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Affitto in nero: quali sono le conseguenze?

Tutti i rischi dell'affitto in nero

dicembre 12, 2018 • Affitto nero, Preferiti

Che cosa rischia chi non registra il contratto di locazione? Ecco tutte le conseguenze per l'inquilino ed il proprietario di casa.

Affitto senza contratto, irregolare, con contratto non registrato, in nero: sono molti i termini per indicare il fenomeno degli affitti illegali. Negli ultimi anni in Italia, grazie alla semplificazione, alla riduzione del peso fiscale e all’inasprimento delle sanzioni in caso evasione, il numero di affitti irregolari sta diminuendo. Le sanzioni previste possono essere davvero pesanti: per questo, prima di decidere di affittare la propria casa, è utile aver presenti tutti gli aspetti legali e i rischi che si corrono se non vengono rispettate le procedure previste.

In caso di affitto non dichiarato, le conseguenze riguardano sia il padrone di casa sia l’inquilino. Bisogna fare una prima distinzione tra conseguenze di natura civilistica (cosa ne sarà del contratto stipulato dalle due parti) e conseguenze di natura tributaria o fiscale (i rapporti con l’Agenzia delle Entrate). Entrambi questi aspetti del diritto devono essere valutati attentamente per evitare il verificarsi di problematiche per tutte e due le parti.

Il codice civile definisce contratto di affitto «l’accordo con il quale il locatore, che sarà il proprietario dell’immobile, si impegna a garantire il godimento del bene in oggetto, a favore del conduttore o locatario. Quest’ultimo si impegna a versare, a cadenza stabilita in contratto, un prezzo chiamato canone di locazione. Questo sarà il corrispettivo per il proprietario dell’immobile per poter usufruire del bene».

L‘affitto non registrato prevede sanzioni sia per l’inquilino che per il padrone di casa poiché, sostanzialmente, si tratta di un caso di evasione nel pagamento dell’imposta di registro. Se l’Agenzia delle Entrate scopre che non è stata pagata l’imposta in relazione a uno specifico contratto di affitto, ha il diritto di esigere il pagamento della stessa con una sanzione, a carico di locatore e conduttore. La legge impone al padrone di casa di registrare l’affitto entro 30 giorni dalla firma del contratto, comunicandolo poi all’ inquilino e all’amministratore di condominio nei successivi 60 giorni.

È concesso regolarizzare l’affitto anche in un secondo momento, ossia in ritardo rispetto ai 30 giorni previsti dalla legge: se si registra il contratto entro un anno è possibile servirsi del ravvedimento operoso, che permette di pagare una sovrattassa inferiore. Per evitare ripercussioni sul piano sanzionatorio, l’inquilino può di sua spontanea volontà registrare il contratto e poi richiedere il rimborso dell’imposta al proprietario.

Il proprietario che non indichi nella dichiarazione dei redditi i canoni di affitto che riceve sarà soggetto a sanzioni che vanno dal 60% al 120% dell’imposta evasa. Se invece dichiara un canone inferiore a quello effettivamente percepito può andare incontro a sanzioni che vanno dal 90% al 180%.

Conseguenze contrattuali dell’affitto in nero

Il valore di un affitto non registrato è nullo: il padrone di casa non potrà mandare via l’inquilino nemmeno se il contratto è in scadenza o se l’inquilino non paga l’affitto. Potrà solo procedere con un autonomo giudizio ordinario (con tempi e costi notevolmente differenti) volti a far dichiarare l’occupazione senza autorizzazione.

Le conseguenze per l’inquilino, in caso di evasione fiscale, sono di minor gravità rispetto a quelle che pesano sul proprietario. Esse riguardano, fiscalmente, la mera circostanza in cui non c’è stata registrazione del contratto di affitto. In questo caso, anche l’affittuario dovrà rispondere fiscalmente delle sanzioni. Si tratta di un’ipotesi di responsabilità solidale di proprietario e inquilino, per cui lo Stato potrà richiedere il pagamento, alternativamente, ad entrambi i soggetti.

L’inquilino potrà chiedere, entro 6 mesi dalla scadenza del contratto, il rimborso delle eventuali somme maggiori versate rispetto a quelle previste dalla legge per la tipologia contrattuale in questione. Sarà compito del giudice stabilire la misura del canone dovuto e decidere eventuali risarcimenti.

Da questo punto di vista la mancata registrazione di un contratto di affitto crea più problemi al padrone di casa che all’inquilino. Infatti potrebbe succedere che, dopo avere firmato il contratto, l’inquilino possa pagare una cifra inferiore senza rispettare l’accordo. In questo caso il giudice ha la facoltà di negare al locatore la possibilità di presentare un ricorso per decreto ingiuntivo e, eventualmente, confermare anche il minor importo corrisposto dal conduttore se in linea con i prezzi di mercato.

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Una risposta a Affitto in nero: quali sono le conseguenze?

  1. Francesco scrive:

    Abito in un appuntamento da circa tre anni questo appartamento mi è stato affittato ancora non finito in pieno lavori in cantiere, senza allaccio di servizi, come luce e acqua autonomi in pratica, un appartamento in cooperativa, quindi non o un contratto registrato di affitto, pagamento in nero . Chiedo quali sono le conseguenze??

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