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Spese condominiali, chi paga?

spese

gennaio 8, 2014 • Affitto

Chi abita in un condominio sa che dovrà andare incontro alle spese condominiali. Ma cosa s’intende per condominio e chi paga le spese? Come inserirle nel contratto di locazione ad uso abitativo?

Spese condominiali, chi paga?

 

Definizione di condominio
Il condominio è la condivisione di un dominio. In altre parole rappresenta una particolare forma di comunione nella quale coesistono parti di proprietà esclusiva e parti di proprietà comune. Il proprietario di un immobile in un condominio è comproprietario anche delle “parti comuni”, per esempio in un piccolo condominio si va poco oltre il tetto e il vano scale, mentre per quelli più grandi si può arrivare ad avere il piano interrato dei garage, il parco o il giardino con relativo sistema di irrigazione, la portineria, la terrazza comune, la piscina, la caldaia centralizzata, gli ingressi con tutti gli annessi ed ascensori. La dotazione di queste parti comuni incide sulle spese condominiali le quali richiedono maggiori controlli come manutenzione e pulizia. Come stabilito negli artt. 1101 è 1104 c.c. le spese condominiali devono essere ripartite in proporzione alle quote dei vari condomini. La ripartizione avviene sulla disciplina dettata dagli artt. 1123, 1124, 1125 e 1126 del Codice Civile.
A chi sono rivolte le spese condominiali?

A chi partecipa al rapporto condominiale. Chi subentra nei diritti del condomino è obbligato al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso ed a quello precedente. Le spese condominiali in affitto si dividono in: spese condominiali a carico del conduttore (l’inquilino) e spese condominiali a carico del locatore (il proprietario dell’appartamento). Le spese condominiali non riguardano solo i costi vivi di un immobile, come ad esempio le spese di pulizia e di riscaldamento, ma includono anche tutte le opere atte a conservare la funzionalità delle parti dell’immobile di cui si farà carico il proprietario.

Spese condominiali nel contratto di locazione: Le paga l’inquilino o il locatore?

Il padrone di casa ha l’ obbligo di fornire all’ inquilino tutti i chiarimenti e la distinta precisa delle spese sostenute. Le spese di manutenzione ordinaria sono a carico del conduttore (tra cui il servizio di pulizia, la manutenzione ordinaria e il funzionamento dell’ ascensore, la fornitura di acqua ed elettricità, il riscaldamento e il condizionamento dell’ aria, lo spurgo di pozzi neri e latrine); Le spese di manutenzione straordinaria sono a carico del locatore. Il legislatore ha previsto che i costi dell’eventuale servizio di portierato, invece, vanno ripartiti tra le due parti: 90% all’inquilino e il 10% al proprietario. L’art. 9 della Legge 392/78 indica alcune delle voci di spesa che sono a carico dell’inquilino. In sintesi quest’ultimo dovrà pagare le spese relative al funzionamento e alla ordinaria gestione dei servizi condominiali (per tali spese ha diritto di poter visionare le ricevute); mentre sono a carico del proprietario le spese di sostituzione e riparazioni di impianti, innovazioni e manutenzioni straordinarie ed inoltre tutte le spese relative all’ Amministrazione del Condominio e all’ Assicurazione dello stabile.

 

In tema di “spese di amministrazione” la Cassazione (con sentenza 6216 del 3 giugno 1991) indica che «le spese relative al compenso corrisposto all’amministratore del condominio e le spese sostenute dallo stesso nell’esercizio della sua attività non rientrano tra gli oneri accessori che l’articolo 9 della legge n. 392 del 1978 pone a carico del conduttore dell’immobile, sicché del relativo importo non può essere tenuto conto ai fini di accertare la sussistenza o meno della morosità del conduttore medesimo».

 

Consiglio per il Locatore: non pagare imposte anche sulle spese condominiali!

Un “errore” molto frequente che commettono i proprietari di casa compilando il contratto di locazione ad uso abitativo, è quello di accorpare il canone di locazione e le spese condominiali – qualora venga previsto il rimborso forfettario – in una voce unica. Ad esempio inserendo nel paragrafo dedicato all’importo del canone di locazione “500,00€ spese condominiali comprese”. Così facendo, l’imposta di registro e le imposte sul reddito verranno calcolate anche sul denaro destinato al pagamento delle spese condominiali. Per ovviare a questo errore è sufficiente scindere i due importi in “canone di locazione” e “rimborso oneri accessori o spese condominiali” durante la compilazione del contratto di locazione ad uso abitativo.

 

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2 Risposte a Spese condominiali, chi paga?

  1. MArco scrive:

    Buongiorno ma nel caso in cui sul contratto di locazione, regolarmente registrato, non vengano indicate in nessun modo le spese condominiali né oneri di nessuna specie, il conduttore è tenuto ugualmente al pagamento delle stesse? La legge 392/78 comma 1 parla di ” salvo patto contrario”…non essendo specificato nulla a riguardo delle spese sul contratto ed essendo un contratto un negozio tra locatore e conduttore, è possibile che in questo caso specifico si debba considerare valida la formula: salvo patto contrario e quindi il conduttore non debba pagare spese? In altre parole: il locatore non avendo indicato le spese sul contratto, è come se dichiarasse che ha raggiunto un patto con il conduttore, infatti manifestano il reciproco consenso firmando entrambe il contratto…cosa ne pensa?” Deve pagare o no se sul contratto non sono menzionate spese?
    La ringrazio per la risposta che vorrà darmi.

  2. Juan scrive:

    Ciao Marco,
    grazie per il tuo commento, ti consigliamo di chiedere agli esperti della nostra Community http://www.mioaffitto.it/community.html
    Un saluto

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