Il contratto di locazione abitativa verbale è assolutamente nullo se non esiste un contratto scritto. Questa conclusione è avallata dai giudici, secondo cui la forma scritta deve considerarsi elemento di validità del contratto e ciò, allo scopo di accertare il rapporto di locazione, anche nei riguardi del fisco. Se non c’è la forma scritta viene equiparata la mancata registrazione del contratto eventualmente scritto.
Il contratto orale o il contratto scritto ma non registrato si considera nullo. La nullità, però, è relativa, ossia può essere fatta valere (impugnata davanti al giudice) solo dall’inquilino e non dal proprietario.
Lo sfratto è possibile senza contratto?
Se il contratto di affitto tra il proprietario e l’inquilino è solo verbale, nel caso in cui non viene pagata la mensilitá, non è possibile sfrattare il conduttore ricorrendo alla procedura “veloce” prevista in materia.
Viceversa, in presenza di un contratto scritto, valido e registrato, se l’inquilino non paga il canone, trascorsi 20 giorni dal mancato pagamento, il proprietario può citarlo in giudizio per vedersi dichiarare la risoluzione del contratto e fissare il termine per il rilascio dell’immobile occupato (salvo il diritto dell’inquilino di chiedere il cosiddetto termine di grazia per pagare, pari a 90 giorni.
Senza contratto scritto non è possibile sfrattare l’inquilino che non paga.
Locazione senza contratto: come liberare l’immobile?
Se non c’è un contratto scritto e registrato, il proprietario non può iniziare lo sfratto tradizionale, ma dovrá ricorrere ad un’altra opzionea, l’azione per occupazione senza titolo del proprio immobile.
Si tratta di una causa vera e propria, con tutti i suoi costi e tempi dilatati (cosiddetta “causa di rivendicazione”), avviata dal proprietario nei riguardi dell’occupante (in questo caso l’inquilino) privo di titolo. Il proprietario, infatti, per legittimare la propria iniziativa a riottenere la restituzione dell’appartamento, deve dimostrare il fondamento del proprio diritto e se, com’è regola, ha acquistato l’immobile da un precedente titolare, deve fornire la prova non soltanto del proprio titolo di acquisto, bensì anche di quelli dei precedenti proprietari, fino a giungere ad un acquisto a titolo originario.
Precisa la Suprema Corte che in questo caso, non essendoci un valido contratto tra le parti, il fondamento dell’azione non consiste in un rapporto obbligatorio personale tra le parti, ma nel diritto di proprietà del locatore: dunque è necessario che venga data la piena dimostrazione di tale titolarità del bene. A parte, però, le complicanze probatorie sopra descritte, sicuramente antipatiche ma certamente superabili, l’azione per occupazione senza titolo è ovviamente molto più lunga di quella prevista per lo sfratto.
Questa circostanza, rappresenta, infatti, un notevole vantaggio per l’inquilino, il quale potrà sostanzialmente continuare ad abitare l’immobile occupato sino alla sentenza di condanna.
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Se ci fosse invece un contratto di locazione scritto, con data certa ma non registrato i cui termini per la registrazione sono scaduti da 14 mesi ( canone 450 mese) è possibile registrarlo ? che penale si dovrà pagare ?
buonasera,io ho fatto 2 anni fa un contratto con cedolare secca 3+2 con decorenza 1.04.2016 ,però per scusa che mette apposto appartamento ho ricevuto chiavi 14.04,2016,però senza fare cosa ho chiesto io,più caldaia che e fuori uso e senza documenti,ho chiesto di mettere apposto tutto con lettera raccomandata,invece proprietario hanno cambiato seratura senza avvisarmi,ho fatto denunccia perchè avevo contrato di affitto più tutte utenze in mio nome,sono andata anche a sindacato SUNIA,A 21 agosto ho rotto serrattura e mi sono spostata in appartament e ho scoperto che anche contratto di affitto era chiuso ,proprietario ha fatto disdetta in nume suo a agenzia delle entrate. sono rivolta a un avvocato qualche a mandato qualche lettere a proprietario e anche a agenzia immobiliare,tutti mi hanno detto che senza contratto non paggo affitto,loro deve mettere appartamento a norma e deve aspettere risposta della procuratura dove è arrvata mia dennuncia,ho passato da novembre 2016 più di un anno ,però prorpietario mi hanno fatto sfratto per morosità chiedendomi da pagare affitti alletrati da agosto 2016 verso di giugno 2017…e anche verso di adesso.Giudice hanno accetato sfratto…e legale? Io legalmente abito abusivo in appartament perchè proprietario mi hanno chiuso contratto…cos deve fare? e già venuto ufficiale giudiziario e mi hanno datto tempo verso di 17 .04 18,più che io ho fatto oppozitione e proceso e 19.04.18…cosa deve fare,loro mi hanno chiesto che mi danno tempo in caso che comune acceta di pagare una parte di affitto…tutto e stato aprovato…adesso loro hanno cambiato ideea,sono di accordo però io deve rinunciare a oppozitione….io non voglio rinunciare perchè loro deve pagare per tutti disaggi fatti…in casa e molto freddo,caldaia perde gaz,e fuori norma,taparele rotte,temperatura in casa e in torno di 10 grade,più altre cose che fanno questa casa impossibile di abitare,avendo anche un figlio ancora minorene. Cosa deve fare,ancora procuratura non hanno prenso in lavoro mia dennuncia…..Grazie!