, la costituzione di un fondo per le spese straordinarie nel condominio, in quanto questo garantirebbe a te e agli altri una pronta possibilità di soddisfare le obbligazioni e le esigenze in corso.
