Revoca del rinnovo del contratto d’affitto da parte del locatore

luglio 2, 2015 • Affitto, Preferiti, Proprietari

Nel contratto di locazione ad uso abitativo “a canone libero”, le parti, proprietario e inquilino, stabiliscono liberamente l’ ammontare del canone e le altre condizioni della locazione con l’ unico obbligo di rispettare la durata minima di 4 anni più 4 di rinnovo, tranne casi particolari tassativamente previsti.

Come già analizzato nel post “Disdetta anticipata del contratto di affitto per giusta causa”  del conduttore, vediamo oggi cosa succede se a disdire il rinnovo è invece il locatore.

La legislazione che disciplina i contratti, legge n. 431/98, vuole infatti tutelare la stabilità del vincolo, dando possibilità di recesso solo al primo step, ovvero alla scadenza dei primi 4 anni di contratto, ma solo in casi ben precisi.

Per quanto riguarda il locatore, alla scadenza del primo termine dovrà comunicare l’intenzione di non rinnovare per ulteriori 4 anni attraverso una raccomandata con ricevuta di ritorno con 6 mesi di anticipo rispetto al termine del contratto.

All’art. 3, primo comma, legge n. 431/98, se ne stabiliscono peró le motivazioni accettate:

• quando il locatore intenda destinare l’immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;
• quando il locatore, persona giuridica, società o ente pubblico o comunque con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto intenda destinare l’immobile all’esercizio delle attività dirette a perseguire le predette finalità ed offra al conduttore un altro immobile idoneo e di cui il locatore abbia la piena disponibilità;
• quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso comune;
• quando l’immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori;
• quando l’immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l’integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile sito all’ultimo piano, il proprietario intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge e per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell’immobile stesso;
• quando, senza che si sia verificata alcuna legittima successione nel contratto, il conduttore non occupi continuativamente l’immobile senza giustificato motivo;
• il conduttore non occupa continuativamente l’immobile senza giustificato motivo;
• quando il locatore intenda vendere l’immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392.

Modello di disdetta del contratto di locazione ad uso abitativo da parte del locatore alla scadenza del primo quadriennio

Nel caso in cui si rinnovasse al primo step dei 4 anni di contratto, decorso anche il secondo periodo di 4 anni, ecco quello che puó succedere:

• per tacito accordo, ovvero qualora le parti non comunicassero cambi, il contratto si rinnoverebbe automaticamente per un periodo di ulteriori 4 anni;
• se una delle parti volesse rinnovare il contratto a nuove condizioni; in questo caso dovrà inoltrare la proposta di rinnovo almeno 6 mesi prima della scadenza del contratto. Chi riceve la proposta di rinnovo, può decidere di accettarla, rifiutarla (a quel punto il contratto cesserà alla scadenza naturale), oppure di fare una controproposta. In qualunque caso la risposta va comunicata alla controparte  mediante lettera raccomandata entro 60 giorni dal ricevimento della proposta di rinnovo. In mancanza di risposta il contratto si intende risolto.
• una delle parti non abbia interesse a rinnovare il contratto. In questo caso la disdetta va comunicata con lettera raccomandata che deve pervenire a conoscenza del destinatario almeno 6 mesi prima della data di scadenza.

Modello di disdetta del contratto di locazione ad uso abitativo da parte del locatore alla scadenza del secondo quadriennio

All’interno della nostra Community, l’utente Jeeves, propietario di un immobile posto in affitto, espone il suo problema attraverso la domanda:

“Chiusura contratto di affitto”

Si tratta di un probabile accordo tra le parti, non viene specificato se sta avvenendo a scadenza di uno dei due termini del contratto ad uso abitativo, ma, essendoci accordo tra le parti, si potrà procedere con la risoluzione.

Andranno poi espletate le procedure formalizzanti anche in riferimento alla Agenzia delle Entrate per la registrazione dello scioglimento anticipato del contratto di locazione e sostenuti i relativi costi.

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