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Come affittare una stanza in un appartamento in comodato d’ uso

http://blog.enalquiler.com/2015/guias-alquiler-pisos/que-si-y-no-puedes-pedir-a-tu-casero/

settembre 16, 2015 • Affitto, Preferiti

Cosa prevede e come funziona il comodato d’ uso gratuito nel caso in cui comodante o comodatario decidono di affittare una stanza presente nell’appartamento.

In presenza di un contratto in comodato d’ uso, si puó affittare una stanza dell’immobile? Se sí, a chi e come fare?

Alcuni giorni, fa il nostro utente della Community, Luc, chiedeva:

“Affitto stanza”

“Buongiorno, mi sono trasferito all’estero per lavoro e ho dato il mio appartamento in comodato d’ uso a mio fratello, ma abbiamo deciso di affittare una stanza a una terza persona per far fronte alle spese. E’ possibile stipulare un contratto d’affitto regolare con la terza persona anche se persiste un contratto di comodato d’uso?
Grazie,
Luca”

Vogliamo quindi specificare cosa prevede questo tipo di contratto e nel caso in particolare capire cosa puó esser fatto e quali sono le conseguenze principali.

Innanzitutto facciamo chiarezza sul concetto di comodato d’ uso:

Secondo quanto previsto dall’articolo 1803-1812 del Codice civile, si evince che il comodato d’ uso rientra nei cosiddetti “contratti di prestito” ed è sempre a titolo gratuito. Si trata infatti di un contratto reale in cui una parte, il comodante, consegna all’altra, il comodatario, un bene mobile o immobile per un determinato periodo di tempo. Il comodatario ha l’obbligo di riconsegnare il bene al proprietario (comodante) alla scadenza.

Diritti e gli obblighi delle parti:

  • Il comodatario può utilizzare il bene solo per la durata e l’uso che sono stati pattuiti, custodendolo “con la diligenza del buon padre di famiglia”.
  • Non può cedere ad altri il diritto di godere del bene, senza esplicito consenso del comodante.
  • In caso di non rispetto dei patti stabiliti il comodante puó richiedere l’immediata restituzione del bene, con relativo risarcimento dei danni.
  • Se non è presente una scadenza del contratto di comodato, il comodatario sarà tenuto alla restituzione del bene al momento della richiesta del comodante.
  • Sono a carico del comodatario le spese sostenute per servirsi del bene.
  • In caso di spese straordinarie peró, il comodatario potrà richiedere il rimborso delle stesse al comodante.
  • Se il bene si deteriora per il solo effetto dell’uso per cui è stato consegnato e senza alcuna colpa del comodatario, questi non risponde del deterioramento.
  • Se il bene in comodato ha vizi e difetti tali da recare danno a chi se ne serve, il comodante è tenuto al risarcimento dei danni arrecati se, a conoscenza di tali vizi, non ne ha avvisato previamente il comodatario.

Per quanto riguarda le tasse sugli immobili, come visto per le prossime scadenze nel nostro post “Le tasse sulla casa, riepilogo scadenze e baratto amministrativo”, bisogna sottolineare il fatto che il comodatario è titolare di un diritto personale di godimento e non di un diritto di proprietà.

Pertanto sará esente dal pagamento dell’IMU, però, per esempio, dovrà pagare la Tasi, per uno quota che va dal 10 al 30%, se il contratto è superiore ai 6 mesi, a seconda delle disposizioni del comune in cui è ubicato l’immobile. Essendo infatti il soggetto che ocupa fisicamente l’immobile sarà inoltre tenuto al pagamento della Tari, la tassa sui rifiuti.

Tornando ora alla questione proposta dal nostro utente della Community, ecco allora che, con la Risoluzione n. 394/E datata 22 ottobre 2008, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che il reddito fondiario derivante dalla locazione di un immobile, anche se percepito dal comodatario, deve essere comunque imputato al proprietario comodante.

Pertanto se il comodatario stipula un contratto di locazione, il proprietario-comodante dell’immobile diventa titolare del reddito che ne deriva e quindi soggetto al pagamento della relativa Irpef.

Nel caso sia il comodante stesso a voler affittare parte dell’immobile, andrà osservato quanto previsto al momento della stipula del contratto di comodato d’ uso, se presente una clausula che permette al comodante affittare parti della casa, il comodatario dovrà accettarne la condivisione. In tutti i casi colui che dichiarerà il reddito percepito dall’affitto stesso sarà il comodante con tutte le conseguenze specifiche nella dichiarazione dei redditi.

Nel caso specifico del nostro utente, pare vi sia accordo con il comodatario, il fratello, pertanto sarà possibile affittare una stanza con un contratto regolare, che al momento della dichiarazione dei redditi andrà dichiarato come reddito fondiario dal proprietario.

Ricordiamo infine, con i nostri post “Come registrare un contratto di comodato d’ uso gratuito” e “Affittare una stanza singola della propria casa è legale”, le modalità in cui tali contratti vanno registrati e stipulati.

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Una risposta a Come affittare una stanza in un appartamento in comodato d’ uso

  1. Marco Paoletti scrive:

    Buongiorno, vi pongo un quesito: tempo fa ho spostato la mia residenza dall’appartamento di mia proprietà dove abitavo con mia moglie, ad un altro, nello stesso comune. Ho stipulato con mia moglie un comodato per il vecchio appartamento dove lei era rimasta. Dalla scorsa primavera sono rientrato nel vecchio appartamento dove ho ripreso a vivere con mia moglie, e quando ho spostato nuovamente la residenza al vecchio appartamento, ci hanno fatto firmare un foglio, dove mia moglie dichiarava di ospitarmi nel mio stesso appartamento, in quanto comodataria. Adesso vorrei dare un stanza in comodato ad un amico. Devo chiedere la restituzione dell’appartamento a mia moglie?

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