Recessione anticipata del contratto d’affitto

luglio 7, 2014 • Affitto, Inquilini, Proprietari

Recessione anticipata del contratto d’affitto

Quando si stipula un contratto di affitto, locatario e affittuario stabiliscono in comune accordo la durata contrattuale da assegnare al rapporto, e che dovrà essere rispettata da entrambe le parti. Alla definizione della durata del contratto si dedicata un’ intera clausola contrattuale, che sarà quindi di facile reperibilità.

Nel corso del rapporto di locazione, però, possono sopraggiungere motivi e circostanze impreviste che impongono al conduttore di recedere dal contratto prima della sua scadenza.

Solo il conduttore, cioè l’inquilino, ha facoltà per legge di recedere in qualsiasi momento in modo anticipato dal contratto di locazione, e tale possibilità viene appunto definita recesso legale del conduttore. Ai locatari, al contrario, non viene riconosciuto questo diritto. Ad ogni modo la richiesta di recesso anticipato deve essere sempre subordinata all’esistenza di una condizione. Il conduttore, infatti, può esercitare il recesso dal contratto solo se esistono gravi motivi che lo giustificano.

I conduttori devono sapere che la legge considera “gravi motivi” i fattori che:

• sono oggettivi
• sono estranei alla volontà del conduttore
• sono imprevedibili
• sopravvengono in seguito alla stipula del contratto di affitto.

Alla luce di queste indicazioni, spetterà poi alla legge valutare ogni singolo caso e rinvenire l’effettiva presenza di tali fattori nei casi concreti.

In genere il locatore deve avere un preavviso di sei mesi. Inoltre la richiesta di recesso va formulata per iscritto e inviata al locatario per mezzo di lettera raccomandata con ricevuta di ritorno.

Un modello di lettera di recesso dal contratto di locazione che possa funzionare per tutti casi potrebbe essere quello che trovate di seguito:

fac-simile-disdetta-contratto-di-locazione

Anche in seguito alla presentazione della richiesta di recesso, tuttavia, il conduttore è tenuto al pagamento del canone di locazione fino all’effettivo rilascio dell’immobile e per tale scopo non potrà essere usata la cauzione versata in fase di stipula a garanzia di eventuali danni arrecati all’abitazione nel corso della durata contrattuale, che verrà invece restituita a risoluzione del contratto. Le spese per la cessazione del contratto sono a carico del conduttore, come anche la presentazione della relativa ricevuta all’Agenzia delle Entrate con rispettivo pagamento di una tassa pari all’importo di 67 euro.

Lanisa, utente della nostra Community, il 22 di giugno ha pubblicato la sua domanda relativa alla disdetta del suo contratto di affitto in forma anticipata.

Si tratta di un contratto 4+4, di fatto molto utilizzato, perché è il più conveniente che prevede, per legge, che non si puó aumentare il canone di affitto prima dei quattro anni, e dunque l’inquilino viene tutelato dalle oscillazioni di mercato.  Gli inquilini possono decidere di lasciare l’immobile anticipatamente senza incorrere in sanzioni civili. Le modalità sono segnalate all’interno del contratto stesso  ed è quindi fondamentale leggere attentamente le condizioni. In linea generale, basterá inviare una raccomandata A. R. (con ricevuta di ritorno) al proprietario di casa, in cui lo si avvisa che si lascerà preventivamente l’immobile.

Risulta quindi fondamentale leggere le clausule contrattali in quanto:

• se il contratto presenta una clausola penale di recesso anticipato, l’inquilino dovrà pagare la sanzione indicata, anche se l’unità verrà immediatamente ri-affittata o risulterà essere vacante nell’arco dei sei mesi;
• qualora il contratto di locazione identifica un importo che deve essere pagato se l’affitto termina prima della scadenza, l’inquilino può essere caricato di tale importo;
• nel caso in cui le parti di un contratto, decidono anticipatamente quali siano i danni per la rescissione anticipata, sarà obbligatorio eseguire la liquidazione (entrambe le parti sono vincolate dalla disposizione dei danni liquidati nel contratto). Se la pena di risoluzione anticipata è irragionevole, l’inquilino deve consultare un avvocato .

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